Решение от 10 сентября 2021 г. по делу № А49-1253/2020

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-1253/2020
г. Пенза
10 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 10 сентября 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества <...>, Пенза г., 440000; ОГРН <***>; ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>; ОГРНИП 319583500029983)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Росреестра) (ФИО2 ул., д.39, Пенза г., 440000), администрация <...>, Пенза г., 440000, ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление градостроительства и архитектуры <...>, Пенза г., 440000, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью Правовой центр «Независимость» (Московский проспект, д.26, К.Б., офис 202, Воронеж г., 394026, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 877386 руб. 11 коп.

при участии:

от истца - представитель ФИО3 (доверенность)

от ответчика - представитель ФИО4 (доверенность)

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и с учетом принятого судом уменьшения размера исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ, просит взыскать сумму 877386 руб. 11 коп., в том числе: 801055 руб. 50 коп. – задолженность по внесению арендной платы по договору № 144 от 11.04.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:4004009:601 за период с июня по декабрь 2018 года, 22407 руб. 50 коп. – пени за период с 11.05.2018 по 27.12.2018, 53923 руб. 11 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2018 по 25.06.2020. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. С выводами судебной экспертизы не согласился.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему. Пояснил, что с судебной экспертизой полностью согласен.

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО5 по выполненному экспертному заключению № 15/21 от 02.06.2021.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Росреестра) в письменном отзыве на иск указал, что 27.04.2016 в отношении земельного участка по адресу: г. Пенза, в районе ул. Ключевского, 20 (в настоящее время ул. Ключевского, 18А) площадью 1099 кв.м., кадастровый № 58:29:4004009:601 зарегистрирован договор аренды земельного участка № 144 от 11.04.2016, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы и ФИО1 05.03.2019 запись об аренде в отношении данного Участка в Едином государственном реестре недвижимости была погашена. По сведениям ЕГРН, на Участке расположен блокированный жилой дом с кадастровым № 58:29:4004009:849 площадью 784,4 кв.м., в котором расположены 4 квартиры: № 1 с кадастровым № 58:29:4004009:850 площадью 191,5 кв.м. и № 3 с кадастровым № 58:29:4004009:852 площадью 196,7 кв.м., принадлежащие на праве собственности ФИО1; № 2 с кадастровым № 58:29:4004009:851 площадью 196.7 кв.м., принадлежащая на праве собственности ФИО6; № 4 с кадастровым № 58:29:4004009:853 площадью 191,5 кв.м., принадлежащая на праве собственности ФИО7 Также в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на Участок (доли в праве общей долевой собственности пропорциональны размеру общей площади принадлежащих ей квартир). Заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:4004009:849, расположенного по адресу: г.Пенза, Ленинский р-н, ул.Ключевского, д. № 18 А, поступило в Управление 13.12.2018 в электронном виде посредством сервиса прямого доступа от Администрации г.Пензы, в лице ФИО8, действующего на основании решения Пензенской городской думы от 16.12.2015 №331-16/6 «О назначении главы администрации города Пензы». Управление просило рассмотреть дело без участия своего представителя, а разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Представители третьих лиц - Управления градостроительства и архитектуры города Пензы и администрации города Пензы отзыв на иск не представили, в судебных заседаниях требования истца поддержали.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ, с учетом мнения представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов от 29.03.2016 (Лот №2), между муниципальным образованием г.Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации города Пензы (в настоящее время - Управление муниципального имущества города Пензы, арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 11.04.2016 заключен договор аренды земельного участка №144, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1099 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: г.Пенза, в районе ул.Ключевского, 20, кадастровый номер 58:29:4004009:601, для строительства блокированного жилого дома (п.п.1.1., 1.3. договора).

Границы, переданного в аренду земельного участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование ответчику земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 11.04.2016.

Вышеуказанный договор аренды заключен сторонами на срок с 11.04.2016 по 11.04.2028 (п.2.1. договора).

Согласно п.2.3. договора ежегодная арендная плата за участок составляет 2339104 руб.

Сумма ежегодной арендной платы, указанная в п.2.3. договора подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка за участие в аукционе (п.2.4. договора).

В соответствии с п.2.6. договора арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

В случае несвоевременного перечисления ежегодной арендной платы в размере и в срок, установленные в п.п.2.3. и 2.4. договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Уведомлением №9/1375 от 21.03.2018 Управление сообщило ФИО1, что согласно выписке из отчета №53/2018-П от 13.02.2018 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 составляет: 1399030 руб. в год, и 116585 руб. 83 коп. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежит уплате ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. Данное уведомление получено ответчиком 02.04.2018.

Уведомлением №9/1745 от 11.04.2018 Управление сообщило ФИО1, что согласно выписке из отчета №53/2018-П от 13.02.2018 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 11.04.2018 по 10.04.2019 составляет: 1399030 руб. в год, и 116585 руб. 83 коп. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежит уплате ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. Данное уведомление получено ответчиком 26.04.2018.

20.02.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №144 от 11.04.2016 с 27.12.2018.

В связи с нарушением обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с апреля 2017г. по февраль 2019г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности и пени.

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей и пени не была произведена, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 801055 руб. 46 коп. за период с июня 2018г. по декабрь 2018г., пени в сумме 66171 руб. 12 коп. за период с 11.04.2017 по 27.12.2018 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29463 руб. 48 коп. за период с 28.12.2018 по 24.06.2019.

В ходе рассмотрения дела истец увеличивал и уменьшал размер исковых требований и просит взыскать с ответчика сумму 877386 руб. 11 коп., в том числе: 801055 руб. 50 коп. – задолженность по внесению арендной платы за период с июня по декабрь 2018 года, 22407 руб. 50 коп. – пени за период с 11.05.2018 по 27.12.2018, 53923 руб. 11 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2018 по 25.06.2020.

Вместе с тем, исковые требование Управления муниципального имущества города Пензы удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ч.1 ст. 8 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4004009:601, площадью 1099 кв.м., расположенном по адресу: <...> (в настоящее время - ул.Ключевского, 18А) осуществлено строительство блокированного жилого дома - четырех квартирного жилого дома, который введен в эксплуатацию 25.05.2018. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком принимались меры по регистрации права собственности на объект, но без постановки объекта на кадастровый учет в регистрации права ей отказывали.

Заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:4004009:849, расположенного по адресу: г.Пенза, Ленинский р-н, ул.Ключевского, д. № 18 А, поступило в Управление Росреестра только 13.12.2018 в электронном виде посредством сервиса прямого доступа от Администрации г.Пензы, в лице ФИО8, действующего на основании решения Пензенской городской думы от 16.12.2015 №331-16/6 «О назначении главы администрации города Пензы».

После постановки дома на кадастровый учет за ответчиком 28.12.2018 было зарегистрировано право собственности на дом.

После чего между истцом и ответчиком было подписало соглашение о расторжении договора аренды с 27.12.2018.

В настоящее время, на участке расположен блокированный жилой дом с кадастровым № 58:29:4004009:849 площадью 784,4 кв.м., в котором расположены 4 квартиры: № 1 и № 3, принадлежащие на праве собственности ФИО1, № 2 принадлежащая на праве собственности ФИО6, № 4 принадлежащая на праве собственности ФИО7

Квартиры №2 и №4 были проданы ФИО1 по договорам купли-продажи.

В связи с чем, довод ответчика о не подведомственности спора арбитражному суду не может быть принят судом во внимание, поскольку на день обращения истца в суд с иском ФИО1 имела статус индивидуального предпринимателя, и не весь блокированный жилой дом был построен в личных целях.

Ответчик возражает против размера арендной платы определенного истцом на основании отчета ООО Правовой центр «Независимость» №53/2018-П от 13.02.2018, поскольку отчет был составлен по состоянию на 31.01.2018, тогда как истец распространил размер определенной платы на период с 11.04.2017 по 10.04.2018 и с 11.04.2018 по 11.04.2019.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза, которая была поручена эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных методик оценки, отчет №53-2018 от 13.02.2018 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы сроком на 1 год (аренда) земельного участка кадастровый номер 58:29:4004009:601, площадью 1099 кв.м., адрес: г.Пенза, в районе ул.Ключевского, 20, выполненного оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» г.Воронеж?; какова рыночно обоснованная арендная плата сроком на 1 год земельного участка с кадастровым номером № 58:29:4004009:601, площадью 1099 кв.м., расположенного по адресу: <...> за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 и за период с 11.04.2018 по 10.04.2019.

Согласно выводам экспертного заключения №15/21 от 02.06.2021 выполненного ФИО5 следует, что отчет №53-2018 от 13.02.2018 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы сроком на 1 год (аренда) земельного участка кадастровый номер 58:29:4004009:601, выполненный оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» г.Воронеж не соответствует требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО), утвержденным методикам оценки, в частности: неоднозначно определен объект оценки; в сравнительном подходе используются аналоги, которые не участвуют в анализе, что подвергает сомнению полноту и достоверность проведенного анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений; в отчете оценщиком не определяется сегмент рынка для оцениваемого объекта; в отчете обосновывается отказ от применения затратного подхода для объекта оценки – помещения, тогда как в задании на оценку указан другой объект; в качестве аналогов выбраны объекты торгово-офисного назначения, которые не соответствуют результатам анализа НЭИ – для строительства блокированного жилого дома; выбранные аналоги не участвовали в анализе рынка, проведенном в п.7.2.3., в связи с чем можно сделать вывод, что в тексте отчета не описан полный доступный оценщику объем рыночных данных; не описаны принцип и критерии, по которым были отобраны аналоги для расчета и т.д.

На второй вопрос эксперт ответил, что размер годовой арендной платы за спорный земельный участок за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 составит 534000 руб., а за период с 11.04.2018 по 10.04.2019 – 451000 руб.

Вызванный в судебное заседание 08.09.2021 эксперт ФИО5 ответил на вопросы суда, представителей истца и ответчика. А также пояснил, что оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» фактически определена рыночная стоимость земельного участка, при этом были выбраны аналоги оценки, не предназначенные для строительства жилого дома.

Статьей 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Оценив заключение эксперта № 15/21 от 02.06.2021, суд пришел к выводу о том, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Исследование было проведено в соответствии с избранной методикой исследования экспертом, обладающим необходимой квалификацией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Форма и содержание заключения эксперта соответствуют требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности и требованиям ст. 86 АПК РФ. Сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникает.

Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) судебной экспертизы. Ходатайство от истца о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не поступило.

Кроме того, представителем истца была представлена копия технического задания на оказание услуг по определению рыночной стоимости, в том числе и спорного земельного участка, из которого следует, что основной задачей выполнения услуг является составление отчета по определению именно рыночной стоимости земельных участков на территории г.Пензы.

Тогда как целью проведения услуг являлось определение рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков.

То есть фактически оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» по заданию истца определена рыночная стоимость земельного участка, которая не может быть положена в основу определения годового размера арендной платы.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО5 для определения размера арендной платы к рыночной стоимости земельного участка необходимо применять соответствующие поправочные коэффициенты, что им и было сделано при выполнении судебной экспертизы.

Исходя из определенной экспертом годовой арендной платы за спорный земельный участок за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 в размере 534000 руб. (в месяц – 44500 руб.) и за период с 11.04.2018 по 10.04.2019 – 451000 руб. (в месяц – 37583 руб. 33 коп.), за период с 01.04.2017 по 27.12.2018, ответчик по расчету суда должен уплатить арендную плату в размере 854872 руб. 73 коп.

Тогда как ответчик за спорный период перечислил денежные средства в общем размере 1593341 руб. 70 коп. платежным поручением №21404772 от 28.12.2017 на сумму 400000 руб., платежным поручением №21816080 от 21.02.2018 на сумму 882440 руб., платежным поручением №22274859 от 03.04.2018 на сумму 116585 руб. 83 коп., платежным поручением № 22579630 от 15.05.2018 на сумму 116585 руб. 83 коп., чеком-ордером от 25.05.2018 на сумму 77730 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что поскольку имеется переплата арендной платы за спорный период, оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 801055 руб. 46 коп. не имеется.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени в сумме 22407 руб. 50 коп. за период с 11.05.2018 по 27.12.2018 и процентов в сумме 53923 руб. 11 коп. за период с 28.12.2018 по 25.06.2020.

Однако, по состоянию на 11.05.2018 имела место быть переплата арендной платы, в связи с чем, требования истца о взысканию с ответчика пени и процентов также не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 18000 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина за подачу иска с истца не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 877386 руб. 11 коп. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 18000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова