Решение от 6 декабря 2021 г. по делу № А84-7161/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А84-7161/20
06 декабря 2021 г.
город Севастополь


Резолютивная часть решения оглашена 09 сентября 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 декабря 2021 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Коробцовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ВладТраст» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Потребительскому кооперативу «Жилищно-строительный кооператив «Домовладелец» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (ОГРН <***>; ИНН <***>), ФИО2, ФИО3,

о понуждении к государственной регистрации,

при участии в судебном заседании представителей: от ответчика – Потребительского кооператива «Жилищно-строительный кооператив «Домовладелец» – ФИО4 по доверенности от 01.12.2020, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ВладТраст» (далее – истец, общество, ООО «ВладТраст») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайством от 12.07.2021, к Потребительскому кооперативу «Жилищно-строительный кооператив «Домовладелец» (далее – ответчик, кооператив, ПК «ЖСК «Домовладелец) в котором просило:

1. Понудить ответчика к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу <...> на ПК «ЖСК «Домовладелец».

2. Понудить ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу <...> на ООО «ВладТраст» после регистрации на ПК «ЖСК «Домовладелец».

3. Признать недействительным одностороннее расторжение ответчиком договора купли-продажи № К102/37-3/III от 12.09.2019 и договора купли-продажи № 103/37-3/IV от 12.09.2019.

Определением от 21.12.2020 суд принял заявление к производству, возбудил производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ФИО2, ФИО3.

Определением Председателя Первого судебного состава от 07.07.2021 произведена замена судьи, рассматривающего дело, на судью Смолякова А.Ю., в связи с чем в силу императивной нормы статьи 18 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела в судебном разбирательстве с самого начала.

27.01.2021 через канцелярию суда от истца поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению государственной регистрации и кадастра Севастополя до вступления в законную силу решения Арбитражного суд г. Севастополя по делу №А84-7161/2020 осуществлять любые регистрационные действия в отношении: нежилого помещения № III, расположенного в третьей секции, в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...> с кадастровым номером 91:02:001011:2057.

Определением от 28.01.2021 заявление о принятии обеспечительных мер оставлено без движения.

В установленный срок заявитель устранил недостатки, послужившие основанием для оставления заявления без движения.

Определением от 03.02.2021 заявление ООО «ВладТраст» от 27.01.2021 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на осуществление регистрационных действий удовлетворено.

26.07.2021 истцом подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество – нежилые помещения с кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу <...>.

Определением от 27.07.2021 в принятии мер по обеспечению иска судом отказано.

Ответчиком представлены письменные отзывы на исковое заявление от 14.01.2021, от 25.02.2021 и от 24.03.2021, в которых ответчик возражает в удовлетворении заявленных требований, указывает на то, что в законодательстве не предусмотрена возможность понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывает, что обязательным условием возникновения права собственности на предоставленное кооперативом имущество является членство или наличие у лица права паенакопления в кооперативе. Обращает внимание суда на тот факт, что требования о понуждении продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика – продавца по договору купли – продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном законе порядке. Относительно требования о признании недействительным одностороннего расторжения договоров купли-продажи от 12.09.2019 № К102/37-3/III и № 103/37-3/IV, ответчик указывает на такую возможность, предусмотренную пунктами 7.1 вышеуказанных договоров, с необходимостью последующего возмещения второй стороне прямого действительного ущерба, что и сделано ответчиком путем возврата ранее уплаченной истцом суммы.

В судебном заседании 09.09.2021 ответчик возражал относительно удовлетворения иска по основаниям, указанным в отзывах на иск.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц по имеющимся в материалах дела документам.

Заслушав представителя ответчика, изучив и исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 03.08.2015 между ПК «ЖСК «Домовладелец» (Кооператив) и ООО «ВладТраст» (Пайщик) заключены договоры №К 102/37-3 III и №К 103/37-3 IV о внесении паевых взносов на строительство встроенного нежилого помещения, по условиям которых пайщик обязуется вносить паевые взносы на строительство встроенных нежилых помещений №III, площадью 45,6 кв.м и №IV, площадью 35,1 кв.м, расположенных по адресу: <...>, а кооператив обязуется использовать паевые взносы на строительство встроенных нежилых помещений и передать их в собственность пайщику по окончанию строительства жилого дома.

Согласно приложений к указанным выше договорам, общий размер паевого взноса на строительство нежилых помещений составляет 750 000 рублей и 500 000 рублей соответственно. Первичный паевой взнос составил – 50%, дальнейшие платежи вносятся по графику, утвержденному в Приложениях.

Истцом представлены копии следующих платежных поручений, подтверждающие выплату пая по договору №К 102/37-3 III на общую сумму 750 000 рублей:

платежное поручение от 07.08.2015 №480 на сумму 375 000 рублей,

платежное поручение от 03.11.2015 №603 на сумму 10 000 рублей,

платежное поручение от 05.11.2015 №605 на сумму 365 000 рублей,

а также копии платежных поручений, подтверждающих выплату пая по договору №К103/37-3 IV на общую сумму 500 000 рублей:

платежное поручение от 07.08.2015 №481 на сумму 250 000 рублей,

платежное поручение от 03.11.2015 №602 на сумму 10 000 рублей,

платежное поручение от 03.11.2015 №604 на сумму 240 000 рублей.

