Решение от 30 мая 2023 г. по делу № А05-2654/2023

1410/2023-60009(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2654/2023
г. Архангельск
30 мая 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кузьминой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павловой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163013, Архангельская область, г.Архангельск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163060, <...>)

о проведении государственной регистрации перехода права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163000, <...>), судебный пристав - исполнитель Отделения судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163046, <...>), судебный пристав - исполнитель Отделения судебных приставов по Октябрьскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163046, <...>), судебный пристав - исполнитель Межрайонного отделения судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163069, <...>),

в судебном заседании принимали участие: от истца – ФИО2 (доверенность от 02.03.2023),

третье лицо судебный пристав - исполнитель Отделения судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО3 (служебное удостоверение),

третье лицо судебный пристав - исполнитель Отделения судебных приставов по Октябрьскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных


приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО4 (служебное удостоверение),

от ответчика, остальных третьих лиц - не явились, извещены,

установил следующее:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее - ответчик), в котором просит произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 53 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:473, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...>, пом. 41Н.

Также истец просит суд в решении указать, что данное решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», без предварительного осуществления государственной регистрации права за ответчиком на помещение в здании, и без регистрации прав на иные помещения в здании за ответчиком.

Определением суда от 16.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление).

Определением суда от 20.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав - исполнитель Отделения судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, судебный пристав - исполнитель Отделения судебных приставов по Октябрьскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, судебный пристав - исполнитель Межрайонного отделения судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Ответчик, Управление и судебный пристав - исполнитель Межрайонного отделения судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие их представителей.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Судебные приставы - исполнители Отделения судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска и Отделения судебных приставов по Октябрьскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу оставили разрешение спора на усмотрение суда.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск от 20.04.2023, согласно которому ответчик полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования, просит рассмотреть дело в его отсутствие.


17.05.2023 от судебного пристава - исполнителя Межрайонного отделения судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу поступили материалы исполнительного производства.

От Управления 23.03.2023 поступил отзыв на иск, согласно которому в отношении спорного помещения Управление сообщило, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав на данный объект. При этом согласно содержащейся в ЕГРН информации спорное помещение расположено в административном здании со встроенными помещениями торгового назначения, кадастровый № 29:22:040607:468, находящимся по адресу: <...> (далее - здание), на которое в названном информационном ресурсе зарегистрировано право собственности ООО «Север Софт Строй». Также в ЕГРН на здание имеются зарегистрированные ограничения (обременения) прав в виде запретов на осуществление регистрационных действий, наложенных на основании постановлений судебных приставов-исполнителей. По мнению Управления, применительно к рассматриваемой ситуации, необходимым условием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение на основании судебного акта (вынесенного по спору «об уклонении стороны от государственной регистрации») является прекращение в ЕГРН права собственности ответчика на здание, одновременная постановка и регистрация права собственности ООО «Север Софт Строй» на все помещения (в том числе, на спорное), образованные в результате раздела здания на отдельные помещения. При подтверждении обстоятельств, необходимых для удовлетворения заявленного в деле требования, в целях соблюдения положений Закона о регистрации и исполнимости судебного акта Управление просит в резолютивной части решения указать, что таковое является основанием для прекращения прав ООО «Север Софт Строй» на здание, а также, что осуществление соответствующих регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией перехода прав, возможно без регистрации ранее возникших прав на отдельные помещения в здании.

Заслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

25 ноября 2016 года между ООО «Север Софт Строй» (застройщик) и ИП ФИО1 (инвестор) был заключен договор инвестирования № 24.

В соответствии с п. 1.4, 1.5 указанного договора результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение, общей площадью 57 кв.м., расположенное на 4 этаже строящегося Объекта, создаваемого на земельном участке площадью 0,1194 га с кадастровым номером 29:22:040607:0028 в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска, примерно в 30 м. по направлению на юго-восток от ориентира здания швейной фабрики, расположенного за пределами земельного участка (адрес ориентира: <...>).

Согласно п. 3.1 договора № 24 от 25.11.2016 размер инвестиций по настоящему договору определяется исходя из стоимости 40 000,00 руб. за один кв.м. Общий размер инвестиций по договору составляет 2 280 000,00 руб.

В п. 3.2 договора стороны определили, что инвестиции направляются инвестором застройщику частями в следующем порядке: первый платеж в размере 684 000 руб. 00 коп. осуществляется инвестором в срок до 25 ноября 2016 года. В дальнейшем инвестор ежемесячно выплачивает по 133 000 руб. 00 коп. в течение 12 (двенадцати) месяцев, начиная с 25 декабря 2016 года.

Фактически истцу было передано помещение площадью 53 кв.м., следовательно, размер инвестиций составил 2 120 000,00 руб.


Указанный выше объем инвестиций был внесен в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 38 от 25.11.2016, № 53 от 26.09.2017, платежным поручением № 592 от 22.12.2016 (оплата по письму от 22.12.2016 № 160), платежным поручением № 11 от 25.01.2019 (оплата по письму от 24.01.2017 № 5), платежными поручениями № 52 от 22.02.2017, № 110 от 24.03.2017, № 158 от 24.04.2017, № 197 от 23.05.2017, № 252 от 14.06.2017, № 320 от 24.07.2017 (оплата по письму от 17.02.2017 № 10), платежным поручением № 377 от 22.08.2017.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по акту приема-передачи, который является основанием для регистрации права собственности инвестора на законченный строительством результат инвестиционной деятельности (абз. 2 п. 2.1, п.п. 5.3, 5.4 договора инвестирования).

19 октябре 2018 года администрация МО «Город Архангельск» выдало ответчику разрешение на ввод в эксплуатацию объекта административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: <...>.

22 мая 2019 года была произведена государственная регистрация права собственности ООО «Север Софт Строй» на административное здание со встроенными помещениями торгового назначения с кадастровым номером 29:22:040607:468, площадью 5681,2 кв.м. по адресу: <...>.

Нежилое помещение № 41Н с кадастровым номером 29:22:040607:473, расположенное в указанном здании и подлежащее передаче истцу в качестве результата инвестиционной деятельности, было поставлено на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.07.2019.

Одновременно на кадастровый учет были поставлены и иные нежилые помещения, находящиеся в указанном здании.

Право собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:473, а также на иные нежилые помещения в административном здании, не регистрировалось.

29 июля 2019 года по акту приема-передачи ООО «Север Софт Строй» передало ФИО1 в качестве результата инвестиционной деятельности нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:473, площадью 53 кв.м., расположенное на четвертом этаже административного здания по адресу: <...>, пом.41Н.

Как указывает истец, после передачи ФИО1 нежилого помещения, в нем был выполнен ремонт. В настоящее время это помещение используются по усмотрению истца.

Истец и ответчик обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

Уведомлением от 26.05.2020 Управление известило истца об отказе государственной регистрации прав.

Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации прав от 26.05.2020 № КУВД-001/2019-9911684/5 истцу отказано в государственной регистрации права в отношении помещения с кадастровым номером 29:22:040607:473 в связи с тем, что не были устранены причины, повлекшие принятие решения о приостановлении государственной регистрации, в том числе: в здании находятся иные помещения, государственная регистрация прав в отношении которых не осуществлена; ответчиком не


представлено заявление и документы о регистрации права собственности за ним на помещение истца.

Ответчик обратился в Управление с ходатайством о государственной регистрации прекращения права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, расположенное по адресу: <...>.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от 31.03.2023 № КУВД-001/2023-10783447/1 наличие записей о запретах препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности на здание.

Истец, полагая, что кроме как в судебном порядке его права восстановлены быть не могут, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или


реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления № 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановления № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли- продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться в этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Спорное помещение передано истцу по акту приема-передачи ответчиком 29 июля 2019 года.


Из материалов дела следует, что ответчик не представил на регистрацию спорного объекта требуемые документы, а наличие записей о запретах препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности на здание.

В материалы дела судебными приставами-исполнителями представлены сведения о вынесении постановлений о запрете на совершение действий по регистрации, в соответствии с которыми судебные приставы-исполнители постановили запретить регистрационные действия в отношении здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...>.

В материалах дела также представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указаны постановления служб судебных приставов о запрете регистрационных действий в отношении здания, на основании которых в ЕГРН внесены записи о соответствующих ограничениях.

Наличие вышеуказанных запретов на совершение регистрационных действий в отношении здания по адресу <...>, вынесенные службой судебных приставов в отношении ответчика, не является препятствием для удовлетворения требований истца, поскольку, как установил суд, расположенное в здании нежилое помещение площадью 53 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:473, не принадлежит ответчику - должнику по исполнительным производствам.

Как сообщило Управление, в отношении спорного помещения в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав на данный объект.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 53 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:473, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...>, пом. 41Н, подлежат удовлетворению.

Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», без предварительного осуществления государственной регистрации права за ответчиком на помещение в здании, и без регистрации прав на иные помещения в здании за ответчиком.

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в силу части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 53 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:473, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...>, пом. 41Н.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя


ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», без предварительного осуществления государственной регистрации права за ответчиком на помещение в здании, и без регистрации прав на иные помещения в здании за ответчиком.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Н.А. Кузьмина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 9:12:00

Кому выдана Кузьмина Наталья Андреевна