Решение от 27 марта 2023 г. по делу № А41-99844/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-99844/22
27 марта 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2023 года Полный текст решения изготовлен 27 марта 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи М.В. Афанасьевой,

протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания М.В. Осинцева, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Специализированный застройщик Осенний квартал"

к Администрации г.о. Мытищи Московской области; Министерству жилищной политики Московской области

об изменении условий Договора № 06141804-И (в реестре ДоКРТ рег. № 03ДоКРТ/1218) о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей от 14.06.2018, заключенного между ООО "Специализированный застройщик Осенний квартал" с одной стороны и Администрацией г.о. Мытищи Московской области и Министерством жилищной политики Московской области в редакции дополнительного соглашения № 7 к Договору №№ 06141804-И от 14.06.2018г. о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, согласно дополнительному соглашению № 7, а именно:

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Осенний квартал" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Мытищи Московской области, Министерству жилищной политики Московской области (далее – ответчики, Администрация и Министерство соответственно) об изменении условий договора № 06141804-И (в реестре ДоКРТ рег. № 03ДоКРТ/12-18) от 14.06.2018 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Осенний квартал» с одной стороны и Администрацией городского округа Мытищи Московской области и Министерством жилищной политики Московской области с другой стороны, в редакции дополнительного соглашения № 7.

Представители истца поддержали исковые требования, по основаниям, изложенным в иске, письменных пояснениях.


Представитель Администрации городского округа Мытищи Московской области возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель Министерства жилищной политики Московской области просила оставить исковые требования без рассмотрения.

Суд считает, что указанное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Гражданским законодательством предусмотрен обязательный досудебный порядок для требований об изменении договоров.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Более того, как предусмотрено абз. 1 п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано в абз. 1 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126 АПК РФ истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со


значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. В качестве цели установления претензионного порядка принято рассматривать возможность сторон самостоятельно разрешать конфликт по возникшему спору, без обращения в судебные органы. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Как следует из преамбулы договора о комплексном развитии территории, участниками договора являются ООО «Специализированный застройщик Осенний квартал», Администрация городского округа Мытищи Московской области и Министерство жилищной политики Московской области.

Соответственно, для изменения договора требуется согласие всех трёх его участников.

Вместе с тем, Администрация городского округа Мытищи Московской области в ответ на предложение о заключении дополнительного соглашения направила письменный отказ в подписании Дополнительного соглашения № И27356УД.

В своем отказе Администрация указала, что в приложении № 1 к дополнительному соглашению № 7 к Договору № 06141804-И от 14.06.2018 г. отсутствует индивидуализация объектов инфраструктуры, не указаны количественные и качественные характеристики создаваемых объектов инфраструктуры, магистральных и внутриквартальных (внутриплощадочных) сетей теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, водостока, магистральных и внутриквартальных (внутриплощадочных) сетей наружного освещения, магистральных и внутриквартальных (внутриплощадочных) сетей электроснабжения.

Соответственно, Администрацией предложение истца было рассмотрено по существу и выражено несогласие с заключением дополнительного соглашения № 7.

Из материалов дела следует, что Министерством также получено обращение истца о заключении дополнительного соглашения 03.11.2022 года вх. № 13ОБ-27860.

Данное предложение не было удовлетворено в 30-дневный срок, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, 19.12.2022 истец обратился в суд с настоящим иском.

При отсутствии в поведении ответчика намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, правовые основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют, поскольку это приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела 2 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

В ходе судебного разбирательства Министерством не представлена позиция по доводам искового заявления, хотя определениями от 26.12.2022 и от 14.02.2023 суд предлагал Министерству жилищной политики Московской области в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить письменный отзыв с нормативно-правовым обоснованием возражений.

Таким образом, суд не находит достаточных правовых оснований для оставления иска без рассмотрения.


Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Мытищи Московской области и обществом с ограниченной ответственностью «Осенний квартал» (правообладатель) 14.06.2018 заключён договор № 06141804-И о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее – «договор»), по условиям которого Правообладатель обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обеспечить осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, указанной в п. 1.2 договора (далее – Развиваемая территория), а Министерство и Администрация обязуется создать условия для выполнения указанных обязательств.

Согласно п. 2.1 договора, данный договор считается вступившим в законную силу с даты проведения Министерством его учетной регистрации всех экземпляров договора, представленных после их подписания Правообладателем в порядке и срок, установленный ч. 11 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как следует из п. 2.3 договора, срок действия договора – 4 квартал 2025 года.

По условиям п. 1 дополнительного соглашения № 1 от 29 мая 2019 года к договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей от 14.06.2018 № 06141804-И, Министерство строительного комплекса Московской области передало Министерству жилищной политики Московской области все свои права (права требования) и обязанности по всем обязательствам, предусмотренным действующими условиями Договора и дополнительных соглашений к Договору. В качестве Стороны Договора, поименованной как Министерство, в дальнейшем выступает Минжилполитика Московской области.

Развиваемой территорией в силу п. 1.2.1 договора является территория, расположенная в границах территориальной зоны КУРТ-42, которая обозначена на карте градостроительного зонирования городского округа Мытищи Московской области как зона, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Схема расположения Развиваемой территории в соответствии с разработанным правообладателем ППРТ на карте градостроительного зонирования городского округа Мытищи Московской области представлена в Разделе 1 Приложения № 2, являющегося неотъемлемой частью данного договора.

Согласно п. 1.2.2. договора, развиваемая территория является частью элементов планировочной структуры городского округа Мытищи Московской области микрорайон № 17-А.

Как указывается в ч. 1 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора), комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и


требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как предусмотрено п. 8.1 договора, изменение Договора осуществляется посредством заключения сторонами дополнительного соглашения к Договору.

Как следует из материалов дела, истцом направлено ответчикам предложение об изменении договора исх. № 5357-2022 ОКВ от 12.10.2022.

В ответ на данное предложение Администрацией дан ответ от 28.10.2022 № И27356-УД, в котором сообщено об отказе подписать дополнительное соглашение № 7 к Договору № 06141804-И от 14.06.2018 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей.

Представителем Министерства в материалы дела представлен ответ от 13.12.2022 № 13ИСХ-19957.

В силу ч. 15 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора), договором могут быть предусмотрены обязательства правообладателя безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств правообладателя. В этом случае договором определяются перечень таких объектов и условия их передачи.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ (в действующей редакции), в договоре наряду с указанными в части 4 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи.

Как предусмотрено п. 3.1.4.1 договора, в рамках реализации договора Правообладатель обязуется не позднее шестимесячного срока с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в муниципальную собственность, в рамках обязательств по договору, вместе с необходимыми правоустанавливающими документами следующие объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иные объекты, строительство которых осуществлялось за счёт средств Правообладателя:

1) объектовые сегменты системы технологического обеспечения региональной общественной безопасности и оперативного управления «Безопасный регион» (системы видеонаблюдения);

2) объекты инфраструктуры внутридомовых распределительных сетей связи;

3) технические помещения в жилых домах для размещения оборудования: связи, телерадиовещания, сети для проводного широкополосного доступа в информационно-коммуникационную сеть Интернет;

4) закладные элементы для размещения телекоммуникационных сетей, в том числе кабель-каналы, кабелегоны, вертикальные и горизонтальные лотки, стояки, телекоммуникационные шкафы;


5) участки кабельной канализации для предоставления услуг связи, широкополосного доступа в информационно-телекоммуникационную сеть Интернет, кабельного телевидения;

6) объекты инфраструктуры для возможности диспетчеризации и мониторинга показателей работы систем жилищно-коммунального хозяйства, автоматизированного удаленного сбора данных о расходовании и потреблении ресурсов;

7) объекты инфраструктуры комплексной системы экстренного оповещения населения об угрозе возникновения или возникновении чрезвычайных ситуаций;

8) магистральные и внутриквартальные (внутриплощадочные) сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения;

9) источники теплоснабжения, ЦТП; 10) очистные сооружения, КНС; 11) объекты электро- и газоснабжения; 12) сети ливневой канализации; 13) системы освещения улично-дорожной сети;

14) объекты улично-дорожной сети: проезды 5255, 6446, 6447, 6449, 6450, 2574, 6448 (будет осуществляться по этапам в соответствии со сроками строительства объектов);

15) объекты благоустройства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. открытые спортивные площадки ориентировочной площадью 12 763 кв.м.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения № 3 от 12 мая 2020 года к договору, в связи с допущенной технической ошибкой, стороны пришли к соглашению изложить подпункт «14» пункта 3.1.4.1 договора в новой редакции следующего содержания:

«14) объекты улично-дорожной сети: проезды 5255, 6446, 6447, 6449, 6450, 5274, 6448 (будет осуществляться по этапам в соответствии со сроками строительства объектов);».

Согласно п. 2 указанного дополнительного соглашения, в Приложении № 1 «Опережающий график проектирования и строительства объектов и исполнения обязательств» наименование объекта «Строительство улично-дорожной сети (проезды 5255, 6446, 6447, 6449, 6450, 2574, 6448)» верно читать в следующей редакции «Строительство улично-дорожной сети (проезды 5255, 6446, 6447, 6449, 6450, 5274, 6448)».

