Решение от 16 октября 2017 г. по делу № А05-5703/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5703/2017
г. Архангельск
17 октября 2017 года



Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2017 года 

Решение в полном объёме изготовлено 17 октября 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по по исковому заявлению открытого акционерного общества «Сельхозтехника» (ОГРН <***>, 165231, <...>)

к ответчикам: 1) индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304290726400020)

2) муниципальному образованию «Шангальское» Устьянского района Архангельской области в лице администрации муниципального образования (ОГРН 1052907033783, 165230, <...>)

с привлечением  к участию в деле в качестве 3-ми лицами

1)  комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» (ОГРН <***>, 165210, <...>)

2) министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>, 163004, <...>)

о признании незаконными результатов аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 29:18:110501:179 и 29:18:110501:180

при участии в судебном заседании представителя 2-го ответчика ФИО3 – по доверенности от 17.11.2016

установил:

Открытое акционерное общество «Сельхозтехника» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к ответчикам: индивидуальному предпринимателю ФИО2 и муниципальному образованию «Шангальское» Устьянского района Архангельской области в лице администрации муниципального образования о признании незаконными результатов аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков:

- с кадастровым номером 29:18:110501:179 площадью 7 701 кв.м. из земель населенных пунктов сроком на 10 лет для производственной деятельности, оформленного протоколом аукциона № 4/16 от 12.09.2016

- с кадастровым номером 29:18:110501:180 площадью 785 кв.м. из земель населенных пунктов сроком на 10 лет для производственной деятельности, оформленного протоколом аукциона № 4/16 от 28.10.2016.

Исковые требования мотивированы тем, что земельные участки,  право аренды которых было реализовано на торгах, предоставлены истцу по договорам аренды №3 и№4 от 18.01.2010, заключенным между истцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» сроком на 10 лет. На спорных земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу (на земельном участке 29:18:110501:179  - здание пилорамы, от которой сохранилась до настоящего времени кран-балка, на земельном участке 29:18:110501:180 – здание столярки, которое в 2015 году было разобрано).

Предприниматель ФИО2  (далее – 1-ый ответчик, Предприниматель) с исковыми требованиями не согласен, ссылается на то, что договоры аренды №3 и №4 от 18.01.2010 являются незаключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации, истец не подавал заявки на участие в торгах в связи с чем не является лицом, заинтересованным в оспаривании их результатов. Просит в иске отказать.

Администрация муниципального образования  «Шангальское»  (далее- Администрации, 2-ой ответчик) в отзыве на иск, в дополнении к отзыву с заявленными требованиями не согласна. Ссылается на то, что земельные участки, высталвенные на торги не были обременены правами истца, поскольку договоры аренды №3 и №4 от 18.01.2010 между истцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» не прошли государственную регистрацию и считаются незаключенными. Истец не использовал земельные участки, арендную плату не вносил, что в совокупности   позволило Администрации считать об отсутствии обременений выставляемых на торги земельных участков правами истца.

 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» (далее - Комитет, 3-е лицо) в отзыве на иск ссылается на то, что в период проведения торов полномочиями по распоряжению земельными участка и на территории муниципального образования  обладала Администрация. При передаче полномочий по распоряжению земельными участками с 01.01.2015 от Комитета Администрации последней были переданы договоры аренды №3 и №4 от 18.01.2010. Комитет не отвечает за действия Администрация.

Министерство имущественных отношений Архангельской области  (далее- 3-е лицо, Министерство) в отзыве на иск сослалось на то, что из постановления апелляционного суда от 18.05.2015  по делу №А05-11743/2014 следует о принадлежности на праве собственности Архангельской области здания пилорамы СХТ площадью 278,1 кв.м. кадастровый номер 29:18:110501:235.  Министерство решает вопрос о дальнейшем использовании указанного имущества.

Истец, 1-ый ответчик, 3-и лица, извещенные о судебном заседании, в суд своих представителей не направили.  Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителя 2-го ответчика, суд установил.

06.08.2016 в газете «Устьянский край» №11, а также 02.08.2016 на официальном сайте www.torgi.gov.ru опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже муниципального имущества. Под лотом №4 на аукцион выставлено право аренды сроком на 10 лет земельного участка площадью 7 701 кв.м. кадастровый номер 29:18:110501:179 с разрешенным использованием: для производственной деятельности местоположением: Архангельская область Устьянский район, с/а Шангальская, д. Юрятинская. Согласно протоколу приема заявок от 07.09.2016  по лоту №4 было подано две заявки: от ФИО2 и ФИО4, оба допущены к участию в аукционе. Согласно протоколу аукциона №4/16 от 12.09.2016 при проведении 12.09.2016 аукциона на него не явился ФИО4, в связи с участием одного участника аукцион признан несостоявшимся, организатором торгов принято решение заключить договор аренды с единственным участником – ФИО2 23.09.2016 между ФИО2 и Администрацией заключен договор №90 аренды земельного участка с разрешенным использованием площадью 7 701 кв.м. кадастровый номер 29:18:110501:179  сроком на 10 лет.  Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.11.2016.   

22.09.2016 в газете «Устьянский край» №24, а также 21.09.2016 на официальном сайте www.torgi.gov.ru опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже муниципального имущества. Под лотом №4 на аукцион выставлено право аренды сроком на 10 лет земельного участка площадью 785 кв.м. кадастровый номер 29:18:110501:180 с разрешенным использованием: для производственной деятельности местоположением: Архангельская область Устьянский район, с/а Шангальская, д. Юрятинская д. 106. Согласно протоколу №14 от 25.10.2016  для участия в аукционе по лоту №4 была подана одна заявка от ФИО2  Согласно протоколу аукциона №4/16 от 28.10.2016 аукцион по лоту №4 признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки, организатором торгов принято решение о заключении договора аренды земельного участка с ФИО2   07.11.2016 между ФИО2 и Администрацией заключен договор №102 аренды земельного участка с разрешенным использованием производственная деятельность площадью 785 кв.м. кадастровый номер 29:18:110501:180  сроком на 10   лет. Государственная регистрация договора произведена 22.11.2016.

В соответствии с частью 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как разъяснено в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо. В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Истец обосновывает свой интерес в признании торгов недействительными тем, что земельные участки, право аренды которых было выставлено на торги, предоставлены истцу по договорам аренды №3 и №4 от 18.01.2010, заключенным между истцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» сроком на 10 лет, а также тем, что на спорных земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу: на земельном участке 29:18:110501:179  - здание пилорамы, от которой сохранилась до настоящего времени кран-балка, на земельном участке 29:18:110501:180 – здание столярки, которое в 2015 году было разобрано.

Приведенные истцом доводы позволяют признать его лицом, заинтересованным в оспаривании результатов торгов, хотя бы истец и не участвовал в торгах.  

Согласно представленным в материалы дела документам 18.01.2010 между истцом и Комитетом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:179 площадью 7 905 кв.м. с разрешенным использованием: размещение пилорамы. Срок договора аренды установлен в 10 лет (с 18.01.2010 по 17.01.2020).  Кроме того 18.01.2010 между истцом и Комитетом заключен договор №4 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:180 площадью 786 кв.м. с разрешенным использованием: размещение столярного цеха. Срок договора аренды установлен в 10 лет (с 18.01.2010 по 17.01.2020).   Договоры аренды не проходили государственную регистрацию.

Комитет в отзыве (том 2 л.д. 92) подтверждает заключение договоров аренды 3 и №4 от 18.01.2010 с истцом, а также указывает, что в период с 01.03.2015 до 01.01.2017 в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса РФ» полномочия по распоряжению земельными участками на территории поселений при наличии утвержденных в МО «Шангальское»  генерального плата и правил землепользования и застройки были переданы Администрации. Согласно  акту приема- передачи от 16.04.2015 №315 при передаче полномочий Комитет передал Администрации договоры аренды, заключенные в отношении земельных участков на территории поселения, в том числе договоры аренды №3 и №4 от 18.01.2010, заключенные с истцом (пункты 78 и 79 акта).

