Решение от 23 марта 2021 г. по делу № А42-3071/2020

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А42-3071/2020
город Мурманск
23 марта 2021 года
Дело рассмотрено, резолютивная часть решения вынесена 16.03.2021

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Тарасова А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КИО ЗАТО г. Североморск к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и АО «Тандер» об обязании произвести демонтаж самовольно возведенных конструкций, понуждении привести объект недвижимости и земельный участок в первоначальное состояние

3-е лицо: ООО «Сюзана»

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО3, доверенность от 01.02.2021,

от ФИО2: ФИО4, нотариальная доверенность от 25.06.2020,

от АО «Тандер»: ФИО5, нотариальная доверенность от 25.11.2020,

от ООО «Сюзана»: ФИО4, нотариальная доверенность от 23.06.2020,

ФИО6, нотариальная доверенность от 11.07.2017

установил:

КИО ЗАТО г. Североморск (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) (т. 2, л.д. 150-152), в том числе с учетом привлечением соответчика в порядке статьи 46 АПК РФ (т. 2, л.д. 122-123, 139-140), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ФИО2, предприниматель) и АО «Тандер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – АО «Тандер», общество, (совместно – ответчики)) об обязании ответчиков произвести за свой счет:

- демонтаж конструкций и оборудования системы вентиляции, кондиционирования, навесов, вентиляционного короба, рекламных конструкций (вывески) магазина «Магнит», обустроенных и размещенных на фасадных и торцевых стенах многоквартирного дома № 12 по улице Северная Застава в городе Североморске Мурманской области, с восстановлением штукатурного слоя и покраски поврежденных в местах крепления и размещения указанных конструкций,

- демонтаж групп дверей оборудованной на торцевом фасаде стены дома № 12 по улице Северная Застава в городе Североморске Мурманской области, с восстановлением кирпичной кладки стены, штукатурного слоя и покраски».

Определением от 25.06.2020 (т. 1, л.д. 163-164) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Сюзана».

Отзывы на иск поступили.

В судебном заседании представить истца на удовлетворении иска, с учетом его уточнения, настаивал по основаниям изложенным иске и дополнениях к нему.

Представители ответчиков и ООО «Сюзана» против удовлетворения иска возражали, поддержали доводы отзывов на иск и дополнений к ним.

Из материалов дела следует, что 30.08.2019 года между ООО «Сюзанна» (арендодатель) и обществом (Арендатор) заключен договор № МрмФ/53001/19 аренды недвижимого имущества, в части нежилого помещения III в составе №№ 1-18, 24-27, общей площадью - 501,3 м2, расположенного на первом этаже помещений общей площадью 927,5 м2, кадастровый номер 51:06:0030105:7244, по адресу: <...>, в соответствии с которым арендодатель – собственник нежилого помещения сдает помещение для использования его в качестве организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. Срок аренды определен по 30.08.2029.

Дополнительным соглашением от 11.02.2020 года к договору аренды МрмФ/53001/19, в связи со сменой собственника недвижимости, арендодатель ООО «Сюзанна» заменен на нового собственника ФИО2.

Соглашением от 01.06.2020 года договор аренды от 30.08.2019 № МрмФ/53001/19 расторгнут.

01.06.2020 года между ФИО2 (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключен договор № МрмФ/53001/19/2 аренды части недвижимого имущества, нежилого помещения III в составе №№ 1-18, 24-27, общей площадью - 501,3 м2, расположенного на первом этаже помещений общей площадью 927,5 м2, кадастровый номер 51:06:0030105:7244, по адресу: <...>, в соответствии с которым арендодатель сдает помещение для использования его арендатором в тех же целях. Срок аренды определен по 30.08.2029.

Пунктами 4.4.1, 4.4.3 и 4.4.5. договора № МрмФ/53001/19/2 предусмотрено, что общество согласовывает обозначение своего местонахождения в Объекте путем размещения вывески на фасадной части Здания, указательных табличек и т.д., определяет виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера Объекта и использования прилегающей территории в качестве проведения загрузочно-разгрузочных работ, в срок до 31.12.2020 (пункты 4.1.22 и 4.1.23.1. Договора от 01.06.2020 года № МрмФ/53001/19/2).

