Решение от 15 февраля 2018 г. по делу № А03-4004/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А03-4004/2017
г. Барнаул
16 февраля 2018 г.
резолютивная часть решения объявлена 14.02.2018

решение объявлено 16.02.2018  


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ФИО2, г.Барнаул,

к Администрации Угловского района Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) с.Угловское,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  ООО "Рубин".

о расторжении договора аренды от 13.07.2009,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3, по доверенности 09.03.2017,паспорт, представитель ФИО4 по доверенности 09.03.2017,паспорт, (после перерыва не явился)

от ответчика – представитель ФИО5 по доверенности от 04.12.2017, паспорт, (после перерыва не явился)

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом, 



УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Угловского района Алтайского края о расторжении договора аренды от 13.07.2009 в редакции уточненного искового заявления (т.1, л.д. 47-48).  

Первоначально ФИО2, который не является индивидуальным предпринимателем, с подобным иском обращался в Угловский районный суд. Определением Угловского районного суда от 24 января 2017 года по делу №2-77/2017 производство по иску ФИО2 прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции. Определение не обжаловалось и вступило в законную силу. В связи с этим спор рассматривается Арбитражным судом Алтайского края. 

В качестве основания  для расторжения договора аренды истец со ссылками на ст. 616 ГК РФ указал на то, что Администрация района в течение длительного времени не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта  арендуемых помещений.

Ответчик со ссылками на ст. 450 ГК РФ исковые требования не признал, указал, что отсутствуют основания для расторжения аренды. Работы по проведению капитального ремонта   оздоровительного лагеря "Колос"  выполнены до заключения  договора аренды, Администрация района о необходимости  проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества  не извещалась.

Рассмотрев заявленные исковые требования, Арбитражный суд установил следующее.

В собственности муниципального образования Угловского района Алтайского края находится имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря  «Колос», расположенный  по адресу Угловский район, с. Озерно-Кузнецово  (3 км. Северо-восточнее с. Озерно-Кунцево).  

В период с августа 2006 года по 12 июля 2009 года в отношении имущественного комплекса Администрацией района заключались договоры аренды с ФИО2 и ООО "Рубин", в котором ФИО2 являлся руководителем.

Так, 23 августа 2006 года между Администрацией  района  (арендодатель)  и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды сроком на  11 месяцев, т.е. до 23 июля 2007 года.   (т.1, л.д. 7-9).  

02 февраля 2007 года до истечения срока действия договора  аренды от 23 августа 2007 года в отношении  спорного  оздоровительного лагеря  Администрацией  района заключен новый договор аренды недвижимого имущества с ООО "Рубин" сроком на  11 месяцев до 01.01.2008 (т.1, л.д. 46).

При эксплуатации сданного в аренду имущества арендатором выявлены серьезные конструктивные дефекты, о наличии которых уведомил арендатора. В результате осмотра арендуемых помещений установлена необходимость проведения капитального ремонта помещений: административного здания,  медпункта, столовой, спальных  корпусов №1,2,3,4, электрооборудования.  на общую сумму 1 883399 руб. 

Стоимость работ определена арендатором в проектно-сметной документации по проведению ремонтных работ (т.1, л.д. 109-129).   

Администрация района свое согласие на проведение работ выразила  путем  заключения соглашения к  договору аренды недвижимого имущества от 02.02.2007 о проведении ремонтных работ по реконструкции и капитальному ремонту летнего оздоровительного лагеря "Колос" (т.1, л.д. 104).  Указанным соглашением стороны предусмотрели  стоимость работ  определять   на основании акта выполненных работ. Расходы на проведение ремонта должны засчитываться  в счет оплаты арендных платежей.  

31 июля 2007 года  акт №Т0001 о проведении ремонтных работ  подписан между Администрацией района и ООО "Рубин"  на сумму 2 137 481 руб. (т.1, л.д. 19).

