Решение от 21 ноября 2023 г. по делу № А40-258774/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-258774/22-6-1952
21 ноября 2023 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 ноября 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОСТОТЕЛЬ" (127051, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ, ТРУБНАЯ УЛ., Д. 15, ПОМЕЩ. I, КОМ. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.07.2013, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №59-7990 от 18.10.2022г.

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 15.05.2023г. (удостоверение)

от ответчика – ФИО3 по дов. от 27.07.2023г. (дип. от 15.06.2015г.)

эксперт – ФИО4 (паспорт)



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОСТОТЕЛЬ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 300 000 руб.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 17-00015/14 от 01.04.2014, заключенного с Государственным унитарным предприятием города Москвы «Московское имущество».

Объект учитывается на балансе арендодателя на праве хозяйственного ведения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 26.09.2013г. № 77АП 137107 (запись в ЕГРН от 23.09.2013г. № 77-77-12/063/2013-530).

В связи с прекращением права хозяйственного ведения ГУП города Москвы «РЭМ» (запись в ЕГРН от 16.10.2017г. № 77/009/241/2017-4849) права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Департаменту городского имущества г. Москвы.

В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 14.07.2022 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 19.10.2022 г. направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, стоимость выкупаемого помещения площадью 867,8 кв.м установлена в размере 212 444 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.10.2022 №М290-2218-11/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 04.10.2022 №485/905-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ИП ФИО5 заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 867,8 кв. м., расположенного по адресу: <...>, составила 100 720 000 руб. без НДС.

Кроме того, истец указывает на то, что им в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом помещении были проведены работы по капитальному ремонту, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества согласно отчета об оценке № С-2210-5.2 по состоянию на 14.07.2022 г. составила 81 765 000 руб.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1, 3.4 договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, предложив цену выкупаемого имущества в размере 18 955 000 руб. 00 коп. (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 81 765 000 руб. 00 коп.), и направил его в Департамент.

Письмом № 33-5-69852/22-(0)-10 от 07.11.2022г. Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «ПОСТОТЕЛЬ» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Суд исходит из того, что согласие арендодателя (ГУП города Москвы «Московское имущество») на капитальный ремонт здания, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

Ответчиком не приведено доводов о том, что истцом проведены работы, не согласованные сторонами в проектной и сметной документации.

Судом установлено, что в соответствии с п. 1.5 договора, объект подлежит капитальному ремонту с перепрофилированием под гостиницу, который осуществляет арендатор своими силами и за свой счет в соответствии с условиями договора аренды в срок не позднее 12 месяцев с момента заключения Договора.

В соответствии с п. 5.1.1 договора, арендодатель, а также его полномочные представители и Департамент городского имущества города Москвы, а также его полномочные представители, имеют право на вход в Объект с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования, а также на предмет надлежащего выполнения работ согласно пункту 1.5 Договора.

По истечении срока действия Договора, а также в случае его досрочного расторжения, Объект должен быть возвращен Арендодателю в состоянии соответствующем состоянию, указанному в акте об итогах капитального ремонта, со всеми произведенными в Объекте неотделимыми улучшениями и с учетом нормального износа, в случае если Арендатором был произведен капитальный ремонт с перепрофилированием Объекта под гостиницу ( п. 5.4.3 договора).

Договор аренды содержит раздел «В части перепланировки, ремонта и реконструкции Объекта».

Пункт 5.4.9 договора предусматривает, что арендатор после завершения капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу не вправе производить никаких перепланировок без получения предварительного письменного согласия Арендодателя и при необходимости решения/согласования соответствующего органа власти. Таким образом, договор аренды прямо предусматривает, что согласие арендодателя требуется после завершения капитального ремонта для последующих перепланировок. Последующих перепланировок без согласия арендодателя истец не проводил.

По условиям п. 5.4.11 договора, после завершения капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу арендатор своими силами и за свой счет в установленном порядке обязуется оформить все перепланировки и переоборудование Объекта, и предоставить Арендодателю соответствующую документацию.

В случае, если после проведения капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу изменятся технические характеристики Объекта, вследствие чего в Единый государственный реестр прав будут внесены соответствующие изменения, Арендатор обязан заключить с Арендодателем дополнительное соглашение об уточнении предмета договора (п. 5.4.12 договора).

Договор аренды содержит раздел «В части капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу».

В силу п. 5.4.21 договора, арендатор обязуется за свой счет провести капитальный ремонт с перепрофилированием Объекта под гостиницу в соответствии с проектом капитального ремонта, который Арендатор разрабатывает самостоятельно и за свой счет.

В соответствии с п. 8.2 договора, при просрочке Арендатором своего обязательства по проведению капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу, предусмотренного п. 1.5 Договора, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штрафную неустойку в размере 200 000 руб.

В пункте 9.3 договора, стороны установили, что договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в том числе, в случае не проведения Арендатором капитального ремонта Объекта с перепрофилированием под гостиницу в срок, предусмотренный п. 1.5 Договора.

В акте приема-передачи нежилых помещений от 01.04.2014 года, установлено техническое состояние объекта на момент передачи: подлежат капитальному ремонту с перепрофилированием под гостиницу за счет средств Арендатора.

Истец письмом №18 от 04.12.2014г. предоставил арендодателю проектную документацию для согласования. Проектная документация после устранения ряда замечаний в установленном порядке была согласована ГУП г. Москвы «Московское имущество».

Истцом разработаны Архитектурно-строительные решения. Реконструкция существующего здания с устройством гостиницы по адресу: <...>. Шифр 29-2013-АР.

В связи с выполнением обязательств по проведению капитального ремонта истец письмом №2/05 от 15.05.2015 года обратился в ГУП г. Москвы «Московское имущество» с просьбой проинформировать Объединение административно-технической инспекции г. Москвы о собственнике объектов, их техническом состоянии на момент передачи истцу и содействии в получении ордеров на проведение фасадных работ.

ГУП «Московское имущество» (письмо №12-12/360345 от 22.05.2015г.) рассмотрело обращение и подготовило соответствующее обращение ОАТИ г. Москвы.

Между истцом и ООО «СМК» был заключен договор №03ГП-12/14 от 15.12.2014г. генерального подряда по адресу: <...>, а также договор №03 ТЗ-11/14 на выполнение функций техзаказчика от 06.11.2014г.

Актом №1 выполненных работ от 02.11.2015г. установлено, что исполнитель выполнил по договору №03 ТЗ-11/14 от 06.11.2014г. капитальный ремонт существующего здания с устройством гостиницы по адресу: <...>, функции технического заказчика.

Также между истцом и ОАО «Строительный Концерн АТОНА» были заключены договор № П-03-11/11 на выполнение проектных работ от 11.11.2014г. К договору приложена смета №1, договор №01 А-12/14 авторского надзора от 15.12.2014г.

16.12.2016г. ГУП «Московское имущество» совместно с истцом составлен акт об итогах капитального ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: Трубная ул., д. 15, которым установлено, что ООО «ПОСТОТЕЛЬ» был проведен капитальный ремонт с перепрофилированием под гостиницу помещений по адресу: <...>. Завершение капитального ремонта подтверждается актом комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом объекта от 14.10.2015 №б/н. Капитальный ремонт осуществлялся во исполнение договора аренды от 01.04.2014г. №17-00015/14. Стоимость капитального ремонта: по утвержденным расчетно-обосновывающим материалам - 62 777 990,80 руб., фактически - 66 655 177,80 руб.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что капитальный ремонт, в результате которого были произведены неотделимые улучшения, был окончен 14.10.2015г., и его результаты были приняты арендодателем 16.12.2016г. путем подписания акта об итогах капитального ремонта.

Позднее, истцом за счет собственных средств были проведены работы по перепланировке (неотделимые улучшения) выкупаемого помещения.

Письмом от 02.04.2018 Департамент указал истцу на то, что проведенным осмотром установлено, что в арендуемых помещениях произведено переустройство (перепланировка) без письменного согласия арендодателя, в связи с чем Департамент предложил истцу устранить выявленные нарушения.

17.05.2018 истец обратился в Департамент с просьбой согласовать проект перепланировки, представил проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству.

14.06.2018г. исх.№ДГИ-1-39529/18-1 Департамент направил в адрес истца письмо о согласовании переустройства нежилого помещения.

В силу ст. 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено, что капитальный ремонт спорного помещения произведен истцом с согласия арендодателя, что следует из условий самого договора аренды, а также представленных в материалы дела доказательств.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость цены выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, учитывая императивный характер данной нормы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1.Определить рыночную стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291, общей площадью 867,8 кв.м, по состоянию на 14 июля 2022 года?

2.Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291, общей площадью 867,8 кв.м, по состоянию на 14 июля 2022 года?

Согласно заключению экспертов ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации ФИО4, ФИО6, экспертами даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1.Рыночная стоимость (без учета 20% НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:3291, расположенного по адресу: <...>, состоянию на 14.07.2022 составляет 109 750 000 руб.

2.Рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0001090:3291, расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 14.07.2022 составляет 73 970 000 руб.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона и назначении повторной экспертизы судом при рассмотрении дела не установлено. В судебном заседании эксперт дал пояснения и ответил на имеющиеся у ответчика вопросы в отношении выполненного экспертного заключения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 425 952 руб. 38 коп.

Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 300 000 руб. В подтверждение понесенных расходов, истцом представлено соглашение №16 об оказании юридической помощи от 01.06.2023, платежное поручение №722 от 20.06.2023 на сумму 300 000 руб.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Аналогичное положение содержится в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах».

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 г. № 454-О указано, что правило части 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляющее арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, призвано создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (части 3) Конституции Российской Федерации.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Президиум ВАС РФ в п. 20 Информационного письма от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» указал, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Как указано в определении ВАС РФ от 13.12.2007 № 15235/07 суд при определении суммы подлежащих возмещению обществу расходов на оплату услуг представителя исходит из продолжительности рассмотрения и сложности дела, объема и сложности выполненной работы, наличия нескольких аналогичных дел по спорам между теми же лицами, по которым интересы заявителя представлял тот же адвокат.

Аналогичные критерии определения разумного размера расходов на оплату услуг представителя сформулированы и в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно ст. 424 ГК РФ цена договора устанавливается соглашением сторон. Статьей 781 ГК РФ предусмотрена обязанность заказчика оплатить оказанные ему услуги по договору возмездного оказания услуг в срок и в порядке, указанные в договоре.

Стоимость оказанных услуг определена соглашением сторон и должна учитывать объем и сложность работы, продолжительность времени, необходимой для ее выполнения, опыт и квалификацию сотрудников, сроки, степень срочности выполнения работы и иные обстоятельства. Фиксированная стоимость данных услуг не определена, рекомендованные ставки отсутствуют.

Разумность пределов судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя является оценочной категорией и конкретизируется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотрения дела.

Суд, оценивая разумность и соразмерность суммы, взыскиваемой в возмещение соответствующих судебных расходов, вправе ее уменьшить при условии предоставления другой стороной, заявившей возражения, доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов, а при отсутствии таких доказательств - при условии явного превышения разумных пределов заявленным требованиям.

При определении разумного размера судебных расходов суд исходит из того, судебная практика по делам данной категории сформирована; обстоятельства, подлежащие доказыванию, и доказательства, подлежащие представлению в суд, квалифицированным представителям по спорам со сходными фактическими обстоятельствами известны.

Учитывая многочисленную судебную практику по аналогичной категории дел, данное дело не является значительным, сложным по объему и предмету доказывания.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что подбор документов, необходимых для обоснования правовой позиции по спору, составление заявлений, и необходимых процессуальных документов, а также представление интересов истца в судах не представляло большой сложности и не потребовало больших временных затрат для представителя.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все указанные обстоятельства, в том числе, категорию настоящего спора, уровень его сложности, затраченное время на его рассмотрение, а также совокупность представленных сторонами в подтверждение своей правовой позиции документов, суд счел разумным возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.

Таким образом, установленный судом размер расходов, с учетом установленных судом при рассмотрении заявления обстоятельств, соответствует временным затратам квалифицированного специалиста на представление интересов в суде, составлению необходимых для представления интересов процессуальных документов (с учетом количества судебных заседаний, объема и сложности дела), и находится в рамках существовавших в период оказания услуг цен на аналогичные услуги.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб., судебные расходы на оплату экспертизы в размере 190 0192 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО Постотель" (ОГРН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1 Цена Объекта составляет 35 780 000 руб. 00 коп. (тридцать пять миллионов семьсот восемьдесят тысяч рублей ноль копеек) (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 73 970 000 руб. 00 коп. (семьдесят три миллиона девятьсот семьдесят тысяч рублей ноль копеек), в соответствии с Заключением эксперта №3171/37-3-23 от 09 июня 2023 года, выполненного Федеральным бюджетным учреждением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п.3.1 Договора) согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подл. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого ко дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 952 (четыреста двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта (п.3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "ПОСТОТЕЛЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы на оплату экспертизы в размере 190 192 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., а также расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья Е.В. Коршикова