Разрешением на ввод в эксплуатацию от 04.02.2019 № Ru91-94102000-192-2019 законченный строительством многоэтажный жилой дом по адресу: <...>, введен в эксплуатацию. Спорным нежилым помещениям, расположенным в цокольном этаже в 3 корпусе присвоены кадастровые номера: 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058.

ООО «ВладТраст» полагая, что данные объекты являются его собственностью произвело ремонт и отделочные работы в указанных помещениях, что подтверждается договором подряда, распиской и квитанциями об оплате стройматериалов и фотографиями до и после произведенного ремонта, представленными в материалы дела. Так же, в подтверждение своих прав, истцом в материалы дела представлены договоры о возмещении затрат на коммунальные ресурсы и документация в подтверждение их исполнения (выставленные счета, платежные поручения и квитанция к приходному кассовому ордеру).

21.06.2018 истец обратился к ПК «ЖСК «Домовладелец» с претензией, в котором указал требование о подписании актов приема-передачи спорных помещений, направил акт сверки взаимных расчет в подтверждение полной оплаты по договорам от 03.08.2015 №К 102/37-3 III и №К 103/37-3 IV.

12.09.2019 между истцом и ответчиком заключены договоры купли-продажи №К 102/37-3 III и №К 103/37-3 IV и подписаны акты приема-передачи помещений с кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058.

20.01.2020 ООО «ВладТраст» обратилось в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для оформления государственной регистрации права собственности.

30.01.2020 Севреестром истцу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 29.04.2020.

По ходатайству истца, в связи с отсутствием у ПК «ЖСК «Домовладелец» зарегистрированного права на спорные объекты, документы возвращены Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя ООО «ВладТраст».

ООО «ВладТраст» обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании права собственности на помещения с кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058 (дело А84-2475/2020). Решением от 14.09.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.06.2021, в исковых требованиях ООО «ВладТраст» отказано.

Выбрав иной способ защиты ООО «ВладТраст» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с настоящим исковым заявлением.

Судом установлено, что 02.08.2020 проведено общее собрание пайщиков ПК «ЖСК «Домовладелец», оформленное протоколом № 10, на котором большинством голосов решено отменить решение общего собрания кооператива от 23.06.2019 пункт 8 – передача части совместной собственности пайщиков согласно договорам, заключенным и оплаченным в период 2014-2019 ООО «ВладТраст» нежилых помещений 3 корпуса (кадастровые номера 91:02:001011:2057; 91:02:001011:2058) на основании статьи 5 Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ (ред. От 29.12.2015) «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (пункт 5 Протокола).

Также на указанном собрании принято решение признать ничтожным членство в ПК ЖСК «Домовладелец» ООО «ВладТраст» и о возврате денежных средств, внесенных истцом по договорам от 2015 года, а возмещение расходов по ремонту помещений отложить до предоставления документов, подтверждающих проведение данного ремонта и его целесообразность, а также соответствие объема выполненных работ размеру оплаты (пункты 6-7 Протокола).

ПК ЖСК «Домовладелец» возвращены ООО «ВладТраст» денежные средства, перечисленные Обществом по договорам № К102/37-3/III от 03.08.2015 и №К103/37-3/IV от 03.08.2015 на основании статьи 5, № 349-ФЗ от 30.11.2011, решение общего собрания протокол № 10 от 02.08.2020, что подтверждается истцом.

Истец, выступая с требованием о признании права собственности ссылается на часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая гласит, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Способы защиты гражданских прав является признание права установлены статьей 12 ГК РФ.

В развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 4 АПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1 статьи 8 ГК РФ).

Основания возникновения права собственности закреплены в статье 218 ГК РФ.

Пунктом 4 статьи 218 ГК РФ установлено, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 5-В10-95, по смыслу пункта 4 статьи 218 ГК РФ обязательным условием возникновения права собственности на предоставленное кооперативом имущество является членство или наличие у лица права на паенакопления в кооперативе.

Как следует из представленной в материалы дела копии устава ПК «ЖСК «Домовладелец», утвержденного общим собранием участников, протокол №2 от 15.12.2014 и зарегистрированного в ИФНС России по Ленинскому району г. Севастополя 19 января, следует, что Потребительский кооператив является добровольным объединением физических или физических и юридических лиц, заинтересованных в осуществлении совместных коллективных действий по постройке жилых домов в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Сведения о государственной регистрации внесены в Единый государственный реестр юридических лиц в 2015 году.

Членство в кооперативе, права и обязанности членов кооператива, принятие в члены кооператива, права и обязанности члена кооператива, прекращение членства в кооперативе, взаимоотношения членов ЖСК с кооперативом регламентировано Уставом в разделах 4, 6.

