Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А46-5448/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5448/2017
10 октября 2017 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2017 года.

Полный текст решения подготовлен 10 октября  2017 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ИНН <***>, ОГРН <***>)  о взыскании задолженности по арендной плате и пени и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании недействительной сделки, внесении изменений в договор,

в судебном заседании приняли участие:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 06.09.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 26.10.2015;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковыми требованиями о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1  (далее – ответчик, ИП ФИО1) задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5389 в размере 1 295 342,93 руб. за период с 01.05.2015 по 28.02.2017 и пени в размере 21 892,92 руб. за период с 01.01.2009 по 20.02.2017.

В свою очередь индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:69, арендуемый на основании договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-5389 от 25.04.2005, оформленной на основании уведомления департамента от 08.02.2017 № Исх-Дио/1594; внесении изменений в договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-5389 от 25.04.2005, применив для расчёта арендной платы рыночную стоимость земельного участка, определённую отчётом № 006/17 от 21.04.2017 ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», установив срок действия новой арендной платы с момента государственной регистрации соглашения и обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска после вступления в законную силу решения суда в двухнедельный срок подготовить соответствующее соглашение к договору.

В судебном заседании представитель Департамент имущественных отношений Администрации города Омска требования поддержала; против удовлетворения встречных требований возражала.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 встречные требования поддержал; против удовлетворения первоначальных требований возражал.



Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

08.02.2005 на основании Распоряжения Мэра города Омска от 30.12.2004 № 3310-р, между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ФИО1 (далее - Ответчик), заключен договор аренды № Д-Ц-14-5389 земельного участка, относящегося к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 553,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:040116:0069, расположенный по адресу: <...> угол ул. Интернациональная, д. 1/21 под здание (здание кафе «Пирамида»).

Границы земельного участка определены в кадастровом паспорте, который является приложением к договору аренды.

25.04.2005 указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации и подписью государственного регистратора на последнем листе договора.

Размер арендной платы определяется согласно расчету, который является приложением к договору аренды, расчет подписан арендатором и рассчитывается по определенной формуле. Согласно расчету, размер ежемесячной арендной платы по договору аренды № Д-Ц-14-5389 земельного участка составляет 10 818,98 рублей.

Условиями договора, соглашением между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Ответчиком предусмотрено, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в предусмотренных договором случаях. Соглашение подписано сторонами и 07.06.2012 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации и подписью государственного регистратора на листе соглашения.

08.02.2017 письмом Исх.-ДИО/1594 в адрес Ответчика направлено уведомление о вступлении в законную силу нормативных актов, регламентирующих порядок изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка №Д-Ц-14-53 89.

На основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» размер ежемесячной арендной платы составляет с 11.05.2015 по 10.02.2016 - 58 095,48 рублей, с 11.05.2016 по 10.05.2017 составляет 61 813,59 рублей, с 11.05.2017 составляет 64 268,13 рублей.

Согласно пункту 2.6 договора, арендная плата арендатором вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца предшествующего отчетному.

Расчет арендной платы по данному договору произведён департаментом согласно названному Постановлению Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п.

В силу ст. 10 Федерального закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается только лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законом.

Расчет арендной платы выполнен на основании рыночной стоимости земельного участка.

Отчетом № 015 от 20.01.2017 общества с ограниченной ответственностью «Ареал-Сервис» определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:69 в сумме 8 450 251,69 рублей. Оценка выполнялась на дату - 11.05.2015, поскольку предыдущий отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в рамках дела № А46-13956/2015 признан судом недостоверным.

Заключив указанный договор, арендатор добровольно принял на себя определённые обязательства, связанные с исполнением условий указанного договора. Тем не менее, в настоящее время, арендатор не выполняет добровольно принятые на себя обязательства по заключённому договору в части своевременной платы за аренду земельного участка.

Так, уведомлением Исх.-ДИО/2441 от 22.02.2017 ответчику предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате с 11.05.2015 по 28.02.2017 в сумме 1 295 342,93 рублей и пени 21 892,92 рублей.

Образовавшаяся задолженность ответчиком в добровольном порядке не погашена, в связи с чем Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ИП ФИО1, не согласившись с изменением в одностороннем порядке размера арендной платы, обратилась со встречным исковым заявляем.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование Департамента подлежащим удовлетворению в части, а встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования Предпринимателем земельным участком, переданным по акту приема-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтвержден материалами дела, и ответчиком по первоначальному иску по существу не оспорен.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Основанием предъявления Департаментом заявленного требования послужило изменение порядка расчета арендной платы Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

29.04.2015 было принято Постановление Правительства Омской области № 108-П, утвердившее новый порядок расчета арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Расчет произведен департаментом на основании отчета от 20.01.2017 N 015, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Арсенал-Сервис"  в соответствии с муниципальным контрактом № Ф.2016.428919 от 27.12.2016, с целью применения рыночной стоимости спорного земельного участка.

В судебном заседании суд уточнил у представителя предпринимателя, не желает ли он провести судебную экспертизу  составленного обществом с ограниченной ответственностью "Арсенал-Сервис" отчета от 20.01.2017 № 015.

Ходатайств о проведении экспертизы по вопросу обоснованности отражённой в отчёте стоимости предприниматель не заявляла, доказательств того, что отчёт 20.01.2017 № 015 не соответствует закону и действующим стандартам не представлено, поскольку проведённое во внесудебном порядке самостоятельное исследование по поручению предпринимателя суд в качестве надлежащего доказательства недостоверности использованного истцом отчета не считает.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Представленный ИП ФИО1 отчет об определении рыночной стоимости от 21.04.2017 № 006/17 не может быть принят судом, поскольку при проведении оценки эксперт, проводивший исследование, не был предупреждён об уголовной ответственности.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды Д-Ц-14-5389 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора. При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений.

При этом факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу процитированных выше норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

При указанных обстоятельствах, суд считает необоснованными встречные требования ИП ФИО1 о признании недействительной односторонней сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы и считает обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с  11.05.2015 по 28.02.2017 в сумме 1 295 342,93 рублей.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Кроме того, в соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определённую законом или договором.

Согласно материалам дела, сумма неустойки (штрафа), начисленной ответчику за указанный период, из расчета 0,5 % в день от просроченной суммы задолженности, составляет 21 892,92 руб. за период с 01.01.2009 по 20.02.2017.

Поскольку со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение обязательств по оплате, требование о взыскании пени является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Ссылаясь в обоснование своих возражений на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик указывает на чрезмерно высокий размер установленного договором аренды размера пени  и просит уменьшить сумму пени, до двукратной ставки ее рефинансирования.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение от 21.12.2000 № 263-О), предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно статье 333 ГК РФ,  если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Как указано выше, такое заявление ответчиком было сделано.

В связи с этим суд считает возможным с учетом срока исковой давности и  на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить её размер до 4 378,58 рублей.

Таким образом, требования истца в части взыскания неустойки подлежат  удовлетворению в сумме 4 378,58  рублей, в  удовлетворении оставшейся части исковых требований в части взыскания пени следует отказать. 



РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки города Омска, ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрированной по адресу: 644043, <...> Тухачевского, д. 16, кв. 9, зарегистрированной в качестве юридического лица 04.05.2016 МИФНС №12 по Омской области)  в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644043, <...>) 1 295 342 руб. 93 коп.  задолженности по договору аренды земельного участка №Д-Ц-14-5389 за период с 01.05.2015 по 28.02.2017, пени в размере 4 378 руб. 58 коп.; а также 25 997 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В удовлетворении остальной части требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказать.

В удовлетворении требований по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                       В.И. Чернышев