Решение от 17 февраля 2019 г. по делу № А45-38246/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-38246/2018
г. Новосибирск
18 февраля 2019 года
11 февраля 2019 года объявлена резолютивная часть решения

18 февраля 2019 года изготовлено решение в полном объеме

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной ГЛ., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал судебного заседания № 535, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ТОПАЗ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, к мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск, о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО1, доверенность от 10.10.2018; ответчика: ФИО2, доверенность от 21.12.2018; третьего лица: ФИО2, доверенность от 06.12.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ТОПАЗ" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска.

Определением от 19.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 189,1 кв.м., кадастровый номер 54:5:012725:6770, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 16.08.2018, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>; КПП 5402010017, адрес регистрации: 630049, <...>; тел. 8 (383) 359 79 09, адрес электронной почты: e-mail nok-ocenka@mail. ru), эксперт ФИО3; приостановлено производство по делу до окончания проведения экспертизы.

Определением от 11.02.2019 возобновлено производство по делу.

В судебном заседании после возобновления производства по делу истец в соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнил исковые требования и, с учетом вывода эксперта, просил урегулировать разногласия, указав в спорном договоре рыночную стоимость нежилого помещения 7 860 000,00 рублей, с оплатой приобретаемого имущества с рассрочкой сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки (по 131 000,00 руб. ежемесячно).

Ответчик и третье лицо заявили о несогласии с рыночной стоимостью объекта, определенной экспертом.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств приводит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между мэрией города Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Топаз» с другой стороны 30.10.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны №005834-НП - нежилого помещения площадью 189,1 кв.м, кадастровый номер: 54:35:012725:6770, расположенного по адресу: <...> (далее - Помещение) (далее – договор аренды).

Срок аренды устанавливается с «30» октября 2014 г. до «30» октября 2019 г. (пункт 8.1 договора).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), уполномоченный орган муниципального образования город Новосибирск – департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска предложил ООО «ТОПАЗ» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив Обществу договор купли-продажи, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 10 613 559 руб. 32 коп., определенная в Отчете №120718-2 от 12.07.2018 об оценке рыночной стоимости объекта: нежилое помещение, площадью 189,1 кв.м., находящегося по адресу – г. новосибирск, Дзержинский проспект, 77, независимого оценщика ООО «ВекторПроект» в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец, не согласившись с оценкой, полагая, что цена спорного объекта завышена, обратился в оценочную организацию по вопросу определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости, и получил Отчет об оценке №251 от 29 августа 2018 г. ООО «Агентство Экспресс-оценка», согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 5 275 400,00 (Пять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста) рублей 00 копеек (без НДС).

К Договору купли-продажи ответчиком представлен проект протокола разногласий по пунктам 2.1. и 2.2. договора. В п. 2.1. Истец указал реальную рыночную стоимость Помещения в размере 5 275 400,00 (Пять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста) рублей 00 копеек (без НДС). В п. 2.2. договора в связи с изменением размера цены нежилого помещения (п.2.1. договора), истец изменил размер ежемесячного платежа по Договору, исходя из произведенной Обществом оценки.

Ответчик отказался подписывать Договор купли-продажи нежилого помещения с Протоколом разногласий, подготовленным истцом (письмо №31/04/10986 от 21.09.2018).

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и мэрией разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение ответчика от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В деле имеется Отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 5 275 400 руб. (без НДС).

Как указывает мэрия, в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по ее заказу, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 10 613 559 руб. 32 коп. (без НДС).

Статьей 17.1 Закона №135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета, в том числе в части оценки стоимости имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и достоверности величины стоимости объекта оценки, определением от 19.12.2018 суд назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 189,1 кв.м., кадастровый номер 54:5:012725:6770, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 16.08.2018, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>; КПП 5402010017, адрес регистрации: 630049, <...>; тел. 8 (383) 359 79 09, адрес электронной почты: e-mail nok-ocenka@mail. ru), эксперт ФИО3

Согласно заключению эксперта, величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 189,1 кв. м., кадастровый номер 54:35:012725:6770, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 16.08.2018 составляет 7 860 000 рублей 00 копеек (без НДС).

Экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями, и у суда не вызывает сомнение достоверность выводов экспертов. К явившемуся в суд эксперту ФИО3 у сторон не возникло вопросов относительно составленного экспертного заключения.

Заключение эксперта полностью отвечает требованиям Закона N 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не установлены.