31 июля 2009 между ООО "Рубин" (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен договор  уступки права получения долга по договору аренды недвижимого имущества по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял  право требования долга по проведенным ремонтным работам детского оздоровительного лагеря «Колос» к Администрации Угловского района  по договору аренды от 02.02.2007. на сумму 1 986 800 руб. (т.1, л.д. 16-18).

18 мая 2007 года Администрацией  района  вновь заключен  договор аренды недвижимого имущества с ООО "Рубин"  сроком на  49 лет  до 17 мая 2056 года (т.1, л.д. 101). Указанный договор в Управлении росреестра зарегистрирован не был.  

01 января 2008 года  в отношении  спорного  оздоровительного лагеря  Администрацией  района  вновь заключен  договор аренды недвижимого имущества с ООО «Рубин»  сроком на  11 месяцев до 01 декабря 2008 года (т.1, л.д. 51-55).

13 июля 2009 года Администрацией района по результатам открытого аукциона заключен договор аренды с ФИО2  сроком на 49 лет до 2058 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 13.01.2010 (т.1, л.д. 10-15). 

Условия о порядке проведения капитального ремонта помещений здания оздоровительного лагеря "Колос" в указанном договоре аренды не содержится.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право производить в помещениях зданий, входящих в состав объекта аренды, перепланировку, реконструкцию строительных конструкций или инженерных систем с письменного согласования арендодателя.

Согласно п. 5.1 договора стоимость произведенных арендатором в соответствии с п. 4.3 нового строительства, перепланировки, реконструкции, а также капитального ремонта, подлежат зачету в счет арендной платы, предусмотренной договором, в размере, равном сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР), определенной по сборнику базовых цен  СМР в ценах 2001 года с учетом индекса перевода в текущие цены, установленного Управлением Алтайского края по строительству и архитектуре. 

10 января 2010 между Администрацией района и ФИО2 заключен акт сверки задолженности по договору аренды  от 13.07.2009, согласно которого стороны определили, что за период с 23.08.2006 по 01.01.2010 арендатору начислена арендная плата в размере 231 674 руб., задолженность Администрации района переда ФИО2 за выполненные  работы по реконструкции и капитальному ремонту составила 1 883 399 руб.    (т.1, л.д. 94).    

12 июля 2015 между Администрацией района и  ФИО2  заключено соглашение о зачете  взаимных требований, согласно которого Администрация зачла начисленную  арендную плату   по договору аренды от 13.07.2009  за период с 02.09.2014 по 12.07.2015 в размере 66 801 руб. 05 коп. в счет оплаты произведенных ФИО2 неотделимых улучшений, стоимость которых составила 1 619 858 руб. 51 коп. Стороны предусмотрели, что с учетом соглашений о зачете взаимных требований от 01.01.2010, от 15.08.2010, 15.08.2011, 15.08.2012, 15.08.2013, 01.09.2014  и настоящего соглашения  по состоянию на 12.07.2015  размер погашенных взаимных требований составляет 722 261 руб. 54 коп. (т.1, л.д. 21).

Истцом в материалы дела предоставлен акт №00011 от 14.06.2012 на сумму 275719 руб. на выполнение работ по строительству бассейна, который отношения к арендуемым объектам не имеет, построен истцом самостоятельно (т.1, л.д. 22-23).

15 октября 2015 года ФИО2 обратился в Администрацию района с уведомлением о прекращении с 16 ноября 2015 года  действия договора аренды недвижимого  имущества от 13.07.2009 (т.3, л.д. 80).

Администрация района в ответ на названное уведомление сообщила, что не согласна на расторжение договора аренды, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется   (т. 1. л.д. 25).

После названной переписки договор аренды от 13.07.2009 на момент  подачи настоящего иска  продолжал исполняться сторонами.    