Так, в соответствии с пунктом 23 раздела 4 Устава указан перечень лиц, имеющих право быть членами кооператива.

Гражданин признается членом кооператива со дня уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференции) членов кооператива решения о приеме гражданина в члены кооператива.

Согласно Устава ПК «ЖСК «Домовладелец», кооператив является добровольным объединением граждан, указанных в части 4 статьи 16-5 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», на основе их членства в целях удовлетворения потребностей указанных граждан в жилых помещениях путем объединения членами кооператива своих денежных средств для строительства многоквартирного дома по адресу: <...>, а также последующего управления построенным многоквартирным домом.

Как установлено судом, ООО «ВладТраст» в силу пункта 23 Раздела 4 Устава кооператива и пункт 2 части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ), пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не обладало правом членства в указанном кооперативе на момент заключения договоров с истцом от 03.08.2015 вне зависимости от вынесения такого вопроса на общее собрание членов кооператива.

Заключенные в 2015 году договоры о внесении паевых взносов, как и заключение в 2019 году договоры купли-продажи спорных помещений с ответчиком доказательством членства не является, поскольку возможность вступления в члены кооператива посредством заключения договора Уставом не предусмотрена.

Доказательства об уплате полностью паевого взноса в 2015 году сами по себе не влекут возникновения членства в кооперативе и не порождают прав на паенакопление, а потому не являются основанием для возникновения права собственности истца на спорные нежилые помещения.

В соответствии со статьей 110 ЖК РФ, в редакции, действующей на момент заключения сторонами договора о внесении паевых взносов на строительство от 03.08.2015, было предусмотрено, что Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Статья 121 ЖК РФ в указанной редакции среди прочего предусматривала, что гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Юридические лица, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, созданного до 01.12.2011, сохраняют право членства в указанном кооперативе (пункт 2 части 1 статьи 111 ЖК РФ, пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

То есть редакция ЖК РФ на момент заключения договоров с истцом от 03.08.2015 о внесении паевых взносов на строительство не допускала членство юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах вне зависимости от вынесения такого вопроса на общее собрание членов кооператива.

Таким образом, принимая во внимание законодательство, действующее в период спорных отношений, а именно положения пункта 1 статьи 111 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент создания ПК «ЖСК «Домовладелец» и заключения договоров от августа 2015 года), Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ» (вступил в силу с 01.12.2011), на момент заключения вышеуказанных договоров членство юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах нормы статьи 111 ЖК РФ не допускали, поэтому суд приходит к выводу о том, что ООО «ВладТраст» не могло быть принято в члены ПК «ЖСК «Домовладелец» в силу закона.

Следовательно, внесение паевого взноса в отсутствие относимых и допустимых доказательств членства ООО «ВладТраст» в ПК ЖСК «Домовладелец», что прямо предусмотрено пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не влечет приобретение права собственности на спорные нежилые помещения.

Кроме того, исходя из содержания статьи 110 ЖК РФ, жилищно-строительные кооперативы не могут распоряжаться нежилыми помещениями в многоквартирном доме, так как целью их создания является удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление многоквартирным домом.

Согласно пункту 2.6 Устава ответчика, в редакции от 2014 (действующей в период заключения между сторонами договоров в отношении нежилых помещений от 2015 года), все движимое и недвижимое имущество, приобретенное кооперативом по основаниям, предусмотренным законодательством, является имуществом, находящимся в общей совместной собственности его членов.

Как уже указывалось, Севреестром, ввиду отсутствия у истца необходимых документов, приостановлена государственная регистрация права в отношении спорного имущества. В последующем государственная регистрация права собственности прекращена по заявлению ООО «ВладТраст».

Истцом в рамках спора по настоящему делу заявлено требование о понуждении ответчика к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу <...> на ПК «ЖСК «Домовладелец» и понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на ООО «ВладТраст» после регистрации на ПК «ЖСК «Домовладелец».

Истец основывает свои требования на части 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которой, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ о №54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Однако доказательств наличия права на спорные помещения ПК «ЖСК «Домовладелец» под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу <...> в ЕГРП не зарегистрировано и в материалы дела не представлено.

Данная правовая позиция находит подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 02.09.2014 по делу № 304-ЭС14-289, А70-9509/2011, в соответствии с которым нормами гражданского законодательства об обязательствах не предусматривается возможность понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой нежилой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсюда следует, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права.

Таким образом, непосредственно у самого кооператива отсутствуют права на спорное имущество, в том числе на распоряжение этим имуществом, что не может компенсироваться иском о понуждении к государственной регистрации прав.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований о понуждении ответчика к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения и признать недействительным одностороннего расторжения договоров купли-продажи следует отказать.

Принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене после вступления в законную силу решения по делу.

Судебные расходы по делу распределяются с учетом статьи 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые по делу № А84-7161/220, после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

А.Ю. Смоляков