Решение от 8 октября 2025 г. по делу № А56-23931/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-23931/2025
09 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»

ответчик: 1. общество с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П»

2. индивидуальный предприниматель ФИО1

третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

о признании сделки недействительной,

при участии: согласно протоколу от 16.09.2025 г.,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» (далее – ответчик-1, Общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик-2, Предприниматель) с требованием о признании недействительной (ничтожной) сделки №б/н от 20.05.2024 по уступке прав и обязанностей по договору аренды № 13/3К-06358 от 18.03.2022 земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 площадью 1786.00 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Народный, улица Тельмана, земельный участок 56 (южнее дома 43, корпус 2, литера А); применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 в пользование Общества.

Определением суда от 26.03.2025 исковое заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

В судебном заседании 24.06.2025 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В судебном заседании 09.09.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание возобновилось, состав суда не изменился. В судебном заседании присутствовали представители истца и ответчиков. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Истец заявленные требования поддержал. Ответчики относительно удовлетворения исковых требований возражали, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании Закона Санкт-Петербурга от 20.05.2015 №288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее - Закон Санкт-Петербурга №288-48) и распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 №12-рг «О предоставлении земельных участков юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов» (далее – распоряжение Губернатора №12-рг) между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Эстадио Менеджмент» заключен договор аренды № 13/3К-06358 от 18.03.2022 земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 площадью 1786.00 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Народный, улица Тельмана, земельный участок 56 (южнее дома 43, корпус 2, литера А) (далее - земельный участок), для использования под открытое плоскостное спортивное сооружение для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее - Договор аренды).

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации сроком до 17.03.2028 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 11.04.2022).

Письмом общество с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» (вх. №05-15-112859/22-0-0 от 30.11.2022) уведомило Комитет о том, что указанное лицо является арендатором земельного участка по Договору аренды на основании соглашения от 14.11.2022 об уступке прав. В соответствии с действующим законодательством Общество введено стороной по Договору аренды с 23.11.2022.

Впоследствии, Общество и индивидуальный предприниматель ФИО1 (ранее – ФИО2) Елизавета Андреевна заключили договор от 20.05.2024 уступки прав и обязанностей по Договору аренды.

Письмом от 20.05.2024 (вх. № 05-19-91917/24-0-0 от 09.09.2024) Общество уведомило Комитет о передаче прав и обязанностей по Договору аренды Предпринимателю.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 10.06.2024 на спорный земельный участок зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде права аренды Предпринимателя. В качестве основания государственной регистрации указан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды №б/н от 20.05.2024.

Как указывает истец, незаконные действия Общества направлены на передачу права аренды земельного участка, предоставленного без проведения торгов по исключительному основанию, предусмотренному пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения юридическими лицами объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в пользу лица, не имеющего отношения к реализации указанного права.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

По общим правилам земельного законодательства, установленным п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу положений ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор аренды заключен на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, значимым обстоятельством является также критерий субъектного состава арендатора - юридическое лицо.

В соответствии с п. 1.2 распоряжения Губернатора №12-рг земельные участки предоставляются юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным Законом Санкт-Петербурга №288-48.

Следовательно, правом на получение земельного участка без торгов по Договору аренды обладает только юридическое лицо, которое примет на себя обязательства по размещению объектов, отвечающих критериям, установленным в Законе Санкт-Петербурга №288-48.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. При указанных обстоятельствах Предприниматель не имеет права на заключение договора аренды на испрашиваемый земельный участок, поскольку обязательное условие, в силу которого данный договор мог быть заключен, а именно: арендатор должен быть юридическим лицом - не соблюден.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 не является юридическим лицом, что исключает возможность перехода прав и обязанностей по Договору аренды. Уступка права аренды земельного участка для указанных целей индивидуальному предпринимателю нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрена.

Нарушение общего публичного порядка предоставления земельного участка свидетельствует об ограничении доступа к земельному участку иных хозяйствующих субъектов, при прочих обстоятельствах в равной мере наделенных правом на участие в аукционе о предоставлении права аренды земельного участка.

Таким образом, договор №б/н от 20.05.2024 уступки прав и обязанностей по Договору аренды заключен соответчиками в нарушение установленного законом порядка предоставления земельных участков ввиду отсутствия у индивидуального предпринимателя права на приобретение в аренду спорного участка для предусмотренных в нем целей, не соответствует требованиям закона, в связи с чем, является ничтожной (недействительной) сделкой.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ввиду того, что земельный участок, право аренды которого уступлено по оспариваемой сделке, находится в государственной собственности, требования Комитета о признании договора уступки ничтожны и применении последствий его недействительности явялются обоснованными.

Вместе с тем, Предприниматель пояснила, что сделка носила возмездный характер. Представитель Общества подтвердил получение последним 1 800 000 руб. в счет оплаты уступки, о чем сделана соответствующая запись в протоколе. Кроме того, как указывают ответчики, что до момента обращения истца в суд оплата в рамках договора № 13/ЗК06358 от 18.03.2022 производилась своевременно.

Также Предприниматель обратила внимание суда на то, что согласно правовой позиции, которая нашла отражение в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 – при применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо руководствоваться положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных пп. 4 ст. 1109 ГК РФ. В силу ст. 1103 ГК РФ в этом случае применяются специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно правовой позиции, которая нашла отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 5243/10 по делу № А32-7122/2009-54/80 - по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ суд обязан разрешить вопрос о реституции одновременно с признанием сделки недействительной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")..

С учетом заявленного в рамках подачи иска требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд полагает необходимым восстановить имущественное положение сторон путем применения двусторонней реституции, обязав стороны возвратить все полученное по сделке — на дату возникновения правоотношения, в основании которого была порочная сделка (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Кроме того, в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 разъяснено, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо руководствоваться положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных пп. 4 ст. 1109 ГК РФ. В силу ст. 1103 ГК РФ в этом случае применяются специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок. Таким образом, к отношениям сторон в рамках спорного правоотношения должны применяться специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок, что исключает необходимость предъявления Предпринимателем самостоятельного требования.

Предприниматель представила в суд копии платежных поручений об оплате арендной платы. Однако самостоятельных требований о взыскании с Комитета арендных платежей Предпринимателем не заявлено, а применение последствий недействительности ничтожной уступки возврат данных платежей не охватывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Иск о признании недействительными договоров, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительной (ничтожной) сделку №б/н от 20.05.2024 по уступке прав и обязанностей по договору аренды № 13/3К-06358 от 18.03.2022 земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 площадью 1786.00 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Народный, улица Тельмана, земельный участок 56 (южнее дома 43, корпус 2, литера А), заключенную между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 78:12:0633603:4042 в пользование общества с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» и взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» денежных средств в размере 1 800 000 руб. в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент-П» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 39 500 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 39 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.