Решение от 25 ноября 2019 г. по делу № А58-8012/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8012/2019
25 ноября 2019 г.
г. Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2019 г. В полном объеме решение изготовлено 25 ноября 2019 г.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Ленск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному образованию «Город Ленск» о понуждении заключить договор аренды земельного участка,


в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант-Ленск» (далее – ООО «Гарант-Ленск», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Ленск» (далее – МО «Город Ленск», ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка общей площадью 10 300 кв.м. с кадастровым номером 14:14:050083:73, расположенного по адресу: <...>.

Определением арбитражного суда от 16 августа 2019 г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание для рассмотрения дела по существу назначены на 18 сентября 2019 г.

Определением арбитражного суда от 18 сентября 2019 г. судебное разбирательство отложено на 16 октября 2019 г.

Определением арбитражного суда от 16 октября 2019 г. судебное разбирательство отложено на 20 ноября 2019 г.

Стороны в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в установленном процессуальным законом порядке путем направления определения суда, а также публично путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Сторонами заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 – 123, частей 2, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ) арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие сторон.

Исковые требования обоснованы тем, что истец как собственник незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном ему в аренду администрацией муниципального образования, имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства принадлежащего ему объекта, а администрация муниципального образования обязана заключить с ним договор.

В отзыве на иск администрация МО «Город Ленск», ссылаясь на нормы земельного законодательства, указывает на то, что земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

18 апреля2016 г. между МО «Город Ленск» в лице главы города (арендодатель) и ООО «Гарант-Ленск» (арендатор) заключен договор №17а-2016 аренды земельного участка (далее – договор аренды), государственная собственность на который не разграничена, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:14:050083:73, общей площадью 10300 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Правовым основанием для заключения договора аренды стороны указали пункт 10 статьи 39.6 земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пунктам 1.2 и 2.1 договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства на срок с 18 апреля 2016 г. по 17 апреля 2019 г.

Земельный участок передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 18 апреля 2016 г.

Договор прекращает свое действие по окончанию срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 9.2 договора аренды земельного участка).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 июля 2010 г. и кадастровому паспорту объекта на указанном земельном участка находится объект незавершенного строительства степенью готовности 12 %, принадлежащий на праве собственности ООО «Гарант-Ленск».

По истечении срока действия договора, 07 июня 2019 г., ООО «Гарант-Ленск» обратилось к главе администрации МО «Город Ленск» с просьбой о предоставлении в аренду указанного земельного участка без торгов для завершения строительства находящегося в собственности общества объекта.

Письмом от 11 июня 2019 г. №01-07-02282/19 и.о. главы МО «Город Ленск» уведомил общество о принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду ввиду отсутствия правовых оснований, указав на пункт 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, собственникам объектов незавершенного строительства однократно для завершения их строительства.

Ссылаясь на наличие правовых оснований для возложения на муниципальное образование обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, а также указывая на необоснованность отказа главы муниципального образования в заключении такого договора, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК Ф).

Согласно статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка, в том числе предоставленного для целей строительства, договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, регламентируются нормами ЗК РФ и Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

При этом данное правило не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 ГК РФ.

В этой связи доводы истца о его преимущественном праве на заключение договора на новый срок и ссылка на пункт 4.2. постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» несостоятельны. В указанном пункте данного постановления Пленума речь не идет об аренде земельного участка, а предусмотренный в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с ЗК РФ (часть 2).

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 г., закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ (вводный закон), применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 г.

Так, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 вводного закона в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, правом на получение земельного участка для целей завершения строительства объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений). В частности объект должен возводиться на первоначально отведённом для этих целей участке в соответствии с выданной застройщику разрешительной документацией. При этом предоставление в аренду земельных участков, предоставленных в аренду как до 01 марта 2015 г., так и после этой даты, под объектами незавершенного строительства для завершения строительства на них собственникам указанных объектов без проведения торгов возможно только однократно и только одному собственнику.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок изначально предоставлен ООО «Гарант-Ленск» без проведения торгов для завершения строительства находящегося в собственности общества объекта незавершенного строительств (12% готовности).

Таким образом, ООО «Гарант-Ленск» уже реализовано право на однократное заключение договора без проведения торгов в целях завершения строительства объекта.

При таких обстоятельствах подлежат применению нормы предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Основания для повторного предоставления земельного участка обществу в этих же целях завершения строительства объекта без проведения торгов у администрации муниципального образования отсутствовали.

Довод общества о том, что на спорном земельном участке имеется принадлежащий ему на праве собственности объект, строительство которого необходимо завершить, также не может быть принят судом во внимание, поскольку право такого собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства. Незавершение строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, даже не зависимо от каких-либо предпринятых по строительству действий, не является достаточным основанием для предоставления обществу земельного участка.

Иных оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка истцу без торгов в аренду, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ, последним не названо и судом не установлено.

Главой МО «Город Ленск» правомерно отказано в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов.

С учетом вышеизложенного требования истца удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей, по результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относится на истца, однако взысканию с него не подлежит, поскольку была уплачена им при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита) в месячный срок после его принятия. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).



Судья А.В. Шумский