Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А32-29319/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-29319/2023
г. Краснодар
04 октября 2023 года
Резолютивная часть решения от 28 августа 2023 года.

Полный текст судебного акта изготовлен 04 октября 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО Агрокомплекс «Успенский», х. Веселый (ИНН: <***>,

ОГРН: <***>) третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю

о признании недействительным договора аренды земельного участка при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность; от ответчика: ФИО2 – доверенность; от третьего лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Агрокомплекс «Успенский», х. Веселый (далее – ответчик), о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 23:34:0301000:1078 общей площадью 1 783 067 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, район Успенский, от 03.08.2022 № 0000008693, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Агрокомплекс «Успенский»; обязании ООО «Агрокомплекс «Успенский» возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края в порядке применения последствий недействительности договора аренды от 03.08.2022 № 0000008693, земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1078; указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды ООО «Агрокомплекс «Успенский» от 11.10.2022 г. № 23:34:0301000:1078-23/325/2022-2.

Представитель департамента в предварительном судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании представил отзыв.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в предварительное судебное заседание не явилось.

Суд, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю рассмотрена жалоба ФИО3 на действия КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» и Департамента имущественных отношений Краснодарского края при организации и проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/02 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru).

В ходе рассмотрения жалобы антимонопольным органом установлено, что в проекте договора неверно установлен начальный размер арендной платы, для определения кадастровой стоимости подлежит применению дата - 10.04.2020; пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора содержит условия, предусматривающие в нарушение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Так, пункт 4.2.2 раздела 4.2 Проекта договора устанавливает, что арендатор не вправе уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Раздел 4.1 Проекта договора включает пункт 4.1.10, в соответствии с которым арендатор имеет право передавать арендованный участок в субаренду с письменного согласия арендатора. Указанные условия расценены антимонопольным органом как незаконные

Решением Краснодарского УФАС России от 12.08.2020 г. № 023/10/18.1-3529/2020 (вх. № 52-35116/20 от 24.08.2020 г.), жалоба ФИО3 на действия КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» и Департамента имущественных отношений Краснодарского края при организации и проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/02 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru) признана обоснованной; выдано предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения аукциона.

Согласно предписанию Краснодарского УФАС России от 12.08.2020 г. № 023/10/18.1- 3529/2020 о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов организатору торгов - КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» в срок до 12.09.2020 г. необходимо совершить действия, направленные на устранения нарушений порядка проведения торгов, а именно аннулировать торги по извещению № 160620/0015474/02; уполномоченному органу - Департаменту имущественных отношений Краснодарского края внести изменения в проект договора аренды земельного участка в соответствии с решением; КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края в срок до 16.09.2020 г. представить в Краснодарское УФАС России подтверждение исполнения указанного предписания в письменном виде.

Во исполнение предписания КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» аннулирован аукцион (торги) на основании протокола о результатах аукциона № 2 и возвращен задаток в размере 300 995 руб.

Департамент, считая, данные решение и предписание незаконными, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями о признании незаконными решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 12.08.2020 г. № 023/10/18.1-3529/2020, предписание Управления Федеральной антимонопольной службы от 12.08.2020 г. № 023/10/18.1-3529/2020 и об их отмене; об

обязании Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю лица устранить допущенные нарушения прав и законных департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2022 г. по делу № А3237904/2020 в заявленных требованиях отказано. Признавая решение и предписание антимонопольного органа законными, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности начального размера арендной платы, установленного в проекте договора, а также недопустимости установления запрета арендатору на уступку права по договору и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 г. решение суда первой инстанции от 22.03.2022 г. отменено в части вопроса, связанного с включением в пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора условия, предусматривающего запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, требование департамента в указанной части удовлетворено. Суд апелляционной инстанции указал, что в пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора правомерно включено условие, предусматривающее запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, а у антимонопольного органа и суда первой инстанции отсутствовали основания для признания обоснованной жалобы ФИО3 в указанной части.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2022 г. постановление апелляционного суда от 14.07.2022 г. изменено, путем дополнения резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 г. по делу № А32-37904/2020 абзацем 4 следующего содержания: «В остальной части оставить без изменения решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2022 по делу № А32-37904/2020».

Таким образом, с учетом указанных судебных актов, судами признаны законными решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 12.08.2020 г. № 023/10/18.1-3529/2020 в части установления в проекте договора неверного начального размера арендной платы.

