Решение от 14 мая 2017 г. по делу № А27-1580/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-1580/2017
город Кемерово
15 мая 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2017 года

Арбитражный суд Кемеровской области, в составе судьи Команич Е. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Узоры», город Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные Инновации», Кемеровская область, город Белово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Стайер», Кемеровская область, город Юрга

2) общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 342», Кемеровская область, город Новокузнецк

о расторжении договора,

при участии

от истца: ФИО2 – представитель, доверенность от 01.03.2017 года

от ответчика: ФИО3 – представитель, доверенность от 10.01.2017 года; ФИО4 – представитель, доверенность от 06.10.2016 года

от третьих лиц: 1) ФИО5– представитель, доверенность от 01.08.2016 года

2) не явились

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирские Узоры» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные Инновации» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 03.04.2014 года, заключенного между ООО «Стайер» (Арендодатель) и ООО «Строительные Инновации» (Арендатор) на аренду нежилого, одноэтажного, отдельно стоящего строения с кадастровым номером 42:36:0101002:0259:5759:327 общей площадью 1518,5 кв.м., находящегося по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на статьи 309, 310, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в настоящем судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, подробно изложив возражения в письменном отзыве, в обоснование возражений ссылаясь на отсутствие денежных средств, в связи с неисполнением ООО «Торгсервис 342», как Субарендатором по договору субаренды от 18.04.2014 года, обязательств по своевременному внесению платежей по договору субаренды и отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности на арендованное имущество к истцу, что по мнению ответчика, лишило последнего возможности своевременно исполнить обязательства по внесению арендной платы.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Тогргсервис 342» в суд не явилось, что, с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием рассмотрения дела без его участия.

Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Стайер» поддержало позицию истца.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица – ООО «Стайер», суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с заключенным между ООО «Стайер» (Арендодатель) и ООО «Строительные инновации» (Арендатор) 03.04.2014 года договором аренды недвижимого имущества Арендодатель передал ответчику по акту приема-передачи нежилое одноэтажное, отдельно стоящее строение с кадастровым номером 42:36:0101002:0259:5759:327 общей площадью 1518,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора установлен пунктом 5.1. спорного договора и устанавливается в 5 (пять) лет с момента государственной регистрации.

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 11.04.2014 года.

Как следует из материалов дела и ответчиком не оспорено, 09.03.2016 года на основании договора купли-продажи арендуемое здание перешло в собственность ООО «Сибирские Узоры». Все права и обязанности Арендодателя по договору аренды перешли к ООО «Сибирские Узоры», в связи с чем, 26.05.2016 года в адрес ответчика было направлено уведомление о смене собственника, а также дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 03.04.16 года о внесении изменения в преамбулу договора со стороны Арендодателя.

Однако, ответ на указанное уведомление от ответчика получен не был.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на положения пункта 3.3. спорного договора аренды, согласно которому, арендная плата вносится Арендатором не позднее пятого числа расчетного месяца за расчетный месяц.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 200 442 (Двести тысяч четыреста сорок два) рубля 00 коп. (согласно дополнительному соглашению об изменении условий от 01.01.2016 года к договору аренды от 03.04.2014 года).

По условиям пункта 4.4.3. договора аренды недвижимого имущества от 03.04.2016 года если Арендатор не внес арендную плату в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия Договора, Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, ответчиком оплата аренды в период с июля 2016 года, ни ООО «Стайер», как предыдущему собственнику, ни истцу, как новому собственнику и Арендодателю арендованного по спорному договору имущества, не производилась.

Кроме того, в обоснование заявленных требований истец указывает, что в июне 2016 года в адрес ООО «Сибирские Узоры» от Субарендатора ООО «Торгсервис 342» (по договору субаренды, заключенному с ответчиком) нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, поступила претензия, в которой указанно следующее:

1. Полы растрескались, защитное покрытие облетело, в результате в торговом зале постоянная пыль, из-за трещин пол не ровный, что может привести к падению товара и травматизму как посетителей, так и представителей магазина;

2. Протекание крыши в нескольких местах, в результате чего, дождевые воды попадают на весы и товар и приводят к их порче;

3. На центральном входе вырваны двери, как наружные, так и внутренние, в тамбуре на полу образовались дыры;

4. Прилегающая территория (стоянка для машин) не облагорожена, крыльцо не выровнено, в результате чего от таяния снегов и дождей образуются лужи, и покупателям невозможно пройти в магазин;

5. На зоне приемке под металлическим листом крошится основание, в результате чего лист вырвало из пола и подняло на 30-40 см;

6. Двери в центральную кассу должны быть металлическими с замком, по факту двери очень тонкие, прогибаются при нажатии, замок на них совсем не держится, уже несколько раз ремонтировали;

7. Частое отсутствие электричества;

8. Не производится очистка территории и крыши от снега и сосулек.

Неоднократное обращение к Арендодателю результатов не дало. В нарушение условий договора аренды текущий ремонт не осуществлялся. Субарендатор заявил о намерении съехать с данного объекта в связи с его непригодностью к эксплуатации.

Истец указывает, что как собственник арендованного ответчиком объекта он был вынужден самостоятельно произвести текущий ремонт с целью сохранения дальнейшей эксплуатации нежилого здания.

16 сентября 2016 года в адрес ООО «Строительные инновации» было направлено письмо с претензией об устранении вышеуказанных нарушений, а также уведомлением о том, что 27.09.2016 года будет производиться осмотр арендуемого ответчиком здания в присутствии специалистов на предмет установления убытков, нанесенных действиями ответчика собственнику здания. Данное письмо вернулось адресату в связи с истечением срока хранения. В следствии чего, вышеуказанный осмотр был произведен в отсутствии представителей Арендатора.

На основании отчета № 120-09-16 от 28.09.2016 года об определении рыночной стоимости ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, итоговая величина рыночной стоимости восстановительного ремонта составила 3 082 123 руб.

Со ссылкой на условия пунктов 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8 договора аренды, истцом указано, что Арендатор обязан производить за свой счет ремонт нежилого здания; содержать нежилое здание в исправном состоянии и использовать его в соответствии с правилами пожарной безопасности, санитарными нормами, а также правил эксплуатации инженерного оборудования, энергетического хозяйства и охраны труда; не совершать действий, способных вызвать повреждение нежилого здания, как снаружи его, так и изнутри, расположенных в нем инженерных коммуникаций, подъемно-транспортного и иного оборудования расположенного в нем; поддерживать чистоту и порядок в нежилом здании. Расходы по уборке нежилого здания и земельного участка согласно постоянного договора относятся на счет арендатора.

Согласно пункту 4.4.2. договора аренды если Арендатор, либо сотрудники, поставщики и иные лица умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого здания, при этом Арендатор не произвел ремонт нежилого здания за свой счет не позднее одного календарного месяца с момента обнаружения такого ухудшения договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, заявленному Арендатору в течение 10 календарных дней с момента обнаружения соответствующей причины. При расторжении договора Арендатор обязан возместить все убытки, связанные с ухудшением состояния нежилого здания.

Письмом от 16.09.2016 года ответчику направлена претензия с требованием о необходимости подписания дополнительного соглашения о расторжении спорного договора аренды, в связи с ненадлежащим исполнений условий договора.

Поскольку спорный договор аренды сторонами в добровольном порядке расторгнут не был, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

С учетом положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельства о государственной регистрации права от 09.03.2016 года, суд признает обращение истца с настоящим требованием правомерным.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условия указанной нормы истцом исполнены, о чем свидетельствуют извещения о досрочном расторжении договора.

Однако, согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Условиями спорного договора аренды также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя, в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств договора по своевременному внесению аренды и осуществлению ремонта арендованных помещений.

Поскольку из материалов дела не усматривается согласие ответчика на расторжение спорного договора аренды, а к существенным нарушениям договора относятся, в том числе, и ненадлежащее исполнение ответчиком условий спорного договора по своевременному внесению арендной платы и осуществление ремонта арендованных помещений, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, суд отмечает, что факт отсутствия внесения арендных платежей в период с августа 2016 года по апрель 2017 года, ответчиком не оспорен, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, подтверждающие проведение ремонта арендованных помещений в период действия договора аренды, ответчиком не представлены.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, судом также не могут быть приняты, в связи со следующим.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, из указанных норм следует, что предпринимательская деятельность по своей сути носит рисковый характер, что общество не могло не учитывать при заключении спорного договора аренды. Риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона, в данном случае ответчик.

Следовательно, при должной степени осмотрительности ответчик мог предвидеть наступление для него негативных последствий в виде неисполнения ООО «Торгсервис 342», как Субарендатором арендованных ответчиком помещений, обязательств договора субаренды по несвоевременному внесения арендной платы.

При этом, отсутствие денежных средств у ответчика и неисполнение ООО «Торгсервис 342» обязательств по своевременному внесению платежей по договору субаренды, не освобождает ответчика от обязанности надлежащего исполнения обязательств договора аренды от 03.04.2014 года.

Доводы ответчика об отсутствии возможности производить платежи надлежащему Арендодателю, в связи с непредставлением надлежащих документов, подтверждающих переход права собственности, при наличии многочисленной переписки участников спорных правоотношений о смене собственника и необходимости произвести оплату задолженности, суд признает несостоятельными и не порождающими правовых последствий для отказа в удовлетворении исковых требований.

Между тем, ответчиком не обоснована невозможность осуществления внесения своевременной оплаты аренды на реквизиты ООО «Стайер», как предыдущему собственнику арендованных помещений, в период до получения надлежащих доказательств перехода права собственности к истцу.

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие принятие всех возможных мер (в целях надлежащего исполнения обязательств по договору аренды и во избежание возникновения негативных последствий), направленных на получение документального подтверждения перехода права собственности к истцу на арендованные помещения (запросы, требования о предоставлении необходимых документов и .т.д. в период с июня по октябрь 2016 года истцу не направлялись).

В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 03.04.2014 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительные Инновации», Кемеровская область, город Белово (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Узоры», город Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления.


Судья Е.А. Команич