Решение от 22 апреля 2021 г. по делу № А50-21321/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-21321/2020
22 апреля 2021 года
город Пермь


Резолютивная часть решения оглашена 4 марта 2021 года. Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Вихниной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (614068, <...>; ОГРНИП 304590206200075, ИНН <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, г. Березники, Советская площадь, д.1; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676; возложении на управление обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017,

по заявлению ФИО2 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники

о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 22.05.2020; возложении обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017,

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об изъятии объекта незавершённого строительства площадью 90,6 кв.м. с кадастровым номером 59:03:1000001:6519, расположенного по адресу <...> путём продажи с публичных торгов с определением начальной цены в размере 149053 руб.,

в судебное заседание явились:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности от 04.03.2021,

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники: представитель ФИО4 по доверенности от 24.12.2020 (т. 1 л.д. 139 дела А 50-21321/2020),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – управление) о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676; возложении на управление обязанности заключить ФИО2 дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017.

Заявление принято судом к рассмотрению определением от 09.09.2020. Делу присвоен номер А50-21321/20.

Кроме того, в рамках дела № А50-21370/2020 принят к рассмотрению иск Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства площадью 90,6 кв.м. с кадастровым номером 59:03:1000001:6519, расположенного по адресу <...> путём продажи с публичных торгов с определением начальной цены в размере 149053 руб.

Также в рамках дела № А50-27655/2020 принято к рассмотрению заявление ФИО2, к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – управление) о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 22.05.2020 № 18-01-9/438; возложении на управление обязанности заключить ФИО2 дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017.

Определением суда от 22.01.2021 указанные дела объединены к совместному рассмотрению, делу присвоен номер А50-21321/2020, под председательством судьи Вихниной М.А.

Судебное разбирательство отложено до 04.03.2021.

Стороны на своих требованиях настаивали, против требований противоположной стороны возражали по мотивам, изложенным в письменных пояснениях (т. 1 л.д. 54, 81 дела № А50-21321/2020). В судебном заседании 16.02.2021 ФИО2 давал пояснения лично. В подтверждение возможности завершения строительства указывает на наличие доходов от сдачи имущества в аренду.

Управление, возражая против заявленных требований ФИО2, указывает на отсутствие правовых оснований для продления срока договора, либо заключения договора на новый срок. Кроме того, отмечает неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты. На изъятии земельного участка настаивает, со ссылкой на то, что спорный земельный участок относится к участку планируемой застройки для переселения граждан из зоны провала г. Березники.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Постановлением администрации города от 23.03.2017 № 605 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:03:1000001:3173, площадью 2500 кв.м, для проектно-изыскательских работ и строительства в соответствии с основными видами разрешенного использования для общественно-деловой зоны <...>) в <...> (т. 1 л.д. 19 дела А50-21321/2020).

На основании данного постановления и результатов проведения торгов подписан договор аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, с указанием в п. 2.1 договора на срок его действия до 27.04.2020 (т. 1 л.д. 20, 63 дела А50-21321/2020).

Далее, по договору уступки от 01.10.2019 права и обязанности по договору аренды переданы индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – арендатор), данный договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 24 дела А50-21321/2020).

31.12.2019 арендатору выдано разрешение на строительство до 30.06.2021 (т. 1 л.д 26 дела А50-21321/2020).

20.02.2020 получено разрешение на производство земляных работ (т. 1 л.д. 29, 30, 35 дела А50-21321/2020).

Расположенный на земельном участке незавершенный строительством объект зарегистрирован 24.03.2020 под кадастровым номером 59:03:1000001:6517 (т. 1 л.д.31 А50-21321/2020), составлен технический план объекта незавершенного строительства (т. 1 л.д. 20 дела А50-21370/2020).

Арендатор настаивает, что до окончания срока договора, 06.04.2020 он уведомил Управление о невозможности продолжения строительства в связи с введением ограничительных мер (т. 1 л.д. 16 дела А50-21321/2020),

Управление отрицает получение заявления ФИО2, датированные 06.04.2020 (т. 1 .л.д. 97-98). Указывает, что 24.04.2020 в его адрес поступило заявление ФИО2, датированное 16.04.2020 (т. 1 л.д. 101 дела № А50-21321/2020), о принятии к сведению и приобщению к договору документов, подтверждающих наличие на вышеуказанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:1000001:6519. Данным заявлением ФИО2 не заявлял о продлении срока действия Договора. На данное заявление 22.05.2020 письмом УИЗО сообщило о приобщении документов к делу. При этом до сведения заявителя доведена позиция арендодателя об окончании срока действия договора и невозможности его продления, а также, что согласно ст.239.1 Гражданского кодекса РФ Управлением инициирована процедура изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (т. 1 л.д. 102-104 дела А50-21321/2020).

Представленная арендатором электронная переписка датирована 22.04.2020, из которой содержание письма не просматривается (т. 1 л.д. 100 дела А50-21321/2020)

Далее, 02.07.2020 в адрес Управления поступило заявление ФИО2 от 30.06.2020 (т. 1 л.д. 29 дела № А50-21370/2020 о продлении срока действия договора аренды со ссылкой на нормы Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Письмом от 30.07.2020 № СЭД -142-18-01-11-676 заявителю отказано (т. 1 л.д. 31 дела А50-21370/2020).

19.08.2020 Управление обратилось в Арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

Арендатор, полагая отказы в продлении арендных отношений незаконными как путем заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды, так и путем заключения договора на новый срок для завершения строительства обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями, а также возражает против иска Управления.

Из положений ст. 198 АПК РФ следует, что для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, а также их ненормативных актов требуется наличие в совокупности двух условий, а именно: несоответствие обжалуемых действий, актов закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Частью 6 статьи 19 Закона 98-ФЗ установлено следующее: до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2)на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3)на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 7 ст. 19 Закона 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Приведенные нормы введены в ст. 19 Закона № 98 – ФЗ Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ.

Согласно ст. 24 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ он вступает в силу со дня его официального опубликования. Данный закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 08.06.2020.

То есть приведенные нормы вступили в силу после истечения срока договора, на момент первоначальных обращений, обратная сила данным нормам не придана, следовательно, они не могут быть применены к спорным правоотношениям.

При определении срока договора суд не усматривает оснований для применения положений п. 2 ст. 621 ГК РФ в силу следующего.

В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) даны разъяснения, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Принимая во внимание, что первичный договор аренды под строительство заключен после 01.03.2015, в период, когда заключение договора под строительство предполагало обязательное проведение торгов, то данные разъяснения к спорным правоотношениям также не применимы.

На момент подачи заявления от 01.07.2020 срок действия договора аренды истек. Таким образом, оснований заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору по порядке ч. 6, 7 ст. 19 Закона № 98 – ФЗ у управления также не имелось.

Кроме того, арендатором не опровергнуты доводы Управления о нарушении сроков оплаты (т. 1 л.д. 84-85 дела № А50-21321/20).

В соответствии с частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

Пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При этом в настоящем деле заявлено о заключении договора на новый срок при первичном предоставлении земельного участка под строительство после 01.03.2015.

Таким образом, суд соглашается с позицией Управления о том, что переходные нормы ст. 3 Закона № 137-ФЗ в данном случае не подлежат применению.

Согласно подпункту 10 пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ при прекращении действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно части 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Соответствующее требование Управлением в установленный срок подано в суд.

С учетом изложенного оспариваемые арендатором отказы от 22.05.2020 № 18-019/438, 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676 в продлении срока действия Договора от 23.03.2017, либо заключении договора на новый срок является законным, вынесенным в пределах полномочий органа местного самоуправления. В то время как иск Управления подлежит удовлетворению.

Заявленная Управлением цена выкупа подтверждена отчетом об оценке № 015/2020-28 от 13.07.2020 , подготовленным ООО «ГК «АЗИРА» (т. 1 л.д 33 дела № А50-21370/2020), другой стороной спора не опровергнута.

Требование управления подлежит удовлетворению.

С учетом результатов судебного разбирательства расходы по уплате государственной пошлины относятся на ФИО2 в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

При этом суд разъясняет ФИО2 право заявить в суд до выдачи исполнительного листа о зачете подлежащей возврату излишне уплаченной пошлины (т. 1 л.д. 9 дела №А50-27655/2020) и взысканию государственной пошлины.

Имеющееся в деле платежное поручение от 20.08.2020 № 366 (т. 1 л.д. 11 дела № А50-21321/2020) судом во внимание не принимается, так как не имеет отметки о списании денежных средств со счета.

Руководствуясь статьями 110, 198, 200, 201, 167-170, 176 АПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявлений ФИО2 отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину 5400 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 05.11.2020 № 489.

Иск Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершённого строительства площадью 90,6 кв.м. с кадастровым номером 59:03:1000001:6519, расположенный по адресу <...> путём продажи с публичных торгов с определением начальной цены в размере 149053 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина