Решение от 7 сентября 2017 г. по делу № А32-13444/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-13444/2017

Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2017.

Решение изготовлено в полном объеме 07.09.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Риквэст-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица:

1. АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина»,

2. ГСК 33-А «Ветеран»,

о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.1999 № 4900001532 в размере 925 252,99 руб., пени в размере 32 943,88 руб.…,

о признании договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/027/2006-203,

о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203006:5, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, в виде договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 . – по доверенности,

от ответчика: Гип Е.П., ФИО2 – по доверенности,

установил:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Риквэст-Юг» (далее – ответчик, общество) с требованиями:

- о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.1999 № 4900001532 в размере 925 252,99 руб., пени в размере 32 943,88 руб.;

- о признании договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/027/2006-203;

- о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203006:5, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, в виде договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина» направило ходатайство об отложении судебного заседания.

Ходатайство отклонено ввиду необоснованности.

Представитель истца настаивал на удовлетворении требований.

Представитель ответчика возражал, пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности в части взыскания задолженности по арендной плате, полагал, что администрация является ненадлежащим истцом, поскольку на участке расположен единый комплекс из автостоянки и многоквартирного жилого дома, в котором права собственности на квартиры принадлежат дольщикам.

Ответчик ранее направил отзыв, в котором указал, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате, а требования администрации о признании договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/027/2006-203, а также о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203006:5 в виде договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532 не могут быть удовлетворены, поскольку администрация является ненадлежащим истцом, так как на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом и с 20.08.2015 возникло право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина» (арендатор) заключен договор аренды от 01.10.1999 № 1532 (далее – договор).

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 178 404 кв. м., фактически занимаемый зданиями и сооружениями санатория «Заполярье» АО «Норильский комбинат» расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10.

Земельный участок предоставляется для использования его в целях санаторно-курортной деятельности (п. 1.3 договора)

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2000.

В силу пункта 2.3. договора арендная плата вносится арендатором в три срока:

- за первое полугодие в размере полугодовой суммы не позднее 15 июля;

- за третий квартал в размере ¼ годовой суммы не позднее 15 октября;

- за четвертый квартал в размере ¼ годовой суммы не позднее 15 ноября.

02.04.2003 между истцом и АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина» заключено дополнительное соглашение, согласно которому договор аренды от 01.10.1999 № 1532 считать договором аренды от 01.10.1999 № 4900001532 (п. 1.1 доп. соглашения).

Согласно п. 3 дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 дня начала следующего квартала.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 16.04.2003.

16.06.2006 между АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина» (далее - комбинат) и ГСК 33-А «Ветеран» заключен договор об уступке прав и обязанностей № 6, согласно которому комбинат передал ГСК 33-А «Ветеран», а ГСК 33-А «Ветеран» принял от комбината права и обязанности по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203006:5 площадью 634 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, находящийся в аренде у комбината по договору аренды от 01.10.1999 № 4900001532 (п. 1.1. договора уступки).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.07.2006 между ГСК 33-А «Ветеран» и ответчиком заключен договор об уступке права аренды земельного участка, согласно которому ГСК 33-А «Ветеран» передал ответчику права и обязанности аренды земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203006:5 площадью 634 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2006.

09.07.2007 между истцом (арендодатель), АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Завенягина» (арендатор № 1) и ответчиком (арендатор № 2) заключено дополнительное соглашение № 2 (далее – дополнительное соглашение № 2), согласно которому прекращено право аренды арендатора № 1 на земельные участки общей площадью 177 770 кв.м. с кадастровыми номерами 23:49:02030012:0001, 23:49:0203006:0006, 23:49:02030013:0004, 23:49:02030013:0003, 23:49:02030013:0005, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10 (п. 1.1 дополнительного соглашения № 2).

Согласно п. 1.2 дополнительного соглашения № 2 пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором арендодатель передает, а ООО «Риквэст-Юг» принимает в аренду земельный участок площадью 634 кв.м. для размещения и эксплуатации агростроительного комплекса «Заполярье» по ул. Пирогова, 10 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в зоне курортных учреждений и гостиниц по генплану г. Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель – земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0203006:5».

По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 01.07.2009 по 30.09.2016, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 925 252,99 руб.

07.08.2016 истец направил в адрес ответчика претензию от 11.07.2016 № 16459/02-05-16, в которой предложил погасить образовавшуюся задолженность в десятидневный срок с момента получения данной претензии.

Истец полагая, что спорный договор является ничтожным, а также что обществом не исполняется надлежащим образом обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом. Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд делает вывод, что договор аренды земельного участка от 01.10.1999 № 4900001532 является недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным главой г. Сочи 09.12.2014, администрация г. Сочи разрешила ввести в эксплуатацию построенный объект капитального строительства «Многоквартирный жилой дом с пристроенной автостоянкой на 46 машино-мест», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5 общей площадью 4 096 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.06.2017 № 23/264/002/2017-6793 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203006:5 для размещения закрытой автостоянки на 10 машино-мест. Также в данной выписке указан кадастровый номер 23:49:0203012:1422, расположенного в пределах данного земельного участка объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.06.2017 № 23/264/002/2017-6805 на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203012:1422.

Также в материалах дела имеется технический паспорт домовладения, составленный по состоянию на 01.10.2013, который подтверждает, что строение находится на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно справке департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 10.02.2015 № 177 многоквартирному дому с пристроенной автостоянкой на 46 машино-мест, расположенному на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5 присвоен адрес: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 30.

В материалы дела ответчик представил выписку из ЕГРН от 28.07.2016 № 90-22303685, согласно которой квартира с кадастровым номером 23:49:0203012:1653 площадью 80 кв.м., расположенная в <...>, находится в собственности ФИО3 с 20.08.2015 (номер государственной регистрации права 23-23/050-23/050/802/2015-2950/1).

С учетом вышеизложенного суд делает вывод, что с 20.08.2015 на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5 возникло право собственности граждан - собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5.

Согласно ч. 2 ст. 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Последствием предъявления иска ненадлежащим истцом (лишенным права на иск) является отказ в удовлетворении иска ввиду того, что субъективное гражданское право, в защиту которого предъявлен иск, истцу не принадлежит.

Поскольку на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203006:5 и 23:49:0203012:5 возникло право собственности граждан, оснований для удовлетворения требований администрации о признании договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/027/2006-203, а также о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203006:5, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, в виде договора аренды от 01.10.1999 № 4900001532.

Также истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.1999 № 4900001532 за период с 01.07.2007 по 30.09.2016 в размере 925 252,99 руб.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Ответчик в отзыве заявил об истечении исковой давности (период с 01.07.2009 по 11.04.2014).

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковое заявление было подано в Арбитражный суд Краснодарского края истцом 12.04.2017, что подтверждается штампом на исковом заявлении. Следовательно, с учетом положений статьи 196 ГК РФ, задолженность может быть взыскана только с 12.04.2014.

При таких обстоятельствах, ко дню предъявления иска срок исковой давности в отношении требования о взыскании с ответчика задолженности, начисленной за период по 11.04.2014, истек.

За период с 12.04.2014 по 19.08.2015 ответчик производил оплату денежных средств, согласно начисляемой истцом арендной плате, что подтверждается платежными поручениями.

Судом установлено, что задолженности у ответчика перед истцом за указанный период не имеется.

В период с 20.08.2015 по 30.09.2016 у ответчика отсутствовала обязанность оплачивать администрации за пользование земельным участком, поскольку с 20.08.2015 администрация не является его собственником.

Таким образом суд считает, что требования истца о взыскании суммы по арендной плате не подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пеню по состоянию на 11.09.2016 в размере 32 943,88 руб.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, в связи с чем, в указанной части иск подлежит оставлению без удовлетворения. Кроме того пеня начисляется на сумму основного долга, а так как истцу отказано в части взыскания арендной платы, то начисление пени не представляется возможным, поскольку сумма основного долга отсутствует.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика, так как требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство АО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П.Завенягина» об отложении судебного заседания отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин