Решение от 28 февраля 2019 г. по делу № А33-26399/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

28 февраля 2019 года

Дело № А33-26399/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 21 февраля 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 28 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Касьяновой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» (ИНН 7724400246, ОГРН 1177746114204), г. Москва

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск

о взыскании 281 286 руб.92 коп. задолженности и пени,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: акционерного общества «Альфа-Банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Москва),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Слидевской Е.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» (далее – истец, ООО «Эстейт Проперти») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП Гайсенюк) о взыскании 281 286 руб.92 коп. по договору аренды нежилого помещения от 25.09.2017 №D10-1, состоящих из:

- задолженности по оплате постоянной арендной платы за период с 01.12.2017 по 31.01.2018, с 01.03.2018 по 24.08.2018 в размере 161 802 руб.58 коп.;

- задолженности по оплате переменной арендной платы за период с 01.03.2018 по 24.08.2018 в размере 6 540 руб.38 коп.;

- пени за нарушение сроков оплаты постоянной арендной платы в размере 112 943 руб. 96 коп. за период с 15.01.2018 по 03.09.2018.

Определением от 01.10.2018 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено акционерное общество «Альфа-Банк» (далее - АО «Альфа-Банк»).

Определением от 15.11.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Лица, участвующие в деле, для участия в судебное заседание не явились, считаются извещенными о времени и месте его проведения надлежащим образом в соответствии с частями 1, 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца в материалы дела поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком обязанности своевременно вносить арендную плату (постоянную и переменную) за арендованное нежилое помещение.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, предъявленные к нему требования не оспорил.

АО «Альфа-Банк» полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, о чем указало суду в письменных пояснениях.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

25.09.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «ЛогистикИнвест» (далее - ООО «ЛогистикИнвест») и ИП Гайсенюк заключен договор аренды нежилого помещения №D10-1 (далее – договор аренды), по условиям пунктов 2.1, 2.2 которого ООО «ЛогистикИнвест» (арендодатель) обязался передать за плату во временное владение и пользование ИП Гайсенюк (арендатор) нежилое помещение №16 (комната №D10-1), площадью 28,80 кв.м., входящее в состав нежилого помещения с кадастровым (условным) номером 24:50:0400147:47, расположенное на втором этаже торгово-развлекательного комплекса «КомсоМОЛЛ» по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.6 договора аренды передаваемое в аренду помещение обременено залогом в пользу третьего лица - АО «Альфа-Банк».

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды договор заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с момента его подписания и действует по 24.08.2018 включительно.

Пунктами 4.1, 4.1.1, 4.1.2 договора аренды установлено, что за пользование помещением арендатор оплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной арендной платы (платы за владение и пользование помещением) и переменной арендной платы (ежемесячная компенсация затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения и мест общего пользования здания коммунальными услугами).

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.3.1, 5.4.2 договора аренды постоянная арендная плата составляет за один месяц 21 600 руб. (с НДС), начисляется после подписания сторонами акта приема-передачи помещения с даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещении, но не позднее 02.10.2017, вносится арендатором ежемесячно авансом до 5-го числа каждого месяца аренды.

Постоянная арендная плата за первый месяц аренды уплачивается в течение 5 дней с даты подписания договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.2.1 начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания договора аренды в порядке, определенном в Приложениях №5, 9 к договору.

Согласно пункту 6 Приложения №5 к договору аренды переменная арендная плата оплачивается авансом до 5-го числа текущего месяца аренды в размере, равном величине переменной арендной платы за предыдущий месяц. После истечения каждого месяца аренды арендодатель в соответствии с показаниями приборов учета в помещении и местах общего пользования выставляет арендатору счет на оплату. При наличии отрицательной разницы между уплаченным авансом и выставленным счетом арендатор доплачивает разницу не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным. В случае, если сумма уплаченного аванса больше, то переплата засчитывается арендодателем в счет следующих арендных платежей переменной арендной платы. За первый месяц оплата переменной арендной платы производится в течение 5-ти дней с даты получения арендатором от арендодателя счета на оплату.

Обязанность по получению счетов на оплату постоянной арендной платы и для окончательного расчета по переменной арендной плате за предыдущий месяц лежит на арендаторе (пункт 5.4.17 договора аренды).

В силу пункта 7.4 договора аренды в случае нарушения сроков или размера оплаты любых платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

В пункте 10.2 договора аренды сторонами установлено, что все споры и разногласия будут разрешаться в Арбитражном суде Красноярского края. Претензионный порядок урегулирования споров обязателен. Срок ответа на претензию – не позднее 15-ти календарных дней с момента ее получения.

Согласно пункту 12.2 договора аренды арендатор дает согласие на передачу арендодателем прав по договору третьим лицам. О состоявшейся перемене прав арендодатель обязан уведомить арендатора в течение 5-ти рабочих дней со дня подписания документов о передаче прав.

По акут приема-передачи от 25.09.2017 (Приложение №2 к договору аренды) нежилое помещение №16 (комната №D10-1) передано ООО «ЛогистикИнвест» в пользование ИП Гайсенюк.

09.11.2017 между ООО «ЛогистикИнвест», ИП Гайсенюк и ООО «Эстейт Проперти» заключен договор о замене стороны по договору аренды нежилых помещений от 25.09.2017 №D10-1, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 которого право требования задолженности ИП Гайсенюк (арендатора) по договору аренды за период до 10.10.2017 включительно принадлежит ООО «ЛогистикИнвест» (прежний арендодатель), за период с 11.10.2017 по 06.11.2017 включительно - АО «Альфа-Банк» (собственник) или ООО «Эстейт Проперти» (новый арендодатель) при наличии соответствующего распорядительного письма собственника о проведении платежей в адрес нового арендодателя, начиная с 07.11.2017 - новому арендодателю ООО «Эстейт Проперти».

Соглашение о замене арендодателя по договору аренды заключено в связи с тем, что собственником переданного в аренду нежилого помещения №16 (комната №D10-1) с 11.10.2017 стало АО «Альфа-Банк» (право собственности подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости). Собственник передал помещение в доверительное управление новому арендодателю, о чем между собственником и новым арендодателем подписаны договор доверительного управления от 18.10.2017 №2-ДДУ и акт приема-передачи имущества от 18.10.2017. Датой перехода прав и обязанностей от собственника к новому арендодателю по договору аренды является дата государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление новому арендодателю, а именно 07.11.2017.

Сложившиеся правоотношения сторон вытекают из договора аренды зданий и сооружений, регулируются параграфами 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу части 1 статьи 654 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения сторонами предусматривается размер арендной платы.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 614 ГК РФ на арендаторе имущества лежит обязанность оплатить арендные платежи за период пользования имуществом в порядке, определенном договором аренды.

Материалами дела подтверждается передача в аренду ответчику 25.09.2017 нежилого помещения №16 (комната №D10-1), площадью 28,80 кв.м. на втором этаже торгово-развлекательного комплекса «КомсоМОЛЛ» по адресу: <...> на срок до 24.08.2018. Доказательства возврата помещения ответчиком до истечения установленного договором срока аренды в материалы дела не представлены.

В связи со сменой собственника арендованного помещения и последующей передачей его в доверительное управление с 07.11.2017 новым арендодателем по договору аренды, имеющим право требовать от ответчика внесения арендных платежей, является ООО «Эстейт Проперти».

По условиям договора аренды ответчику за пользование имуществом подлежит начислению плата за владение и пользование помещением: постоянная арендная плата в размере 21 600 руб. в месяц и переменная арендная плата (ежемесячная компенсация затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения и мест общего пользования здания коммунальными услугами) в размере, определяемом арендодателем расчетным способом в соответствии с показаниями приборов учета в помещении и местах общего пользования.

За период с 01.11.2017 по 24.08.2018 истец начислил ответчику постоянную арендную плату за пользование помещением в следующем размере: 17 280 руб. (21 600 / 30 дней *24 дня) за ноябрь 2017 года, 21 600 руб. ежемесячно с декабря 2017 года по июль 2018 года, 16 722 руб. 58 коп. (21 600 / 31 день*24 дня) за август 2018 года.

Также за период с 01.03.2018 по 24.08.2018 истец начислил ответчику переменную арендную плату в следующем размере: 1 159 руб. 84 коп. за март 2018 года, 2 918 руб. 07 коп. за апрель 2018 года, 185 руб. 67 коп. за май 2018 года, 825 руб. 60 коп. за июнь 2018 года, 817 руб. 95 коп. за июль 2018 года, 633 руб. 25 коп. за август 2018 года. Расчет величин переменной арендной платы в соответствии с долей ответчика за указанные периоды представлен истцом в материалы дела, ответчиком не оспорен.

На оплату постоянной части арендной платы истцом выставлены счета-фактуры от 30.11.2017 №120/2 465 ну сумму 17 280 руб. за ноябрь 2017 года, от 31.12.2017 №466/2 465 на сумму 21 600 руб. за декабрь 2017 года, от 31.01.2018 №190/2 465 на сумму 21 600 руб. за январь 2018 года, от 28.02.2018 №385/2 465 на сумму 21 600 руб. за февраль 2018 года, от 31.03.2018 №646/2 465 на сумму 21 600 руб. за март 2018 года, от 30.04.2018 №107/2 465 на сумму 21 600 руб. за апрель 2018 года, от 24.08.2018 №711/2 465 на сумму 81 522 руб. 58 коп. за май-август 2018 года, а на оплату переменной арендной платы – счета-фактуры от 23.04.2018 №46/2 465 на сумму 1 159 руб. 84 коп. за март 2018 года, от 16.05.2018 №192/2 465 на сумму 2 918 руб. 07 коп. за апрель 2018 года, от 24.08.2018 №712/2 465 на сумму 2 462 руб. 47 коп. за май – август 2018 года.

По платежному поручению от 05.02.2018 №226281 ответчик перечислил ООО «Эстейт Проперти» 45 000 руб. со ссылкой в назначении платежа на оплату за аренду помещения за 02.02.2018.

С учетом назначения платежа (оплата за февраль 2018 года) истец учел перечисленные денежные средства в оплату постоянной арендной платы за февраль 2018 года в полном объеме, а оставшиеся денежные средства – в погашение ранее возникшей задолженности за ноябрь, декабрь 2017 года. Данное распределение истцом поступившей от ответчика оплаты соответствует порядку погашения требований по однородным обязательствам, предусмотренному частями 1, 3 статьи 319.1 ГК РФ.

В результате оплаты по платежному поручению от 05.02.2018 №226281 задолженность по постоянной составляющей арендной платы за февраль 2018 года, ноябрь 2017 года у ответчика отсутствует, за декабрь 2017 года составляет 15 480 руб. (45 000 – 21 600 – 17 280 – 21 600 = - 15 480).

Доказательства оплаты постоянной арендной платы с 01.12.2017 по 31.01.2018, с 01.03.2018 по 24.08.2018 в размере 161 802 руб.58 коп. (15 480 + 21 600 * 6 месяцев + 16 722, 58) и переменной арендной платы за период с 01.03.2018 по 24.08.2018 в размере 6 540 руб.38 коп. (1 159,84 + 2 918,07 + 185,67 + 825,60 + 817,95 + 633,25) в материалах дела отсутствуют.

С требованием погасить задолженность по арендной плате за пользование помещением истец обращался к ответчику в претензии от 13.08.2018 (направлена ответчику 15.08.2018), в связи с чем претензионный порядок рассмотрения настоящего спора в суде является соблюденным.

Поскольку доказательства оплаты задолженности по постоянной и переменой арендной плате по договору аренды в материалах дела отсутствуют, на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ, требование истца об их взыскании подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы своевременно не исполнена, на сумму просроченной задолженности по постоянной арендной плате истцом на основании статей 329, 330 ГК РФ, пункта 7.4 договора аренды начислена пеня из расчета 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки в размере 112 943 руб. 96 коп. за период с 15.01.2018 по 03.09.2018 согласно представленному расчету от 25.01.2019.

По условиям договора аренды срок внесения ответчиком постоянной арендной платы истекает 5-го числа оплачиваемого авансом месяца аренды. Соответственно, со следующего дня, определяемого с учетом нормы статьи 193 ГК РФ, ответчик считается просрочившим исполнение обязательства по оплате.

Согласно произведенному судом расчету, за заявленный истцом период с 15.01.2018 по 03.09.2018 с применением ставки в 0,5% ответчику может быть начислена пеня в следующем размере:

- с 15.01.2018 по 05.02.2018 (22 дня): 17 280 x 0,5% x 22 =1 900 руб. 80 коп.;

- с 15.01.2018 по 05.02.2018 (22 дня): 21 600 x 0,5% x 22 = 2 376 руб.;

- с 06.02.2018 по 03.09.2018 (210 дней): 15 480 x 0,5% x 210 =16 254 руб.;

- с 15.01.2018 по 03.09.2018 (232 дня): 21 600 x 0,5% x 232 = 25 056 руб.;

- с 06.03.2018 по 03.09.2018 (182 дня): 21 600 x 0,5% x 182 =19 656 руб.;

- с 06.04.2018 по 03.09.2018 (151 день): 21 600 x 0,5% x 151 =16 308 руб.;

- с 08.05.2018 по 03.09.2018 (119 дней): 21 600 x 0,5% x 119 =12 852 руб.;

- с 06.06.2018 по 03.09.2018 (90 дней): 21 600 x 0,5% x 90 = 9 720 руб.;

- с 06.07.2018 по 03.09.2018 (60 дней): 21 600 x 0,5% x 60 = 6 480 руб.;

- с 07.08.2018 по 03.09.2018 (28 дней): 16 722,58 x 0,5% x 28 = 2 341 руб.16 коп.

Итого: за период с 15.01.2018 по 03.09.2018 пеня в размере 112 943 руб. 96 коп., что соответствует заявленному истцом требованию.

Ответчик доказательств оплаты пени при рассмотрении настоящего дела суду не представил, в связи с чем, исковые требования о взыскании пени подлежат удовлетворению в заявленной истцом сумме.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 8 626 руб., уплачена истцом при обращении в арбитражный суд по платежному поручению то 29.08.2018 №22 и на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Излишне уплаченная истцом по платежному поручению то 29.08.2018 №22 государственная пошлина в размере 2 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Москва) 281 286 руб.92 коп. задолженности, в том числе 161 802 руб. 58 коп. задолженности по постоянной арендной плате за период с декабрь 2017 года по январь 2018, март-август 2018 года, 6 540 руб. 38 коп. задолженности по переменной арендной плате за период с марта по август 2018 года, 112 943 руб. 96 коп. пени за период с 15.01.2018 по 03.09.2018, начисленной на постоянную величину арендной платы, а также 8 626 руб. затрат на оплату государственной пошлины.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» из федерального бюджета 2 рубля государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 29.08.2018 №22.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Л.А. Касьянова