Производство капитального ремонта осуществляется за счет арендодателя с письменного согласия Арендодателей (пункт 4.1.12. договоров). Арендатор за счет собственных средств должен производить текущий и косметический ремонт.

В соответствии с пунктами 4.3.5. Договоров, Арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия Арендодателя.

В тоже время, будучи арендатором спорных встроено-пристроенных помещений (далее – Помещения), расположенных в жилом многоквартирном доме № 12 (далее – Дом, МКД) по улице Северная Застава в городе Североморске Мурманской области, АО «Тандер» без согласования с Арендодателем, 23.10.2019 заключило с ООО «ВТК-С» договор подряда на проведение ремонтных работ № МрмФ/55104/19, в целях проведения ремонта арендованного Объекта.

Ремонт Помещений по Договору был проведен.

В связи с поступлением жалоб граждан, истец провел проверку, в результате которой пришел к выводу, что предприниматель в нарушение части 2, части 3, части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), пункта 8.3.5. Правил благоустройства территории муниципального образования ЗАТО г. Североморск, утвержденных Решением Совета депутатов ЗАТО г. Североморск от 02.04.2014 № 517, без согласия собственников помещений в МКД, в отсутствии решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, произвел работы по реконструкции фасада Дома относящегося к встроено-пристроенному нежилому Помещению, в ходе которых на фасадных и торцевых стенах МКД, а также на придомовом земельном участке с кадастровым номером №51:06:0030111:53 используемым для эксплуатации жилого дома установлено следующее оборудование и конструкции:

- рекламные конструкции (вывески) магазина «Магнит»,

- оборудование системы вентиляции, кондиционирования, вентиляционного короба с обустройством навеса,

- расширение проема и замена входных дверей с обустройством крыльца,

- на придомовом земельном участке установлен пандус, обустроено крыльцо входных дверей, оборудована погрузочно-разгрузочная площадка,

- произведена разборка оконных проемов и кирпичной кладки, с обустройством входной группы дверей для загрузки продукции,

- произведена замена фасадных окон в количестве 25 штук,

- цветовые и архитектурные решения фасада выполнены в соответствии с фирменным стилем магазина «Магнит».

Также истец пришел к выводу, что в нарушении части 3 статьи 36 ЖК РФ, в связи с обустройством на стенах МКД загрузочной входной групп дверей, расширением проема входных дверей, а также размещением на придомовом земельном участке с кадастровым номером №51:06:0030111:53, пандуса, крыльца входных дверей, погрузочно-разгрузочной площадки для загрузки продукции, предприниматель допустил уменьшение размера общего имущества Дома, которое допускается только с согласия всех собственников помещений в данном Доме путем его реконструкции.

Кроме того, истец посчитал, что в нарушении части 1 статьи 26 ЖК РФ, ФИО2 без решения уполномоченного органа, осуществляющего согласование перепланировки помещения в многоквартирном доме, осуществила незаконную перепланировку принадлежащего ей на праве собственности Помещения, общей площадью 927,5 м2 в Доме, выполнив работы по установке и обустройству входной групп дверей для загрузки продукции, а также работы по расширению проема входных дверей.

Ссылаясь на данные обстоятельства, акты осмотра от 17.12.2019, от 05.02.2020 (т. 1, л.д. 36-37, 43, 45-48), на осуществление работ по реконструкции Помещений в отсутствие на то разрешительной документации, истец обратился в суд с настоящим иском с учетом принятых уточнений.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьёй 305 ГК РФ «Защита прав владельца, не являющегося собственником» установлено, что права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – Градостроительный кодекс) под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения.

Как разъяснено в пункте 28 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Факт проведения ремонта в Помещениях ответчиками не оспаривается, подтвержден материалами дела. Разрешение на проведение ремонта Помещений у ответчиков и ООО «Сюзана» не было.

Согласование архитектурно-градостроительного облика Помещений, не смотря на многочисленные обращения (заявления) ответчиков за согласованием, ответчиками получено не было.

В целях согласования решения архитектурно-градостроительного облика объекта магазина «Магнит» (размещаемого в Помещениях), в адрес Администрации ЗАТО г. Североморск направлялись архитектурные решения, которые по различным причинам не были согласованы, что подтверждается письмами Администрации ЗАТО город Североморск об отказе согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства от 05.02.2020г. № 226, от 22.06.2020г. № 2536, от 24.07.2020г. № 3, от 27.10.2020г. № 3539.

В тоже время, относительно уточненных исковых требований, суд не может согласиться с позицией истца о том, что устройство АО «Тандер» одних дверей на месте оконного блока относиться к реконструкции Помещения и здания (МКД) в целом.

В силу указанного выше определения понятия «реконструкции», демонтаж части стены дома на месте оконного блока и установка там двери можно квалифицировать как перепланировку Помещения, поскольку демонтаж части наружной стены под оконным проемом и устройство на его месте дверного проема не влечет изменения параметров объекта капитального строительства, в частности общей площади здания, высоты, количества этажей и качества инженерно-технического обеспечения. Такие работы не повлекли уменьшение общего имущества, поскольку в результате их производства не изменился порядок использования данных конструкций другими собственниками помещений в МКД.

При устройстве входа на месте оконного блока затронута ограждающая конструкция, в данном случае, согласно имеющихся в деле фототаблиц (т. 1, л.д. 47-48), несущая стена непосредственно спорного встроенно-пристроенного Помещения, которая одновременно не является стеной Дома. Несущая стена Помещений, в месте устройства входа, не использовалась и не используются другими собственниками помещений в МКД. Таким образом, переустройство оконного блока в дверной не является реконструкцией и обстоятельств, предусмотренных частью 3 статьи 36 и частью 2 статьи 40 ЖК РФ не усматривается.

Подобные правоприменительные подходы имели место в апелляционном определении Оренбургского областного суда от 30.04.2013 по делу № 33-2658-2013 и апелляционном определении Московского городского суда от 30.07.2012 по делу № 11-15915.

Замена обществом оконных блоков в арендуемом Помещении также не является реконструкцией, поскольку не влечет за собой изменение границ и размера общего имущества, не влияет на прочность и устойчивость Дома, в связи с чем обстоятельств, предусмотренных частью 3 статьи 36 и частью 2 статьи 40 ЖК РФ также не усматривается. Замена обществом оконных блоков также не повлекла присоединения к Помещениям частей общего имущества МКД.

Рекламная вывеска магазина «Магнит» расположенная на крыше над фасадом Помещений (являющихся встроенно-пристроенными) не относится к общему имуществу МКД, поскольку не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома (правовая позиция определение ВС РФ от 14.08.2019 № 309-ЭС19-12633).

Требуя обязать ответчиков демонтировать группу дверей, оборудованную на торцевом фасаде стены Дома, с восстановлением кирпичной кладки стены, штукатурного слоя и покраски, истец ссылается на пункт 3.7. САНПИН 2.1.2.2645-10, утвержденный Постановлением Главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64, согласно которому загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения допускается с торцов жилых зданий, не имеющих окон.

Истец указывает, что общество, в нарушении указанного пункта, производит загрузку продукции в магазин используя загрузочную входную группу дверей и погрузочно-разгрузочною площадку оборудованные в близи оконного проема жилого помещения <...>.

Между тем согласно позиции предпринимателя спорная входная группа расположена на торце МКД, не имеющего окон.

Согласно абзаца 2 указанного пункта 3.7. САНПИН 2.1.2.2645-10, загрузку материалов, продуктов следует выполнять: с торцов жилых здании, не имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей.

Данный САНПИН на момент проведения спорных работ являлся действующим (с 01.03.2021 отменен).

В тоже время под понятием магистраль понимается указанные в таблице 11.1 пункта 11.4 СП 42.13330.2016 (актуализированная версия СНиП 2.07.01.-89*), где указано что «Магистральные улицы районного значения это - транспортная и пешеходная связи в пределах жилых районов, выходы на другие магистральные улицы. Обеспечивают выход на улицы и дороги межрайонного и общегородского значения. Движение регулируемое и саморегулируемое. Пропуск всех видов транспорта. Пересечение с дорогами и улицами в одном уровне. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части и в уровне проезжей части.

Спорная загрузочная входная группа дверей и погрузочно-разгрузочная площадка, согласно позиции ответчиков, расположена со стороны улицы Северная Застава, являющейся согласно указанного понятия «Магистральной улицей районного значения», из чего ответчики делают вывод, что загрузочная входная группа дверей и погрузочно-разгрузочная площадка расположена со стороны магистрали и со стороны торца жилого дома где окон нет.

На предмет соответствия спорных работ действующим строительным нормам и правилам, демонтаж и устранение которых требует истец в рамках настоящего спора, суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении и проведении по делу строительно-технической экспертизы.

Предложение суда сторонами проигнорировано, в связи с чем спор рассматривается в соответствии с правилами установленными статьями 8 и 9 АПК РФ.

Согласно статье 161 ЖК РФ, пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу пункта 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2 Правил содержания и ремонта фасадов любые действия, связанные с размещением дополнительного оборудования на фасадах, должны быть согласованы с КГА, а для объектов культурного наследия и в зонах охраны объектов культурного наследия – с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений.

Дополнительное оборудование фасадов представляет собой современные системы технического обеспечения внутренней эксплуатации зданий и сооружений и элементы оборудования, размещаемые на фасадах (наружные блоки систем кондиционирования и вентиляционные трубопроводы, вентиляционные трубопроводы, антенны, видеокамеры наружного наблюдения и т.д.).

Действительно пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако спорное размещение на фасаде Дома, а если следовать имеющимся в деле фототаблицам – на фасаде непосредственно Помещений, систем вентиляции и кондиционирования, навесов и вентеляционного короба, суд не может расценить как реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений требующие получения согласия всех собственников помещений в МКД, поскольку размещение указанных конструкций не повлекло присоединения в состав Помещений и присоединения к ним какой-либо части общего имущества в Доме. Конструкции могут быть демонтированы без ущерба для общего имущества МКД.

Состав общедомового имущества МКД, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Доме, указан в части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В настоящем случае, по всем спорным работам, уменьшение состава общего имущества МКД не произошло.

По определению суда истцом инициировано проведение общего собрания собственников помещений в МКД, которое было проведено и по результатам которого оформлен протокол общего собрания от 20.01.2021 № 1 (т. 3, л.д. 20-25).

По результатам указанного общего собрания собственников Дома, более чем 2/3 голосов собственников МКД, принято решение об одобрении всех спорных по настоящему делу работ проведенных АО «Тандер» в Помещениях. Все спорные по делу переустройства и реконструкции собственниками МКД согласованы и одобрены.

Решение принято собственниками МКД в пределах их компетенции установленной статьей 44 ЖК РФ.

Поскольку, как указывалось, согласие всех собственников на спорные работы не требовалось (статья 40 часть 2 ЖК РФ), то решение принятое более 2/3 голосов собственников в МКД по спорным вопросам, в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ, правомочно.

Действительно, в настоящем споре имели место нарушения связанные с отсутствием у общества разрешений на производство спорных работ и согласования архитектурных решений, на момент проведения данных работ, однако, в настоящий момент, тех нарушений облика объекта (Помещений), на который ссылался истец при предъявлении иска, нет. Также нет доказательств внесения обществом при проведении спорных работ конструктивных изменений, которые, в силу указанных норм, создали бы не благоприятные и не безопасные условия проживания граждан в МКД.

Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В настоящем случае, поскольку собственниками помещений в МКД одобрены спорные по настоящему иску работы проведенные АО «Тандер», работы не создают угрозы безопасности жизнедейтельности (доказательств обратного нет), не нарушают архитектурный облик МКД, решение собственников Дома является общеобязательным, то иск, при совокупности указанных обстоятельствах, не обоснован и удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного в удовлетворении иска следует отказать.

Истец при подаче иска был освобожден от оплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167, 174 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия.

СудьяА.ФИО7