Решение от 29 августа 2019 г. по делу № А74-1015/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-1015/2019
29 августа 2019 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2019 года.

Решение в полном объёме изготовлено 29 августа 2019 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Лукиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РеалСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

В судебном заседании принимали участие представители:

истца – ФИО2 на основании доверенности б\н от 25.01.2019,

ответчика – ФИО3 на основании доверенности №34 от 10.01.2019.

Общество с ограниченной ответственностью «РеалСтрой» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, пом. 56Н, площадь 108,7 кв.м., по пунктам 2.1, 2.3.1, приложению №1 к договору.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом направленного ранее уточнения исковых требований, согласно которому стоимость нежилого помещения в пунктах 2.1 и 2.3.1 договора определить в размере 3 750 000 руб. согласно заключению эксперта.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям по доводам, изложенным ранее.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора.

Муниципальному образованию города Абакана на праве собственности принадлежит магазин смешанных товаров с парикмахерской площадью 108,7 кв.м, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> – 56Н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2005 серии 19АА №015138, выпиской из Реестра муниципальной собственности от 21.11.2018.

Обществом с ограниченной ответственностью «РеалСтрой» (арендатор – ООО «РеалСтрой») и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель - КМЭ г. Абакана) заключен договор аренды от 21.03.2013 №157 на помещение общей площадью 108,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> – 56Н, для использования под офис, магазин, предприятие бытового обслуживания.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2013 по 01.04.2023.

ООО «РеалСтрой» обратилось в КМЭ г. Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 108,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> – 56Н, арендуемого по договору аренды от 21.03.2013 №157, в рассрочку на срок 60 месяцев путем внесения ежемесячных равных платежей с сумой начисленных процентов.

Письмом от 24.12.2018 №2656 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакан от 19.12.2018 №2233 с условиями приватизации нежилого помещения и проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи, стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составила 4 050 000 руб. без учета НДС. Данная стоимость определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчета ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости №А196-18.

В соответствии с пунктом 2.3.1 проекта договора купли-продажи стоимость помещения в размере 4 050 000 руб. оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 договора.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой с протоколом разногласий от 17.01.2019 №01, в том числе, по пунктам 2.1, 2.3.1, 2.2 договора, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте от 16.01.2019 №4 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Бизнес Центр Оценки», по которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 15.01.2019 составила 3 400 000 руб.

КМЭ г. Абакана подписал указанный протокол разногласий с протоколом согласования разногласий от 22.01.2019, в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.3.1, 2.2 договора, определяющих размер выкупной цены и порядок её уплаты.

По отчёту ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости №А196-18, выполненному по КМЭ г. Абакана, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию 07.11.2018 составила 4 050 000 руб.

По отчёту ООО «Бизнес Центр Оценки» от 16.01.2019 №4 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненному по заказу ООО «РеалСтрой», рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 15.01.2019 составила 3 400 000 руб.

Не согласившись с предложением КМЭ г. Абакана по стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив доводы сторон и представленные письменные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями сторон, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 108,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> – 56Н, в силу заключенного договора аренды от 21.03.2013 №157. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 ГК РФ.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в том числе, по стоимости выкупаемого помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения.

Из материалов дела следует, что ООО «РеалСтрой» получило по договору аренды от 21.03.2013 №157 помещение общей площадью 108,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> – 56Н, для использования под офис, магазин, предприятие бытового обслуживания.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности отчета оценщика, на основании которого продавцом определена выкупная цена имущества, судом назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО4

Согласно полученному экспертному заключению от 23.07.2019 №02/2019-Э, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 56Н, площадью 108,7 кв.м. по состоянию на 07.11.2018 составила 3 750 000 руб.

Истец уточнил исковые требования и просил установить в договоре рыночную стоимость выкупаемого имущества в размере 3 750 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключение экспертизы ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, все элементы внутренней отделки, на основе данных о текущем использовании приведён анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

На основе примененных методов оценки (сравнительного и доходного) и согласования результатов оценки в дополнительном заключении эксперта приведено обоснование средневзвешенного значения достоверности примененных методов оценки и рассчитана рыночная стоимость объекта в размере 3 750 000 руб.

Проверив экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 №298, 299, арбитражный суд признаёт заключение эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, заключение эксперта не содержат неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данного заключения эксперта не установлены.

Таким образом, экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Ответчик письменных возражений по экспертному заключению не заявил.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами дополнительной экспертизы о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 3 750 000 руб. в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

В этой связи арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорный пункт 2.3.1. договора следует изложить в следующей редакции «Стоимость нежилого помещения в размере 3 750 000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) руб. оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9 настоящего договора»».

Требования истца об исключении из договора пункта 2.2 (ссылка на отчёт оценщика, положенный в основу определения цены объекта), истец мотивировал тем, что данный пункт по причине судебного урегулирования разногласий и определения условия о цене объекта в судебном порядке утратил актуальность и не отражает действительность.

Суд согласился с доводом истца в пользу исключения данного пункта из договора.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6000 руб. и расходов по экспертизам в размере 30 000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. (платежное поручение от 04.02.2019 №24) и оплате стоимости экспертизы в размере 15 000 руб. (платежное поручение от 21.06.2019 №84), которые на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд относит на ответчика, так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера. Судебные расходы истца в сумме 21 000 руб. подлежат взысканию с ответчика.

Расходы ответчика по оплате стоимости экспертизы в размере 15 000 руб. (платежное поручение от 07.06.2019 №769236) на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования: урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «РеалСтрой» и Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, пом. 56Н, площадью 108,7 кв.м., и изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 3 750 000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) руб. без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом НДС».

- пункт 2.3.1. договора: «Стоимость нежилого помещения в размере 3 750 000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) руб. оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9 настоящего договора».

Пункт 2.2 договора исключить.

3. Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «РеалСтрой» 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. судебных издержек, 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, уплаченной платежным поручением от 04.02.2019 №24.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья М.А. Лукина