Таким образом, в период с 23 августа 2006 года и на дату рассмотрения спора в Арбитражном суде Алтайского края имущество летнего оздоровительного лагеря «Колос» находилось в арендном пользовании  у ООО "Рубин" и ФИО2, которые оплату арендной платы не производили. В счет оплаты арендной платы Администрация района производила зачеты стоимости затрат ООО "Рубин", право требования которых переданы ФИО2,  на проведенный в 2007 году ремонт арендуемых помещений. 

Обращаясь в Арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что на дату  подачи иска действует договор аренды недвижимого имущества от  13 июля 2009 года, который он просит расторгнуть по причине неисполнения обязанности арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта помещений детского оздоровительного лагеря.

Как указал истец, с  требованием о проведении такого ремонта истец обратился к Администрации района 08 августа 2016 года (т.1, л.д. 24). Со ссылками на ВСН 58-88 (р) истец указал, что  капитальный ремонт не проводился с момента заключения договора, арендатор больше не имеет возможности нести  расходы на капитальный ремонт и поддержание объекта в пригодном для эксплуатации состоянии, предлагал расторгнуть договор аренды.

В ответ на указанное обращение Администрация района  письмом от 17.08.2016 №878 сообщила, что по условиям договора от 13.07.2009  арендатор принял имущество в технически исправном состоянии, претензий по его качеству и комплектности не имел, договор, который имеет силу акта приема-передачи, не содержал сведений о необходимости проведения  капитального ремонта переданного в аренду имущества. Работы по капитальному ремонту арендуемого имущества были проведены в 2007 году, срок проведения очередных работ по капитальному ремонту, установленный ведомственными строительными нормами, утвержденный приказом Госкомархитектуры №312 от 23.11.1988, не наступил.   Администрация района указала, что  основания для досрочного расторжения договора аренды от 13.07.2009  отсутствуют  (т.1, л.д. 27).

В период с 2006 года и до летнего сезона 2017 года летний оздоровительный лагерь «Колос» осуществлял свою деятельность. За счет средств арендатора осуществлялся косметический ремонт зданий. Перед началом оздоровительного сезона арендуемые помещения осматривались комиссией, которой  осуществлялась их приемка, акты о которых предоставлены истцом в материалы дела (т.1, л.д. 61-87).

Как указывает истец, при заключении договора он не имел возможности определить   техническое состояние переданных в аренду помещений.

При эксплуатации детского оздоровительного лагеря в период с 2006 года истцом  были выявлены недостатки, которые устранены при проведении ремонта  в 2007 году. Согласно технических паспортов, составленных  в январе 2007 года  сданные в аренду помещения построены в период с 1976 года по 1981 год, в том числе служебно-бытовое здание -1976 года постройки, на момент составления технического паспорта в 2007 году износ составлял  31%, здание столовой 1976 года постройки, по состоянию на 2007 год износ составлял 31%, административное здание  1976 года постройки, по состоянию на 2007 год износ  составлял  27%, здание медпункта 1981 года постройки, по состоянию на 2007 год износ  составлял 30%, здание прачечной 1981 года постройки, по состоянию на 2007 год износ  составлял 34%, здание склада 1976 года постройки, по состоянию на 2007 год износ  составлял 25% , здания спальных  корпусов  №№1,2,3,4  по состоянию  на 2006 год износ составлял  от 26 до 29%. 

Как указал ответчик в судебном заседании, в период с момента заключения спорного договора в 2009 году, капитальный ремонт  в арендуемых помещениях не производился, по причине того, что такой ремонт производился в 2007 году самим арендатором. Дополнительное  проведение капитального ремонта не требовалось.   

Возражая против указанного довода ответчика, истец указал, что в 2007 году ремонт проводился не во всех помещениях. В отдельных помещения проводился только косметический ремонт .

По ходатайству истца по делу назначена и проведена экспертиза. На разрешение экспертов поставлены вопросы:    

        1. Определить техническое состояние зданий детского оздоровительного летнего лагеря «Колос».

        2. Какие работы, предусмотренные локальными сметными расчетами №№ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 2-1, 2-2 относятся к работам по капитальному ремонту зданий, а какие из указанных работ – к текущему ремонту.