Между тем, департамент всё же заключил договор аренды от 03.08.2022 г. № 0000008693 земельного участка с кадастровым номером 23:34:0301000:1078 с победителем торгов по извещению № 160620/0015474/02 – ООО «Агрокомплекс «Успенский».

Согласно сведениям ЕГРН данный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 11.10.2022 г.

Департамент обратился в суд с настоящими исковыми требованиями о признании договора аренды от 03.08.2022 г. № 0000008693 земельного участка с кадастровым номером 23:34:0301000:1078 недействительным и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка и погашения регистрационной записи относительно наличия аренды у ООО «Агрокомплекс «Успенский».

При принятии решения по настоящему делу, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 ГК РФ).

торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее – постановление Пленума N 50) выражен правовой подход, согласно которому нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов).

На основании пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Как указано выше, антимонопольным органом установлено, что в проекте договора неверно установлен начальный размер арендной платы. В связи с чем, антимонопольным органом вынесено предписание от 12.08.2020 г. № 023/10/18.1-3529/2020 о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов, путем

аннулирования торгов и внесения изменения в проект договора аренды земельного участка в соответствии с решением.

В ходе рассмотрения дела № А32-37904/2020 по заявлению департамента по обжалованию решения и предписания антимонопольного органа, судами установлено, что согласно приложению к проекту договора начальный размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости на 2%. Приказ о проведении аукциона датирован 22.04.2020 г., однако кадастровая стоимость определена периодом ранее, чем на дату принятия решения уполномоченным органом о проведении аукциона (применена действующая на 2019 год). Дата определения кадастровой стоимости необходимая для расчета 10.04.2020 г. Указанная позиция отражена в письме департамента имущественных отношений Краснодарского края № 52-32-12-25684/20 от 30.07.2020 г., направленного в адрес Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ответном письме № 10646/001-6 от 03.08.2020 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, направленном в адрес департамента имущественных отношений Краснодарского края. На заседании комиссии Краснодарского УФАС России уполномоченный орган согласился с изложенными доводами, признал неправомерность начального размера арендной платы, установленного в проекте договора.

Таким образом, суды признали законными вышеуказанные решение и предписание антимонопольного органа.

Учитывая, выше установленное, поведенные торги на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/02) и заключенный по его итогам договор от 03.08.2022 г. № 0000008693 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 23:34:0301000:1078, являются недействительными.

При этом, ссылки ответчика на недобросовестное поведение департамента при заключении спорного договора аренды не имеют правового значения.

В данном случае суд не отрицает недобросовестность действий департамента по заключению спорного договора аренды. При этом, суд отмечает, что согласно материалам дела спорный договор аренды подписан и зарегистрирован сторонами в октябре 2022 года, когда арендатору ООО «Агрокомплекс «Успенский» было известно принятом антимонопольным органом решении и предписании. Так же, согласно письму КГКСУ «Фонд госимущества Краснодарского края» от 06.08.2022 г. № 07-2114 во исполнение предписания антимонопольного органа обществу был возвращен внесенный задаток в размере 300 992, 26 руб., о чем так же было известно обществу на момент подписания договора.

ООО «Агрокомплекс «Успенский» являясь участником судебного процесса по делу № А32-37904/2020 и зная о принятом постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 г. добровольно подписало в октябре 2022 года недействительный договор аренды.

В связи с чем, ссылки на недобросовестность действий департамента нецелесообразны.

На основании выше установленного, исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 03.08.2022 г. № 0000008693 недействительным подлежат удовлетворению.

Поскольку запись о праве аренды ответчика на земельный участок внесена в реестр на основании недействительной (ничтожной) сделки, заключенной в нарушение земельного законодательства и противоречащей публичным интересам, такая регистрационная запись носит недостоверный характер, и в целях устранения ее из реестра в порядке применения последствий недействительности сделки указанную регистрационную запись об аренде земельного участка надлежит погасить (статья 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить

полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае подлежит применение последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка департаменту.

В результате применения таких последствий недействительности сделки земельный участок будет свободен от обременений и пригоден для проведения повторной публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду на конкурентных началах.

Госпошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 137, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Подготовку дела к судебному разбирательству окончить.

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.08.2022 г. № 0000008693 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 23:34:0301000:1078 общей площадью 1 783 067 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, район Успенский, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Агрокомплекс «Успенский».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Агрокомплекс «Успенский», х. Веселый (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1078.

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды ООО «Агрокомплекс «Успенский» от 11.10.2022 г. № 23:34:0301000:1078-23/325/2022-2.

Взыскать с ООО Агрокомплекс «Успенский», х. Веселый (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий