Решение от 7 мая 2019 г. по делу № А13-2993/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-2993/2019
город Вологда
07 мая 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 07 мая 2019 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306352827000090) к администрации города Вологды (ОГРН <***>) о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, общества с ограниченной ответственностью «Квантум»,

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 29.01.2019, от ответчика ФИО4 по доверенности от 29.11.2017,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 306352827000090) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Вологды (ОГРН <***>) о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка для строительства от 05 июня 2012 года № 01-1256, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 27.11.2018, недействительной и применении последствий недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права на земельный участок, площадью 1736 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0303006:6313, расположенный по адресу: <...>, в виде действующего договора аренды земельного участка для строительства от 05 июня 2012 года № 01-1256.

Определением суда от 18 февраля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 28 марта 2019 года в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение наименования ответчика на администрацию города Вологды (далее – Администрация); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Квантум» (далее – ООО «Квантум»).

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Администрация в отзыве на исковое заявление и ее представитель в судебном заседании против удовлетворения иска возражали.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, представителей не направили. Управление Росреестра в отзыве на исковое заявление просило в иске отказать, заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя. ООО «Квантум» отзыв на исковое заявление не представило.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, 05 июня 2012 года Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Караван Строй» (арендатор; далее – ООО «Караван Строй») заключили договор аренды земельного участка для строительства № 01-1256, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок (далее – участок): кадастровый номер 35:24:0303006:6313, местоположение: <...>, площадь: 1736 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома.

Пунктом 1.3 договора определено, что на участке расположен объект недвижимого имущества – незавершенная строительством пристройка к жилому дому, адрес объекта: <...>, принадлежащий арендатору на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2011 серии 35-АБ № 019286).

Пунктами 2.1 и 2.2 договора установлено, что настоящий договор заключен на срок до 24 мая 2017 года, при этом условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, начина с момента принятия решения о предоставлении земельного участка, то есть с 24 мая 2012 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра 18 июля 2012 года, запись регистрации № 35-35-01/127/2012-059.

По договору купли-продажи от 06 мая 2013 года ООО «Караван Строй» (продавец) передал в собственность ФИО2 (покупателя) недвижимое имущество: незавершенную строительством пристройку к жилому дому, литер А-А2, этажность – 2, подземная этажность – подвал, степень готовности объекта 44%, площадь застройки 691,9 кв.м, расположенную по адресу: <...>.

Переход права собственности на объект недвижимости к предпринимателю ФИО2 зарегистрирован 23 мая 2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2013 серии 35-АБ № 495927, согласно которому объект имеет кадастровый номер 35:24:0303006:2707.

ООО «Караван Строй» (арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) 06 мая 2013 года заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства от 05 июня 2012 года № 01-1256, по условиям которого все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:6313, площадью 1736 кв.м, расположенного по адресу: <...>, вытекающие из договора аренды, переданы предпринимателю ФИО2

В Единый государственный реестр недвижимости 23 мая 2013 года внесена запись о прекращении права аренды ООО «Караван Строй» и зарегистрировано ограничение (обременение) на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:6313 в виде аренды в пользу предпринимателя ФИО2

На основании заявления представителя муниципального образования «Город Вологда» о прекращении регистрационной записи об аренде от 27.11.2018 № 35/999/001/2018-24529 сведения об аренде в отношении указанного земельного участка погашены 27 ноября 2018 года.

Управлением Росреестра 12 декабря 2018 года на основании договора купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2018 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении права собственности ФИО2 на незавершенную строительством пристройку к жилому дому с кадастровым номером 35:24:0303006:2707 и зарегистрировано право собственности ООО «Квантум» на данный объект.

Кроме того, предприниматель ФИО2 04 декабря 2018 года обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования, представив в качестве документа-основания соглашение от 04 декабря 2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства от 05 июня 2012 года № 01-1256, заключенное предпринимателем ФИО2 и ООО «Квантум». По результатам рассмотрения представленных документов государственным регистратором прав принято решение от 11.12.2018 № 35/021/005/2018-35672 о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, так как ранее запись о государственной регистрации договора аренды, за регистрацией уступки прав по которому обратился заявитель, прекращена. Поскольку выявленные причины предпринимателем ФИО2 не устранены, 19 марта 2019 года государственным регистратором прав принято решение об отказе в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Ссылаясь на то, что договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем правовые основания для совершения Администрацией односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка для строительства от 05 июня 2012 года № 01-1256 отсутствовали, предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании указанной сделки недействительной, как нарушающей действующее законодательство, и применении последствий ее недействительности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска с учетом следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 указанной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В обоснование заявленных требований предприниматель ФИО2 указал, что односторонняя сделка Администрации по расторжению договора аренды земельного участка является недействительной, поскольку отсутствовали предусмотренные законом основания для обращения ответчика в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в судебном порядке по инициативе арендодателя договор не расторгнут, арендная плата вносится арендатором своевременно.

Арбитражный суд считает указанные доводы несостоятельными с учетом следующего.

Договор аренды земельного участка для строительства № 01-1256 заключен 05 июня 2012 года со стороны арендодателя Департаментом земельных отношений Вологодской области.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с законом Вологодской области от 25.05.2012 № 2771-ОЗ «О признании утратившим силу закона области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда» полномочия органа исполнительной государственной власти в сфере земельных отношений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «Город Вологда», прекращены.

В связи с этим соответствующие полномочия (в том числе права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка для строительства от 05 июня 2012 года № 01-1256) с 03.09.2012 возложены на Администрацию.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно положениям пунктов 2.1 и 2.2 договора он заключен на 5 лет с 24 мая 2012 года до 24 мая 2017 года.

Как определено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Мнение истца о том, что спорный договор аренды земельного участка с учетом указанной нормы и положений пункта 8.4 договора возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок, не может быть принято судом во внимание.

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О введении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельное законодательство Российской Федерации не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды.

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Условия договоров аренды, заключенных до 01.03.2015, о наличии у арендаторов преимущественного права на заключение договора на новый срок, о продлении срока действия договора на тот же срок, равно как и возобновлении действия договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если окончание срока действия договора приходится на период после введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, неприменимы.

В рассматриваемом споре на момент окончания срока действия договора аренды (24 мая 2017 года) и на текущий момент Земельный кодекс Российской Федерации действовал и действует в новой редакции. Следовательно, в связи с истечением 24 мая 2017 года срока аренды обязательства сторон по договору от 05 июня 2012 года № 01-1256 прекращаются, изменение каких-либо условий договора невозможно.

В связи с этим Администрация правомерно обратилась в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи об аренде по причине истечения установленного договором срока аренды. Тот факт, что Администрация обратилась с соответствующим заявлением через 1,5 года после окончания срока действия договора, не имеет правового значения для дела, так как в силу изложенных выше положений земельного законодательства договор аренды прекратил свое действие по истечении срока его действия.

Ссылки предпринимателя ФИО2 на то, что в период после окончания установленного договором срока им вносилась арендная плата, что, по мнению истца, свидетельствует о продлении договора аренды на неопределенный срок, ошибочны.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Материалами дела подтверждается, что после окончания срока действия договора аренды арендатор не возвратил арендодателю земельный участок по акту приема-передачи, поэтому внесение арендной платы является правомерным.

Кроме того, право собственности на незавершенную строительством пристройку к жилому дому с кадастровым номером 35:24:0303006:2707 перешло к ООО «Квантум» 12 декабря 2018 года.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что действия Администрации по обращению в Управление Росреестра с заявлением о погашении записи об аренде в отношении спорного земельного участка являются незаконными.

Таким образом, правовых оснований для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности не имеется, в иске следует отказать.

В связи с отказом в иске по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306352827000090) к администрации города Вологды (ОГРН <***>) о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Судья Л.В. Зрелякова