Суд, оценив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными сторонами в материалы дела отчетами и заключениями, принял его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого помещения, в размере 7 860 000 рублей 00 копеек (без НДС).

В материалах дела отсутствуют, ответчиком и третьим лицом не заявлены объективные и достоверные доказательства того, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки.

Учитывая изложенное, принимая во внимание обстоятельства, отраженные в заключении, в отсутствие доказательств обратного, суд находит выводы эксперта достоверными, явившимися результатом исследования, проведенного правильными методами: сравнительным, доходным, затратным подходами.

Ответчик не оспаривает, что ООО «ТОПАЗ» соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку ООО «ТОПАЗ» имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений по договору №005834-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 30.10.2014, выкупная цена которых по состоянию на 16.08.2018 составляет 7 860 000 рублей 00 копеек (без НДС), в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Установив, что рыночная стоимость объекта, указанная в Отчетах, представленных сторонами, не отвечает признакам достоверности, суд, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", полагает возможным урегулировать возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта 7 860 000 рублей 00 копеек (без НДС) на основании заключения судебной экспертизы от 24.01.2019.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы по делу относятся на ответчика. При соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Согласно статье 109 (части 1, 2) АПК РФ, денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

В соответствии с п. 26. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» от 04 апреля 2014г. №23, денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

С учетом статьи 109 АПК РФ, п. 26. Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23, подлежат перечислению с депозитного счета арбитражного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>; КПП 5402010017, адрес регистрации: 630049, <...>; тел. 8 (383) 359 79 09, адрес электронной почты: e-mail nok-ocenka@mail. ru), 20 000 руб. 00 коп. за оказание услуг по проведению оценки и определению рыночной стоимости объекта оценки на основании определения судьи Арбитражного суда Новосибирской области Амелешиной Г.Л. от 19.12.2018 по делу №А45-38246/2018, перечисленных на депозитный счет арбитражного суда обществом с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (ОГРН <***>) платежным поручением №268 от 24.12.2018, по реквизитам, согласно счету на оплату №1132С/2019 от 24.01.2019:

Банк получателя

Иркутский Региональный филиал АО «Россельхозбанк»

БИК 042520700

сч. №30101810700000000700

Получатель ООО «Новосибирская оценочная компания» ИНН <***>/ КПП 540201001

сч.№407028101566150000642

В судебном заседании истец заявил об отнесении на него расходов, понесенных в связи с оплатой судебной экспертизы, что не противоречит положениям норм статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным отнести расходы истца по уплате государственной пошлины на ответчика, а расходы по оплате судебной экспертизы – ООО «ТОПАЗ», согласно его заявлению.

Руководствуясь статьями 167-171, 106, 109, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (ОГРН <***>) и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Новосибирска, - нежилого помещения общей площадью 189,1 кв. м., кадастровый номер 54:35:012725:6770, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости и составляет 7 860 000 (семь миллионов восемьсот шестьдесят тысяч руб.) 00 коп. (без налога на добавленную стоимость).

2.2. Оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области по следующим реквизитам:

Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных; отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск. БИК 045004001

Код бюджетной классификации: 74011402043040000410

ОКТМО 50701000 Статус плательщика: 08

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 7,25%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств. Проценты подлежат уплате вместе с уплатой суммы очередного платежа.

Днем оплаты нежилого помещения считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя).

Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости нежилого помещения».

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Отнести на общество с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (ОГРН <***>) расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп, согласно его заявлению.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>; КПП 5402010017, адрес регистрации: 630049, <...>; тел. 8 (383) 359 79 09, адрес электронной почты: e-mail nok-ocenka@mail. ru), 20 000 руб. 00 коп. за оказание услуг по проведению оценки и определению рыночной стоимости объекта оценки на основании определения судьи Арбитражного суда Новосибирской области Амелешиной Г.Л. от 19.12.2018 по делу №А45-38246/2018, перечисленных на депозитный счет арбитражного суда обществом с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (ОГРН <***>) платежным поручением №268 от 24.12.2018,

по реквизитам, согласно счету на оплату №1132С/2019 от 24.01.2019:

Банк получателя

Иркутский Региональный филиал АО «Россельхозбанк»

БИК 042520700

сч. №30101810700000000700

Получатель ООО «Новосибирская оценочная компания» ИНН <***>/ КПП 540201001

сч.№407028101566150000642

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Г.Л. Амелешина