Из материалов дела усматривается, что 01.03.2016 Администрация направила истцу расчет арендной платы на 2016 год, в том числе по договорам №3 и №4 от 18.01.2010. 10.03.2016 Администрация направила истцу  претензии о погашении задолженности по арендной плате по договорам.

Кроме того 09.03.2016 Администрация обратилась к истцу  с требованиями №364 и №365 о возврате земельных участков с кадастровыми номерами 29:18:110501:179  и 29:18:110501:180, ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договоров аренды, в частности, на отсутствие оплаты по договорам. Направленный истцу акт возврата истцом не подписан, ответ на обращение администрации  от 09.03.2016 не дан.          

Как установлено судом, в июле 2016 года по инициативе Администрации были проведены кадастровые работы по установлению границ земельных участков, в результате которых площадь земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:179 составила 7 701 кв.м., площадь земельного участка с кадастровым номером 29:18:110501:180 составила 785 кв.м. Администрацией уточнен вид разрешенного использования земельных участок «для производственной деятельности».

При разрешении спора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений. Проведение торгов в нарушение указанной нормы  иным нарушением правил, установленных законом, и основанием, по которому торги могут быть признаны недействительными.

Истец ссылается на то, что земельный участок  29:18:110501:179 был предоставлен истцу для размещения здания пилорамы, а земельный участок 29:18:110501:180 – для размещения сооружения столярки, собственником которых является истец, поэтому торги проведены в нарушение указанной выше нормы.

 В договорах аренды №3 и №4 от 18.01.2010 действительно указано разрешенное использование спорных земельных участков соответственно.

Истцом представлен кадастровый паспорт на объект – здание пилорамы СХТ площадью 278,1 кв.м. нежилое одноэтажное деревянное здание кадастровый номер 29:18:110501:235, технический паспорт на здание пилорамы по состоянию на 14.09.2012.

Истцом также представлен кадастровый паспорт на объект- здание столярки площадью 229, 6 кв.м. нежилое деревянное одноэтажное здание кадастровый номер 29:18:110501:277  и технический паспорт на столярку (по форме техпаспорта утв. приказом МЖКХ РСФСР от 29.12.1971).

Оценивая в совокупности указание в договорах аренды №3 и №4 от 18.01.2010 на предоставление земельных участков для размещения пилорамы и столярки (разрешенное использование), технические, кадастровые паспорта на объекты, суд приходит к выводу, что указанные объекты находились на соответствующих земельных участках на момент заключения договоров от 18.01.2010, а доводы Администрации о недоказанности нахождения таких объектов– не соответствующими материалам дела.   

Судом установлено, что истец обращался ранее в Арбитражный суд Архангельской области с требованиями о признании его права собственности на ряд объектов, в том числе на здание пилорамы СХТ. При рассмотрении требований истца в рамках дела №А05-11734/2014 судом было установлено, здание пилорамы 1982 года постройки, состоявшее на балансе государственного предприятия, не было включено в уставный капитал общества при приватизации, то есть не вошли в состав приватизируемого обществом имущества, и как следствие не выбыли из состава собственности Архангельской области (постановление апелляционного суда от  18.05.2015).   

Привлеченное к участию в деле Министерство, ссылаясь на судебный акт по делу №А05-11734/2014, считает, что здание пилорамы не выбыло из госсобственности Архангельской области, поэтому намерено решать вопрос о его дальнейшей судьбе.

В ходе судебного разбирательства сторонами был проведен осмотр земельного участка  29:18:110501:179 с целью установления нахождения на нем объектов.

В акте осмотра от 02.08.2017, составленного истцом, указано, что на земельном участке 29:18:110501:179 расположена кран-балка, являющаяся составной частью здания пилорамы, обозначенная на техническом паспорте от 14.09.2012 под литерой Г размерами 19,0 м х 9,0.

