Решение от 20 октября 2017 г. по делу № А32-28544/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-28544/2017


Резолютивная часть решения принята 13.10.2017.

Полный текст решения изготовлен 20.10.2017.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Гранд-Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ООО «Тамплиер»,

о расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, ФИО2 - по доверенности,

от ответчика: ФИО3, ФИО4 - по доверенности,

от третьего лица: не явились, извещены,



установил:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Гранд-Сити» (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 21.08.2012 № 4300018686, а также об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 общей площадью 998 кв.м., путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 30.08.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявившего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Тамплиер».

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представители ответчика возражали против требований, в отзыве сослались на исполнение арендатором обязанностей, предусмотренных договором аренды: своевременное внесений арендной платы, получение технических условий на подключение к сетям коммунальных служб, заключение договора с проектной организацией, ограждение участка, обращение за выдачей градостроительного плана. Строительство на участке не осуществляется по причине отказа администрацией в выдаче градостроительного плана земельного участка ввиду нахождения участка в двух территориальных зонах.

Ответчик заявил ходатайство для ознакомления с документами, представленными истцом в дело.

Ходатайство отклонено, поскольку суд полагает достаточным для изучения представленных документов перерыва на несколько дней.

В судебном заседании 11.10.2017 объявлен перерыв до 14-30 13.10.2017, после перерыва заседание продолжено.

Ответчик заявил встречный иск, в котором просит:

- признать незаконными действия администрации по прекращению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 на основании уведомления № 4924/01 от 2.05.2017г.;

- внести изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в отношении спорного земельного участка, изменив территориальную зону земельного участка кадастровый номер 23:43:0142047:943 с зоны зелёных насаждений общего пользования (РО) на зону - общественно-деловые зоны местного значения (ОД.2).;

- обязать администрацию выдать ООО «Гранд-Сити» градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:9436.

В силу ч.3 ст. 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.

Поскольку между требованиями администрации и требованиями ответчика во встречном иске отсутствует взаимная связь, встречное требование не направлено к зачету первоначального требования, часть встречных требований неподведомственна арбитражному суду (в части требования о внесении изменений в генеральный план), встречное исковое заявление подлежит возврату.

Третье лицо в представленном отзыве позицию по заявленным требованиям не высказало.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 25.07.2012 между истцом (арендодатель) и ООО «Тамплиер» был заключен договор аренды № 4300018686 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 общей площадью 998 кв.м, расположенный по адресу: <...> (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.09.2012.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства медицинского центра.

Договор действует в течение 10 лет с 07.08.2012 по 07.08.2022 (п. 6.1 договора).

На основании договора от 07.04.2014 права и обязанности по договору аренды переданы ответчику ООО «Гранд-Сити».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2014.

В соответствии с п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка от 16.03.2016 № 411, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью.

Судом установлено, что ответчик к фактическому освоению земельного участка не приступил, не использовал его в соответствии с целевым назначением более 3-х лет.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 30.01.2017 29/787 на спорный земельный градостроительный план не готовился, разрешение на строительство на указанном земельном участке департаментом не выдавалось.

Истцом в адрес ответчика было направлено предписание от 03.02.2017 № 3665.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

Однако данное предписание не было исполнено.

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 02.05.2017 № 4924/01, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.

Судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Невозвращение спорного земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3.2.5 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истец полагает, что поскольку участок предоставлен ответчику для строительства, которое не осуществляется, имеются основания для расторжения договора аренды.

Истцом в материалы дела представлено письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.09.2017 № 29/10144, в котором указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар (далее - ПЗЗ), утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, по состоянию на дату заключения спорного договора земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 отнесен к общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2) и зоне парков (РП). В соответствии с ПЗЗ, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции решения от 25.02.2016 № 11 п.6), спорный земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2) и в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО).

Согласно схеме функционального зонирования генерального плана г. Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования. К письму в подтверждения упомянутых сведений приложены соответствующие сведения (в том числе графические) информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в отношении спорного земельного участка.

Представленные администрацией доказательства расположения спорного земельного участка в различных территориальных зонах, на территории общего пользования на момент заключения договора аренды и в настоящее время ответчиком не опровергнуты.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

В силу п. 9 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Совокупностью норм, содержащихся в п. 12 ст. 1, п. 12 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивается сохранение в публичной собственности общедоступных городских парков, лесопарков, скверов, предназначенных для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/11).

Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса предусмотрено, что существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документации по планировке территории (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ (в том числе фрагмент карты границ территориальных зон землепользования и застройки муниципального образования, фотоматериалы, акт обследования земельного участка, схемы расположения земельного участка согласно ПЗЗ и генеральному плану г. Краснодара), суд установил, что спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен частично на парковой территории, которая включена в зону рекреационного назначения. Эта зона предназначена для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц.

Более того, согласно генеральному плану г. Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования.

В статье 9 Градостроительного кодекса указано, что документы территориального планирования подразделяются на документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов Российской Федерации; документы территориального планирования муниципальных образований. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Градостроительного кодекса территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Согласно статье 18 Градостроительного кодекса документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Частью 3 статьи 23 Градостроительного кодекса предусмотрено, что генеральный план городского округа содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Согласно части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса на указанных в пунктах 2 - 4 части 3 данной статьи картах отображаются, в том числе, планируемые для размещения автомобильные дороги местного значения; границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения. К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 Градостроительного кодекса).

В силу части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 Градостроительного кодекса).

Статьей 42 Градостроительного кодекса предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом (пункт 11), а также зоны особо охраняемых территорий.

Исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 32-АПГ17-1).

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, и учитывая, что установление границ территорий общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 этой статьи.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Доводы ответчика о том, что поскольку договором аренды спорного участка не нарушены интересы неопределенного круга лиц, суд не вправе применять последствия недействительности сделки, отклоняются, поскольку формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок частично сформирован за счет территории общего пользования (согласно правилам землепользования и застройки - зона парков, согласно генеральному плану - зона транспортной инфрастуктуры).

Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 21.08.2012 № 4300018686 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений) (ст. 168 ГК РФ).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу № А32-2761/2015, от 8 июля 2016 по делу № А32-47982/2014, постановление 15 ААС от 15.06.2017 по делу А32-36619/2016.

Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, требования истца об освобождении и возврате земельного участка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., так как требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л:


Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания отклонить.

Встречное исковое заявление возвратить ООО «Гранд-сити» (ИНН <***>).

Обязать ООО «Гранд-сити» (ИНН <***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 площадью 998 кв.м, расположенный по ул. Восточно-Кругликовской, 38/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «Гранд-сити» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Р.Ю. Савин