Решение от 12 мая 2021 г. по делу № А41-77448/2020

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

«__» ___________ 202_ г.Дело № _____________________

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ______________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________

о ________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Лыткарино Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 50,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> части цены выкупаемого имущества.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, представил уточнение требований в части указания цены выкупаемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы. Уточнение принято судом.

Ответчик по иску возражал, полагает цену имущества заниженной.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ИП ФИО1 является субъектом малого и среднего предпринимательства и арендатором нежилого помещения площадью 50,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

21 августа 2020 года истец обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

В связи с несогласием с редакцией договора ответчика в части указания цены продажи помещения истец передал ответчику протокол разногласий.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 21.08.2020г. – дату обращения истца за выкупом указанного имущества, определением от 01.03.2021г. по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «МК Эксперт», эксперту ФИО4, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 50,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (без НДС) по состоянию на 21.08.2020г. составляет 817.428руб.

Возражения ответчика против выводов эксперта со ссылкой на неверное применение экспертом методики оценки не принимаются судом. Сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют, противоречий в выводах эксперта по поставленным судом вопросам не имеется, нарушений норм процессуального права и законодательства об экспертизе при проведении экспертизы судом не установлено, основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют.

При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества – пункты 2.7,3.1 договора.

Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд согласен с позицией истца о заключении договора в редакции протокола разногласий, в связи с чем находит требования истца заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы подлежат возмещению с ответчика.

Руководствуясь ст. ст.307,309,421,445,446 ГК РФ, ст.ст.102,167-170,173,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа: нежилого помещения общей площадью 50,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции.

Принять пункт п.2.7 договора в следующей редакции: «Предмет договора продается по цене, определенной судебной оценочной экспертизой в размере 817 428(восемьсот семнадцать тысяч четыреста двадцать восемь ) рублей.

Принять пункт п.3.1 договора в следующей редакции: «Покупатель-залогодатель перечисляет стоимость предмета продажи 817 428(восемьсот семнадцать тысяч четыреста двадцать восемь) рублей, указанную в п.2.7 настоящего договора, по следующим реквизитам. Получатель: Управление Федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино), ИНН <***>, КПП 502701001, банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525000, счет №40101810845250010102, КБК 005 1 14 02043 04 0000 410, ОКТМО 46741000.)»

Взыскать с Администрации городского округа Лыткарино Московской области в пользу ИП ФИО1 6.000руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Бобкова С.Ю.