3. Выполнены ли в полном объеме работы по ремонту, предусмотренные локальными счетными расчетами №№ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 2-1, 2-2, если нет, то каковы объем и стоимость в ценах 2 квартала 2007 года фактически выполненных работ по ремонту зданий оздоровительного лагеря «Колос», являющихся предметом договора аренды от 13.07.2009.

4. Требуется ли проведение текущего ремонта зданий оздоровительного лагеря «Колос», являющихся предметом договора аренды от 13.07.2009.

Проведение экспертизы поручалось экспертам некоммерческого  партнерства "Палата Судебных Экспертов Сибири" обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-консалтинговый центр Независимая экспертиза".

Заключение экспертов   предоставлено в материалы дела. Стороны с заключением экспертизы ознакомились и с выводами экспертов согласны.

Заключением экспертов установлено следующее.

По первому вопросу экспертами определено  техническое состояние зданий детского оздоровительного летнего лагеря "Колос", в результате которого установлено, что состояние зданий, расположенных на территории летнего оздоровительного лагеря, в том числе административного здания, зданий столовой,  спальных корпусов  №№1, 2, 3, 4,  медпункта, прачечной оценивается как удовлетворительное, т.е. состояние несущих конструкций  элементов в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального  ремонта. Средний износ зданий экспертами определен равным  от 32% до 37 %.

В отношении  служебно-бытового здания летнего лагеря экспертами сделан вывод о том, что его состояние является неудовлетворительным. Средний размер физического износа здания составляет 45%, т.е. эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

В судебном заседании при исследовании экспертного заключения судом установлено, что отдельные элементы и конструкции исследуемых  зданий имеют значительный до 60% износ, техническое состояние оценено экспертами как неудовлетворительное или ветхое.               

Так, износ фундамента в административном здании и  в здании столовой  составляет 45%, крыши и кровли 41-60%, отделочные работы 41-60%  (т.2, л.д. 20-22).

Определено состояние всех   спальных  корпусах: износ  фундамента   составляет 33%, крыши и кровли – 41-60 %, полов -41-60%, износ перекрытий  составляет 61-70%, имеются заметные прогибы,  износ крыши и кровли составляет 41-60 %.

В прачечной  износ фундамента составляет 40%, в служебно-бытовом помещении  износ фундамента составляет 33%, стен – 51-60%,  крыши и кровли 41-60%. . 

В медпункте  износ фундамента составляет 45%, износ полов  составляет 41-60%, стен – 51-60%,  крыши и кровли 21-40%.

Как пояснил эксперт в судебном заседании процент износа в целом каждого здания определен как средне арифметическое значение износа отдельных его элементов, по этой  причине по большинству зданий (кроме служебно-бытового) экспертами физический износ определен в пределах от 23% до 39%, при том что отдельные элементы здания имели износ от 40% и до 60%, в том числе их состояние оценивалось как неудовлетворительное или ветхое.

С учетом результатов экспертизы и социальной значимости объекта, а также необходимости соблюдения мер безопасности по использованию объекта аренды,    суд  предложил ответчику предоставить сведения о возможных сроках проведения капитального и текущего ремонта зданий летнего оздоровительного лагеря "Колос".

Ответчик сообщил, что в связи с недостаточным финансированием местного бюджета на ремонт детского оздоровительного лагеря "Колос"  запланировано на период 2015-2020 годов  выделение денежных средств в размере 244 тыс. руб. на основании постановления Администрации Угловского района Алтайского края от 22.12.2017 №665 "О внесении изменений в постановление Администрации Угловского района Алтайского края от 02.03.2015 №215 "Об утверждении муниципальной программы "Развитие образования и молодежной  политики в Угловском районе на 2015-2020 годы". (т.3, л.д. 92).

Как пояснил представитель ответчика, в местном бюджете запланировано выделение денежных средств только на ремонт служебно-бытового здания, имеющего 45% износа, общее состояние которого оценено как неудовлетворительное.  Размер денежных средств необходимых для ремонта определен на основании локального сметного расчета (т.3, л.д. 98-166).

Выделение денежных средств для ремонта остальных помещений не планировалось ввиду дефицита бюджета.     

Доказательств о выделении денежных средств на ремонт помещений летнего оздоровительного лагеря "Колос"  в бюджете Угловского района на предстоящий 2018 год ответчик не предоставил. Предоставленное постановление Администрации Угловского района от 22.12.2017 №665 свидетельствует только об утверждении программы, а не о выделении денежных средств на эти цели. Как следует из п.1.1 названного постановления объем финансирования на реализацию утвержденной программы подлежит ежегодному уточнению в соответствии с решением о районном бюджете на очередной финансовый год и на плановый период.    

При ответе на  вопрос о том, какие работы, предусмотренные локальными сметными расчетами №№ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 2-1, 2-2 относятся к работам по капитальному ремонту зданий, а какие из указанных работ – к текущему ремонту, эксперт указал, что капитальному ремонту по виду работ относятся работы, указанные в локальных сметах №№ 1-1, 1-2, 1-5, 1-6, 2-1,2-2 (т. 2, л.д. 108-129), то есть в административном здании и здании столовой. В остальных зданиях детского оздоровительного лагеря «Колос» капитальный ремонт не проводился.

Ответчик доказательств проведения капитального ремонта других зданий лагеря с момента их постройки в 1976 г., 1981 г. не представил.

 В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 616  ГК РФ  арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 3 статьи 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда  арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

В договоре аренды от 13.09.2009  порядок и сроки проведения арендодателем капитального ремонта зданий лагеря "Колос" не предусмотрены, следовательно, такие работы должны были быть проведены ответчиком в разумный срок с момента ввода лагеря в эксплуатацию.

Рекомендуемая периодичность проведения капитального ремонта зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций регламентирована ВСН 58-88 «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социального назначения» и составляет 10-15 лет.

В материалы дела истцом представлено уведомление-требование в администрацию Угловского района Алтайского края от 08.08.2016, в котором  ФИО2 сообщил о невозможности в дальнейшем  нести расходы на капитальный ремонт и поддержание объекта в пригодном для эксплуатации состоянии  и предложил администрации в порядке досудебного урегулирования спора заключить соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества  от 13.07.2009.

Между тем, администрация Угловского района Алтайского края с указанным требованием не согласилась, не оценив фактическое состояние помещений лагеря «Колос»,  и в проведении их капитального ремонта, равно как в досрочном расторжении договора аренды от 13.07.2009  отказала.

Необходимость проведения капитального ремонта в отношении всех зданий летнего оздоровительного лагеря "Колос" подтверждена заключением проведенной по делу экспертизы, пояснениями сторон.

В разумные сроки  ответчиком реальных мер по проведению капитального ремонта зданий летнего оздоровительного лагеря "Колос" с момента введения его в эксплуатацию не принято.

При рассмотрении настоящего спора судом учтено социальное назначение объекта, массовое пребывание граждан, большая часть из которых  несовершеннолетние дети, в зданиях, отдельные элементы которого имеют износ 40-70%, без проведения капитального ремонта, является недопустимым.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды от 13.07.2009  подлежащими удовлетворению.

Доводы администрации Угловского района Алтайского края о принятии ФИО2 имущества в техническом состоянии, существующим на момент заключения договора, и отсутствии претензий к его качеству и комплектности не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку указанное обстоятельство не отменяет возложенной на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества.

Понесенные расходы истца на оплату проведенной по делу экспертизы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 27, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 13.07.2009, заключенный между Администрацией Угловского района Алтайского края и ФИО2.

Взыскать с Администрации Угловского района Алтайского края в пользу ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить ФИО2 государственную пошлину из федерального бюджета в размере 222 руб. 61 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                          О.А.Федотова