Обращаясь в арбитражный суд с иском, истец ссылается на то, что перечень подлежащего передаче имущества в недостаточной степени индивидуализирован, он подлежит актуализации в связи со сведениями от ресурсоснабжающих организаций и приведению в соответствие с действующим жилищным законодательством.

Администрацией представлены возражения, в которых ссылается на то, что изменение градостроительного законодательства не является существенным изменением обстоятельств, исключение имущества из перечня является неоправданным, предлагаемый истцом перечень имущества недостаточно индивидуализирован.

Согласно п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды


жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В соответствии с ч. 3 ст. 70 Градостроительного кодекса РФ, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье также - договор). Содержание договора определяется в соответствии со статьей 68 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности изменить условия договора о комплексном развитии территории.


Из пояснений сторон следует, что в границах развиваемой территории актуальность застройки не утрачена, изменение договора вызвано объективными причинами, не связанными с действиями какой-либо из сторон.

Пункт 3.1.4.1 договора содержит условие о передаче в собственность Администрации имущества, которое входит в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома (в частности, объекты инфраструктуры внутридомовых распределительных сетей связи, технические помещения в жилых домах, некоторые закладные элементы для размещения телекоммуникационных сетей и т.д.).

В силу п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.


Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е (1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного


дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно ч. 2 ст. 38 Жилищного кодекса РФ, условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Соответственно, жилищным законодательством запрещён переход прав на общее имущество собственников помещений многоквартирных домов отдельно от перехода прав на сами помещения, в том числе и в собственность Администрации, что является основанием для изменения п. 3.1.4.1 Договора.

Следовательно, отказ в удовлетворении требований об изменении Договора затронет права не только сторон по Договору, но и права участников долевого строительства, а также приобретателей квартир, так как исполнение застройщиком (истцом) обязанности по передаче в собственность Администрации лишит их общего имущества в многоквартирных домах, принадлежащего им по закону.

Кроме того, указанный в данном пункте перечень содержит объекты, создание которых, как пояснил истец, в результате детального проектирования Развиваемой территории в рамках исполнения Договора перестало быть необходимым.

В частности, из письма АО «Водоканал-Мытищи» исх. № П-678 от 23 июня 2022 года следует, что на Развиваемой территории по адресу: М.О., г.о. Мытищи, г. Мытищи, мкр. № 17-А, головные сооружения (очистные сооружения, КНС), используемые для водоотведения застройки ООО «Специализированный застройщик Осенний квартал» отсутствуют.

В письме Мособлгаза от 29.12.2018 № И-Ю-1199 в ответ на запрос истца о выводе из эксплуатации участка распределительной сети газопровода высокого давления в связи с застройкой Развиваемой территории указывается, что участок газопровода высокого давления диаметром 530 мм и протяженностью 1147,5 м, проходящий по земельным участкам с кадастровыми номерами 50:12:0101003:6956, 50:12:0101003:6957, 50:12:0101003:6958, 50:12:0101003:6956, 50:12:0101003:2418, 50:12:0101003:2420, 50:12:0101003:2421, 50:12:0101003:2403, 50:12:0101003:2404, был обрезан, продут воздухом и заглушен 23.07.2015, одновременно с врезкой построенного в ходе реконструкции (переноса) подземного газопровода высокого давления диаметром 530 мм и протяженностью 1432 м.


В письме АО «Мытищинская теплосеть» от 22.12.2021 исх. № б/н также указывается, что на Развиваемой территории отсутствуют тепловые источники и ЦТП.

Согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Соответственно, статьёй 128 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень объектов гражданских прав, к которым относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В силу п. 1 ст. 129 Гражданского кодекса РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Как указывается в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из изложенного, перечень объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность согласно п. 3.1.4.1 Договора, подлежит индивидуализации с учётом разработанной нумерации корпусов застройки в границах Развиваемой территории и с целью приведения в соответствие с положениями действующего законодательства.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиками иной перечень имущества, содержащий другие количественные и качественные характеристики объектов инфраструктуры, в материалы дела не был предоставлен. Вопреки доводам Администрации, изменения в Договор вызваны объективными причинами, а не изменением градостроительного законодательства. Доказательств ненадлежащего исполнения или неисполнения Истцом Договора в материалы дела представлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.


В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, требования о внесении изменений в Договор о комплексном развитии территории являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку суду не представлено доказательств, обосновывающих иные условия, отличные от предложенного истцом проекта дополнительного соглашения, суд считает возможным принять проект дополнительного соглашения к Договору в редакции истца.

Судебные расходы по делу подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изменить условия договора № 06141804-И (в реестре ДоКРТ рег. № 03ДоКРТ/12-18) о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей от 14.06.2018, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Осенний квартал» (ИНН: <***>) с одной стороны и Администрацией городского округа Мытищи Московской области (ИНН: <***>) и Министерством жилищной политики Московской области (ИНН: <***>) с другой стороны, в редакции дополнительного соглашения № 7 к Договору № 06141804-И от 14.06.2018 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, согласно дополнительному соглашению № 7, а именно:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 7

к Договору № 06141804-И (в реестре ДоКРТ рег. № 03ДоКРТ/12-18) от 14.06.2018 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей

г. Красногорск «______» ______________________ 20___ года

Выступающие с одной стороны:

Министерство жилищной политики Московской области в лице Министра жилищной политики Московской области ФИО1, именуемое в дальнейшем «Министерство», и

Администрация городского округа Мытищи Московской области от имени муниципального образования «Городской округ Мытищи Московской области» в лице главы городского округа Мытищи Московской области ФИО2, именуемая в дальнейшем «Администрация»,


и выступающее с другой стороны Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Осенний квартал» в лице Генерального директора управляющей компании ООО «Инград-Капитал» ФИО3, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Правообладатель»,

при совместном упоминании именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящее дополнительное соглашение (далее – «Дополнительное соглашение») к Договору № 06141804-И (в реестре ДоКРТ рег. № 03ДоКРТ/12-18) от 14.06.2018 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Внести в Договор следующие изменения:

Изложить п. 3.1.4.1 Договора в новой редакции следующего содержания:

«3.1.4.1. следующие объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иные объекты, строительство которых осуществлялось за счёт средств Правообладателя согласно Приложению № 1 к Дополнительному соглашению».

2. Дополнительное соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

3. Дополнительное соглашение вступает в силу с даты учетной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору с учётом всех дополнительных соглашений к нему.

4. Неотъемлемой частью Дополнительного соглашения является Приложение № 1. Перечень объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Адреса и реквизиты сторон

Министерство жилищной политики Московской области:

ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: <***>,

КПП: 502401001 Юридический адрес: 143407, Московская область, город

Красногорск, бульвар Строителей, дом 1 ,

От лица Министерства жилищной политики Московской области ______________ ФИО1 «____» ___________ 20___ г.

Администрация городского округа Мытищи Московской области:

ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: <***>,

КПП: 502901001 Юридический адрес: 141008, Московская область, городской округ

Мытищи, <...>

От лица администрации городского округа Мытищи Московской области _____________ ФИО2 «____» ___________ 20___ г.

Правообладатель Общество с ограниченной ответственностью

"Специализированный застройщик Осенний квартал":

ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 28.11.2011, ИНН: <***>,

КПП: 502901001 Юридический адрес: 141008, Московская область, город Мытищи,

улица разведчика Абеля, дом 3, помещение IX комн. 10 От лица Правообладателя


________________ ФИО3 «____» ___________ 20___ г.

Приложение № 1 к Дополнительному соглашению № 7 к Договору № 06141804-И (в реестре ДоКРТ рег. № 03ДоКРТ/12-18) от 14.06.2018 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей

Перечень объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность

· Объектовые сегменты системы технологического обеспечения региональной общественной безопасности и оперативного управления «Безопасный регион» (системы видеонаблюдения);

· Объекты улично-дорожной сети: проезды 5255, 6446, 6447, 6449, 6450, 5274, 6448 (будет осуществляться по этапам в соответствии со сроками строительства объектов);

· Объекты благоустройства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. открытые спортивные площадки ориентировочной площадью 12 763 кв.м.;

· Магистральные и внутриквартальные (внутриплощадочные) сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, водостока, а именно по корпусам: 15, 44, 14, 47, 68, 69, 70, 16, 17, 45, 46, 4, 51, 35, 36, 5, 37, 38, 39, 27, 3, 40, 41, 42, 43, 56, 57, 62, 63, 64, 65, 58, 59, 49, 50, 50а, 52, 53, 54;

· Магистральные и внутриквартальные (внутриплощадочные) сети наружного освещения: по корпусам: 15, 44, 14, 47, 68, 69, 70, 16, 17, 45, 46, 4, 51, 35, 36, 5, 37, 38, 39, 27, 3, 40, 41, 42, 43, 56, 57, 62, 63, 64, 65, 58, 59, 49, 50, 50а, 52, 53, 54;

· Магистральные и внутриквартальные (внутриплощадочные) сети электроснабжения по корпусам: 4, 51, 5, 27, 3, 58, 59, 49, 50, 50а, 52, 53, 54.

Взыскать с Администрации г.о. Мытищи Московской области в пользу ООО "Специализированный застройщик Осенний квартал" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с Министерства жилищной политики Московской области в пользу ООО "Специализированный застройщик Осенний квартал" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья М.В. Афанасьева