В акте осмотра от 07.09.2017, составленного ответчиками, указано, что на земельном участке 29:18:110501:179 находятся остатки кран-балки (тельфера),  которые не имеют признаков недвижимого имущества  по признаку прочной связи с землей, так как вкопаны в землю без наличия бетонного основания и демонтируются без ущерба для назначения.

Из указанного выше в любом случае следует, что истец не является и не являлся собственником   объекта - здание пилорамы СХТ, обладающего к моменту рассмотрения спора признаками недвижимого имущества, в связи с чем правила пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ применению к истцу не подлежат и в отношении истца не нарушены.         

Министерство своего мнения по вопросу о том, нарушены ли права Министерства проведением аукциона, не высказало, в дело с самостоятельными требованиями не вступило.

В отношении объекта - здание столярки площадью 229, 6 кв.м. кадастровый номер 29:18:110501:277, которое располагалось на земельном участке 29:18:110501:180, истец указал, что сооружение было разобрано  в 2015 году, следовательно, какой-либо объект на таком земельном участке отсутствует, поэтому при проведении аукциона положения  пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ  не могли быть нарушены.

Доводы истца о наличии на земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих истцу, что препятствовало проведению аукционов, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в связи с чем по данному основанию проведение аукционов не может быть признано незаконным.

В отношении довода истца об обременении земельных участков правами истца, что препятствовало проведению аукционов, суд пришел к следующему.          

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из разъяснений, приведенных в пунктах 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде и имеет целью защиту интересов третьих лиц, поскольку она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Отсутствие государственной регистрации договора имеет разные правовые последствия для лиц, являющихся стороной договора, и для лиц, не являющихся стороной незарегистрированного договора.

Незарегистрированный договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между его сторонами.

Сторона незарегистрированного договора не вправе ссылаться на его незаключенность и на то, что такой договор не порождает правовых последствий, поскольку это свидетельствует о недобросовестном поведении стороны договора, знающей о его заключении.  

Вместе с тем незарегистрированный договор не порождает правовых последствий для третьих лиц, не являющихся стороной договора. Сторона незарегистрированного договора не может противопоставить права, которые она имеет по незарегистрированному договору перед другой стороной, правам третьих лиц.

Материалами дела подтверждается, что Администрация была осведомлена о заключении договоров аренды №3 и №4 от 18.01.2010 с истцом, поскольку соответствующие договоры были переданы ей, Администрация предъявляла истцу требования об уплате долга по  ним. 

С учетом приведенных выше разъяснений, а также предпринятых Администрацией действий по изменению вида разрешенного использования земельных участков,  установлению их границ суд находит ссылки Администрации на отсутствие регистрации договоров аренды с истцом в подтверждение правомерности принятия решения о проведении торгов  проявлением недобросовестного поведения, формой злоупотребления права.

Вместе с тем указанное обстоятельство, по мнению суда, не может послужить основанием для признания торгов недействительными с учетом поведения самого истца.

Договоры аренды  были заключены с истцом в 2010 году. Истец, выступая арендатором земельных участков, является стороной, заинтересованной в их регистрации и придании им надлежащей юридической силы.

Документов о том, что истец с момента заключения договоров предпринимал какие-либо действия для регистрации договоров, не имеется.

 Обязательства по внесению арендной платы по договорам, по утверждению Администрации, истец не исполнял. Невнесение арендной платы по договорам, отсутствие на земельных участках объектов, отсутствие ответов истца на обращения Администрации о погашении долга, возврате земельных участков - все указанные обстоятельства в совокупности могли давать для другой стороны (арендодателя) основания  полагать, что истец утратил интерес к переданному ему в аренду имуществу. 

При таких обстоятельствах истец не вправе противопоставлять свои права аренды земельных участков правам третьих лиц, а именно лиц, участвовавших в аукционах, с которыми по их результатам в установленном порядке заключены договоры аренды. 

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении иска.       

В соответствии со статьей 110 АПК РФ  судебные расходы относятся на истца. Государственная пошлина, в уплате которой истцу была предоставлена отсрочка, взыскивается с истца в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сельхозтехника" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран