Решение от 29 марта 2022 г. по делу № А84-7264/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А84-7264/21
29 марта 2022 г.
город Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 22.03.2022.

Решение изготовлено в полном объеме 29.03.2022.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, истец; Советская ул., <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Городской ремонтно-строительный трест» (далее – ООО «Городской ремонтно-строительный трест», общество, ответчик; ФИО2 ул., д. 24, блок «Ж», пом. 23, Севастополь, 299028; ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и понуждении возвратить земельный участок,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, жилищно-строительного кооператива «Дом у моря» (далее – ЖСК «Дом у моря»; ФИО3 ул., д. 5, пом. 9-Б/2, Севастополь, 299008; ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамента архитектуры и градостроительства <...>, Севастополь, 299011),

в присутствии представителей:

от истца – ФИО4;

от ответчика – ФИО5, ФИО6;

от ЖСК «Дом у моря» – ФИО7,



УСТАНОВИЛ:

Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к ООО «Городской ремонтно-строительный трест» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.05.2017 в размере 594 975,98 рублей, из которых: 573 391,87 рублей – арендная плата; 21 584,11 рублей – пени. Также истец просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.05.2017; обязать ООО «Городской ремонтно-строительный трест» возвратить земельный участок общей площадью 4052 кв. м, кадастровый номер 91:02:002002:78, расположенный по адресу: <...> в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением от 15.12.2021 исковое заявление Департамента принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу №А84-7264/2021.

Определениями суда от 25.01.2022 к участию в деле привлечены ЖСК «Дом у моря» (в протокольной форме) и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

В судебном заседании представитель истца обосновала свою позицию по делу, просит заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, приведенным в исковом заявлении.

Представители ООО «Городской ремонтно-строительный трест» исковые требования Департамента не признали и просят отказать в их удовлетворении, указывая на объективную невозможность использования арендованного земельного участка по назначению.

Представитель ЖСК «Дом у моря» поддержала позицию ответчика, считает, что основания для взыскания спорной суммы задолженности и расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 23.05.2017 между Департаментом и ООО «Городской ремонтно-строительный трест» заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:78, площадью 4052 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования – для строительства жилого дома со встроенными магазинами и сберегательной кассой.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора нормативная цена земельного участка составляет 29 152 357,12 рублей.

Согласно пункту 2.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 3,0 % от нормативной цены земельного участка.

Пунктом 2.3 Договора установлено, что величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 29 152 357,12 х 0,03 = 874 570,71 рублей.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акта Российской Федерации, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год (пункт 2.4 Договора).

В пункте 2.6 Договора его стороны согласовали, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующим за отчетным.

В силу подпункта 4.1.2 пункта 4.1 Договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере в соответствии с разделом 2 данного договора.

Договор заключен сроком на 9 лет и 11 месяцев (пункт 6.1 Договора).

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 23.05.2017 на основании Договора арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:78, площадью 4052 кв. м, по адресу: <...> с разрешенным видом использования для строительства жилого дома со встроенными магазинами и сберегательной кассой.

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по Договору исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на 30.04.2021 у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 573 391,87 рублей и по оплате начисленных пеней в размере 21 584,11 рублей.

При таких обстоятельствах, 15.06.2021 истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 30.04.2021 №П/ЗУ-001271 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате и начисленным неустойкам, а также с предложением о расторжении Договора и возврате объекта аренды по акту приема-передачи.

Обстоятельства оставления обществом указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с данным иском в суд.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между Департаментом и ООО «Городской ремонтно-строительный трест» возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 23.05.2017, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Исходя из представленных Департаментом расчетов, заявленная к взысканию задолженность по арендной плате образовалась за периоды пользования ответчиком земельным участком с 01.11.2019 по 29.02.2020 и с 01.07.2020 по 31.03.2021, а пени начислены истцом за период с 31.08.2018 по 30.04.2021 за нарушение сроков внесения арендной платы с июня 2018 года по январь 2021 года.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд констатирует, что доказательства внесения ответчиком арендных платежей в размере 573 391,87 рублей за периоды пользования земельным участком с 01.11.2019 по 29.02.2020 и с 01.07.2020 по 31.03.2021 в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2021 по делу №А84-5192/2021 установлено, что в период всего срока действия Договора отсутствовала объективная возможность использования земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению. То есть, ответчик был лишен права пользования земельным участком для достижения цели строительства жилого дома по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

При таких обстоятельствах, указанным судебным актом с Департамента в пользу ООО «Городской ремонтно-строительный трест» была взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1 081 483,73 рублей, что составляет сумму фактически уплаченной ответчиком арендной платы за период с 15.10.2018 по 16.12.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 125 308,18 рублей.

В рамках настоящего дела судом установлено, что обстоятельства, установленные судебными актами в деле №А84-5192/2021 и препятствующие использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению, на сегодняшний день не устранены.

Напротив, 15.01.2021 Правительством Севастополя принято постановление №01-ПП, которым утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории, расположенной в районе ул. Гавена - ул. Героев Подводников в г. Севастополе» в Гагаринском муниципальном округе города Севастополя (далее – Проект планировки), которой предусмотрена образование земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования, а также резервирование существующих земельных участков и (или) их изъятие для государственных нужд.

В частности, Проектом планировки предусмотрено разделение земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78, общей площадью 4 052 кв.м, на два земельных участка: площадью 3 271 кв.м, с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)»; площадью 781 кв.м, с видом разрешенного использования «улично-дорожная сеть (код 12.0.1)».

Таким образом, действующая на сегодняшний день документация по планировке территории также препятствует использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению, а именно в целях строительства жилого дома.

Исходя из совокупного анализа пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приемапередачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

В связи с вышеизложенным, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, невозможность пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:02:002002:78 (с момента получения данного земельного участка в аренду по Договору и до настоящего времени) для достижения цели строительства жилого дома по обстоятельствам, за которые он не отвечает, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по Договору. Следовательно, иск Департамента в части взыскания с ООО «Городской ремонтно-строительный трест» задолженности по арендной плате за периоды с 01.11.2019 по 29.02.2020 и с 01.07.2020 по 31.03.2021 в размере 573 391,87 рублей не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7 Договора).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Подпунктом 6.3.2 пункта 6.3 Договора предусмотрено, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от Договора, в порядке предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, в том числе в случае неуплаты арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В отсутствие обязанности ответчика по внесению арендной платы по Договору с момента заключения данного договора и по сегодняшний день, требования Департамента о взыскании с ООО «Городской ремонтно-строительный трест» неустойки в размере 21 584,11 рублей, начисленной за период с 31.08.2018 по 30.04.2021 за нарушение сроков внесения арендной платы с июня 2018 года по январь 2021 года, о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2017 и об обязании возвратить земельный участок общей площадью 4052 кв. м, кадастровый номер 91:02:002002:78, расположенный по адресу: <...> также подлежат отклонению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

отказать полностью в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Городской ремонтно-строительный трест» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.05.2017 в размере 594 975,98 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2017 и об обязании возвратить земельный участок общей площадью 4052 кв. м, кадастровый номер 91:02:002002:78, расположенный по адресу: <...>.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.



Судья

А.М. Архипенко