Решение от 19 октября 2023 г. по делу № А40-280964/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-280964/22-1-1650
г. Москва
19 октября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023года

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Каитовым А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "РОЗА" (111141, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПЕРОВО, ЗЕЛЁНЫЙ ПР-КТ, Д. 8Б, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ./КОМ. II/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.11.2002, ИНН: <***>) к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) о признании отказа, выраженного в письме от 16 сентября 2022 года № 33-5-87568/22-(0)-2, в предоставлении государственной услуги по заявлению ООО «РОЗА» от 06 сентября 2022 г. незаконным, обязании заключить с ООО «РОЗА» Договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 468,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>., с рассрочкой платежа на 7 лет

третье лицо: АО "АЯНА" (111141, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2006, ИНН: <***>)

при участии представителей: от истца – ФИО1 по дов. от 23.08.23к;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 22.11.22; от третьего лица - ФИО1 по дов. от 04.10.23,

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения предмета, заявлен о понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендованного имущества на предложенных истцом условиях.

Требования основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 24.08.1995 №04-00721/95 , обратился к ответчику 06.09.2022 за выкупом арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик письмом от 16.09.22 отказал истцу в заключении договора, сославшись на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, которым уменьшена арендуемая площадь, не зарегистрировано в установленном порядке.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, сославшись на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, которым уменьшена площадь арендуемого объекта, не зарегистрировано.

Третье лицо требования истца поддержало, представило письменные пояснения.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 06.09.22 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом от 16.09.22 было отказано по основаниям, не предусмотренным законодательством.

В ходе судебного разбирательства Департаментом не представлено мотивированных возражений против условий договора, вместе с тем ответчик сослался на право оценки имущества его собственником.

Истцом проведена оценка имущества и направлен Департаменту проект договора, содержащий предложения по всем существенным условиям.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По результатам назначенной судом оценочной экспертизы, проведенной по поручению суда экспертом ФИО3, на вопрос суда: Какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 468,1 кв.м, расположенных по адресу: Москва, Зеленый проспект, дом 8Б (1 этаж пом. III (ком.1-4), пом. IV (ком. 1-3); 2 этаж пом. II (ком. 8-38) по состоянию на 06.09.2022, экспертом дан ответ, что рыночная стоимость объекта составляет 41775661 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается сторонами.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В ходе судебного разбирательства Департаментом не представлено мотивированных возражений по иным условиям предложенного истцом проекта договора. Ссылка Департамента на то, что договор подлежит заключению на условиях, утвержденных Приказом Департамента от 10.11.21 № 325 отклоняется судом, поскольку приказ не является нормативным актом, которым могут быть утверждены типовые договоры, обязательные для сторон (п.4 ст. 426 ГК РФ, ст. 427 ГК РФ).

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110, 167-171,173,179 АПК РФ

РЕШИЛ

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Роза» (ИНН: <***>) договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 468,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж - пом. III (ком. 1-4), пом. IV (ком. 1-3); 2 этаж - пом. II (ком. 8-38), с рассрочкой платежа на 7 лет на следующих условиях:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее по тексту также - Объект) общей площадью 468,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>, а Покупатель принять и оплатить-это имущество.

Объект находится в собственности города Москвы.

Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

Продажа Объекта осуществляется в соответствии с п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п.2 ст.224 Гражданского кодекса РФ Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки.

2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН2.1 .Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (п.3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.4 Договора.

2.1.2. Не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

3.ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объекта по договору составляет 41 775 661 (Сорок один миллион семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль без НДС в соответствии с экспертным заключением по делу № А40-280964/22-1-1650.

НДС не начисляется.

3.2.Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение 7 лет со дня его заключения.

3.3.На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты в соответствии с ч. 3 ст. 5, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 497329 рублей 30 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга; последний платеж составляет остаток долга.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно.

3.6.Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях.

4.ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 No 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 No 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3.Предметом залога является имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора. Последующий залог - допускается только с согласия Продавца.

Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в п.3.1 Договора.

В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п.3.1 Договора) за каждый день просрочки.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта.

5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п.3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение

Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7.ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Роза» (ИНН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате госпошлины и 30000 издержек по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова