Постановление от 27 августа 2018 г. по делу № А32-43088/2017

/


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43088/2017
г. Краснодар
27 августа 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2018 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Гарантия» (ИНН 2312220816, ОГРН 1142312013150) – Валерт Т.В. (доверенность от 20.04.2018) и Новоселовой Н.Н. (доверенность от 28.05.2018), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «М.Т. ВПИК», общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестСтрой», департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу № А32-43088/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Гарантия» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2014 № 4300020568, а также о понуждении ответчика возвратить арендодателю земельный участок площадью 7725 кв. м (кадастровый номер 23:43:0142047:13431), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, д. 36, путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды указали, что истец не доказал факт нарушения арендатором условий договора аренды. Право аренды перешло к ответчику на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 30.05.2016, то есть за пять месяцев до истечения трехлетнего срока. Общество принимает меры к освоению спорного земельного участка (к получению разрешения на строительство). Администрация не представила доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором целей в установленный срок. Ссылку истца на нахождение участка в границах планируемого объекта местного значения общего пользования (автодорога) суд апелляционной инстанции отклонил, указав, что названные обстоятельства не были заявлены администрацией в качестве основания для расторжения договора.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 29.01.2018 и постановление от 11.05.2018. Податель жалобы указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными и не устранены, поэтому арендодатель вправе требовать расторжения договора. Суды не учли, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар на момент заключения договора аренды земельный участок располагался в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения – автомобильной автодороги.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В заседании представители общества указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, сведения о предназначенном для строительства административно-торгового здания земельном участке площадью 7725 кв. м (кадастровый номер 23:43:0142047:13431) внесены в государственный кадастр недвижимости 12.03.2013 (т. 2, л. д. 9 – 12).

На основании постановления администрации от 10.01.2014 № 53 «Об объединении земельного участка по улице Восточно-Кругликовской, 36 в Прикубанском округе города Краснодара» администрация (арендодатель) и ООО «М.Т. ВПИК» (арендатор) 20.01.2014 на срок до 21.07.2021 заключили договор № 4300020568, который зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 15 – 27).

Согласно пункту 1.1 договора арендатору за плату передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 7722 кв. м (кадастровый номер 23:43:0142047:13431), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, д. 36. Земельный участок предоставлен арендатору для строительства административно-торгового здания (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.3 договора.

Пункт 4.1.6 договора предусматривает, что арендодатель обязан содержать земельный участок и прилегающую к нему территорию в должном санитарном порядке и чистоте. Согласно пункту 3.2.5 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.3 договора.

В соответствии с пунктом 7.3 договора по требованию одной из сторон он может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

На основании договора от 30.12.2015 № 03/2015 права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.01.2014 № 4300020568 перешли к ООО «АльфаИнвестСтрой» (т. 1, л. д. 130 – 133).

По договору от 30.05.2016 № 1 общество приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.01.2014 № 4300020568 (т. 1, л. д. 28 – 32). Государственная регистрация данной сделки произведена 16.06.2016.

Согласно акту осмотра земельного участка от 08.02.2017 № 205, составленному специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, часть спорного земельного участка ограждена забором, на нем расположен незавершенный строительством объект – фундамент, остальная часть земельного участка свободна от зданий, строений и сооружений, на ней произрастает трава (т. 1, л. д. 40 – 42).

В акте осмотра от 28.04.2017 № 840 указано, что спорный земельный участок не огорожен, на нем расположен незавершенный строительством объект – фундамент, остальная часть земельного участка свободна от зданий, строений и сооружений (т. 1, л. д. 43 – 45).

Администрация в связи с неиспользованием арендатором спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды направила в его адрес предложение от 14.07.2017 № 8072/01 о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (т. 1, л. д. 33 – 39).

Поскольку соглашения о расторжении договора аренды стороны не достигли, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 20.01.2014 предоставлен правопредшественнику ответчика для строительства административно-торгового здания (пункт 1.3 договора аренды).

Из письма управления муниципального контроля от 01.11.2017 следует, что по состоянию на 18.10.2017 на участке отсутствуют возведенные здания и сооружения, строительные и земляные работы не ведутся (т. 2, л. д. 6 – 8).

Судебные инстанции, ссылаясь на подготовку проектной документации, получение технических условий в качестве доказательств принятия мер к освоению участка (т. 2, л. д. 32 – 55), не приняли во внимание, что подготовка документации, предшествующей получению разрешению на строительства осуществляется самим арендатором, следовательно, по общему правилу, период ее подготовки включается в срок, названный в пункте 2 статьи 45 и пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), суды не привели.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса).

Приведенные разъяснения не были учтены судами при оценке довода ответчика о том, что он приобрел права и обязанности арендатора по договору за пять месяцев до момента истечения трехлетнего срока, названного в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса (применительно к договору аренды).

Кроме того, при производстве по делу в суде первой инстанции в материалы дела представлена информация из генерального плана муниципального образования город Краснодар о планируемом размещении в границах участка объекта местного значения (т. 2, л. д. 1 – 5).

При оценке названных документов суды не учли, что функциональные зоны устанавливаются документами территориального планирования, в которых определяются их границы и функциональное назначение (пункт 5 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс).

Генеральные планы городских округов являются документами долгосрочного территориального планирования и включают карту функциональных зон поселения (часть 11 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18, пункт 4 части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса).

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса).

В силу статьи 9 Градостроительного кодекса территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу № 310-КГ17-15291, выкопировка из генерального плана с указанием зоны функционального использования подлежит учету судами при определении возможности строительства на участке капитальных объектов.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Градостроительный кодекс отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017.

Таким образом, вопреки указанию апелляционного суда довод администрации о том, что на момент заключения договора и на момент рассмотрения спора судом согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар земельный участок расположен в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильной дороги), подлежал оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы не основаны на исследовании и оценке представленной в дело совокупности доказательств, решение и постановление необходимо отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам администрации о нахождении участка в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения, а также возражениям ответчика, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 по делу № А32-43088/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи Я.Е. Волков Н.С. Мазурова