Решение от 25 мая 2021 г. по делу № А13-20261/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-20261/2019
город Вологда
25 мая 2021 года



Резолютивная часть решения вынесена 24 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2021 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Вологды (ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 306352503200034) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору № 24-1529мс аренды земельного участка,

при участии от истца – ФИО3 по доверенности от 07.12.2020, от ответчика ФИО4 по доверенности от 09.04.2018,

у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) об обязании ответчика заключить с Администрацией города Вологды дополнительное соглашение к договору аренды № 24-1529мс земельного участка, занятого зданием, с множественностью лиц на стороне арендатора, прошедшего процедуру государственной регистрации, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, на условиях, предложенных Администрацией города Вологды, а именно: включить ФИО2 с 03 мая 2018 года в состав арендаторов по договору № 24-1529мс аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Город Вологда»,

кадастровый номер: 35:24:0201008:80

местоположение: <...>,

площадь: 1544 кв.м.,

категория земель: земли населенных пунктов,

разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание нежилого здания.

с учетом расчета арендной платы за пользование земельным участком рассчитанной по формуле:

Годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле:

Площадь доли / площадь участка x кадастровую стоимость земельного участка x ставку арендной платы % x К 1 (коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства) x К 2 (коэффициент устанавливающий зависимость арендной платы от целей использования земельного участка) x К i (коэффициент, установленный исходя из уровня инфляции на соответствующий год).

Кроме того, просит установить, что не подписание ФИО2 дополнительного соглашения к договору № 24-1529мс аренды земельного участка, занятого зданием, сооружением с множественностью лиц на стороне арендатора, в течение 30 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80 месторасположением: <...> правами аренды в отношении ФИО2 на определенных настоящим решением суда условиях. Кроме того, просит взыскать с ответчика задолженность в размере 28 826 руб.57 коп., пени в размере 1 103 руб.75 коп.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика поддерживает доводы отзыва.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрация города Вологды в связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20 ноября 2006 года № 1518-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», руководствуясь решением Вологодской городской Думы от 06 мая 2010 года № 342 (с последующими изменениями), устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 3 сентября 2012 года осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда».

На основании договора купли-продажи от 03.05.2018 зарегистрировано право собственности Предпринимателя на нежилые помещения с кадастровым номером 35:24:0201008:216 площадью 46,5 кв.м., местоположение: <...>, номера на поэтажном плане 4,6.

Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0201008:80, площадью 1544 кв.м., находящемся в муниципальной собственности.

Между Администрацией города Вологды – арендодатель и ООО «Вишня» - арендатор 11.03.2019 заключен договор аренды № 24-1529мс земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80, занятый зданием, расположенным по адресу: <...>.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Поскольку часть данного здания, а именно: нежилые помещения площадью 46,5 кв.м. с кадастровым номером 35:24:0201008:216 принадлежат на праве собственности ответчику, Администрация обратилась к ответчику письмом от 12.03.2019 с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и приложением проекта дополнительного соглашения. Указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельный участок, на котором расположено здание, является неделимым (пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации). Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность установления права только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно п.п.6, 7 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пп. 2-4 ст. 39.20 Земельного кодекса правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В пунктах 2-4 статьи 39.20 Земельного кодекса указано, что если права на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, или права на помещения в здании принадлежат нескольким лицам, то они могут приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, право аренды не может быть предоставлено на часть неделимого земельного участка. В отношении такого объекта земельным и гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность приобретения лишь права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Другой порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

С момента регистрации прав ответчик фактически пользовался вышеуказанным земельным участком, а значит, являлся участником правоотношений, связанных с данным земельным участком, с учетом положений пункта 5 статьи 1, статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. При этом, исходя из пункта 2 приводимой нормы, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

При таких обстоятельствах, исковые требования об обязании ответчика заключить с Администрацией города Вологды дополнительное соглашение к договору о предоставлении в аренду земельного участка, на условиях, предложенных Администрацией города Вологды, путем включения ответчика в состав арендаторов по данному договору, являются обоснованными, поскольку в данном случае у ответчика существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов.

Требование истца об установлении в решении суда, что не подписание ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, занятого зданием, с множественностью лиц на стороне арендатора, в течение 30 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80 месторасположением: <...> правами аренды в отношении ответчика на определенных настоящим решением суда условиях, по мнению суда не соответствует заявленному предмету иска. Кроме того, заявлено преждевременно.

Исходя из вышеуказанных норм статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим способом защиты права в рассматриваемом случае является понуждение ответчика к заключению соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды. И напротив, установление в решении суда, что не подписание ответчиком дополнительного соглашения № 1 к договору основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении (обременении) земельного участка будет являться основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости не является надлежащим способом защиты права исходя из предмета и основания заявленного иска.

Кроме того, на момент вынесения решения суда невозможно судить о степени исполнения либо неисполнения ответчиком настоящего решения.

Кроме того, в случае неисполнения ответчиком решения суда истцу необходимо руководствоваться следующим.

Основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно абзацу 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

При таких обстоятельствах по делу, требование истца об установлении в решении суда, что не подписание ответчиком дополнительного соглашения к договору основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении (обременении) земельного участка будет являться основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. удовлетворению не подлежит.

Требование истца о взыскании 28 826 руб.57 коп. неосновательного обогащения подлежит удовлетворению.

Отсутствие договорных отношений не исключает возмездности пользования ответчиком вышеуказанным земельным участком.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п.1 ст.1102 ГК РФ).

Сумма неосновательного обогащения составила 28 826 руб.57 коп. за период с 03.05.2018 по 30.06.2019, которая подлежит взысканию с ответчика.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п.2 ст.1107 ГК РФ).

Истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1103 руб.75 коп. за период с 16.05.2018 по 31.05.2019, которые подлежат взысканию с ответчика.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, суд находит несостоятельными.

Суд не усматривает оснований для невзыскания платы за пользование земельным участком ввиду имевшего место договора о развитии застроенных территорий № 02/16ДГ, заключенного между сторонами, впоследствии признанного недействительным решением Арбитражного суда Вологодской области от 25.02.2019 (дело № А13-8770/2017), поскольку нежилое помещение приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи, право собственности на нежилые помещения зарегистрированы за предпринимателем 03.05.2018, нежилые помещения расположены на находящемся в муниципальной собственности земельном участке, право собственности ответчик на земельный участок не оформлял, договор аренды не заключен, ответчик в период с 03.05.2018 по настоящее время использует земельный участок, так как на нем расположено нежилое здание, в котором находятся помещения предпринимателя. С учетом изложенного, у ответчика возникла обязанность по оплате пользования указанным земельным участком, необходимым для обслуживания и эксплуатации помещений в виде внесения платы по установленным органом местного самоуправления ставкам.

Расчет неосновательного обогащения произведен истцом пропорционально доле помещений с учетом действовавших в спорный период ставок арендной платы и в соответствии с Методикой расчета арендной платы за земельные участки, утвержденной постановлением Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1083 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, на территории Вологодской области, решением Вологодской городской Думы от 26.11.2015 № 637 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Вологда», об установлении ставок арендной платы и коэффициента по виду использования в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, расположенных на территории муниципального образования «Город Вологда».

Довод ответчика относительно того, что используемая в расчете ставка арендной платы не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и его фактическому использованию судом не принимается.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок используемая ставка арендной платы – 4,4% от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с решением Вологодской городской думы № 637 от 26.11.2015 данная ставка арендной платы применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Ответчик считает, что в данном случае применима ставка 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, которая установлена вышеназванным решением и применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов образования. В обоснование данного довода ответчик указывает, что нежилое здание, расположенное по адресу: <...> используется сособственником ООО «Вишня», с которым у Администрации заключен договор аренды земельного участка, арендатором основной части здания является ННОУ ЦРР «Вишенка», которые используют имущество для образовательных целей.

Как следует из материалов дела, за Предпринимателем зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым номером 35:24:0201008:216, назначение – нежилое, наименование –нежилые помещения, площадь 46,5 кв.м., номер этажа 1, номер на поэтажном плане – 4,6, местоположение: <...>.

19.11.2008 зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Вологда» на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201008:80, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование- для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, площадь 1544 кв.м., местоположение: <...>. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.10.2008.

Согласно ст.34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка суду не представлено. Доказательств того, что ответчик не использует принадлежащее ему помещение суду также не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с Администрацией города Вологды дополнительное соглашение к договору аренды № 24-1529мс земельного участка, занятого зданием, с множественностью лиц на стороне арендатора, прошедшего процедуру государственной регистрации, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, на условиях, предложенных Администрацией города Вологды, а именно: включить ФИО2 с 03 мая 2018 года в состав арендаторов по договору № 24-1529мс аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Город Вологда»,

кадастровый номер: 35:24:0201008:80

местоположение: <...>,

площадь: 1544 кв.м.,

категория земель: земли населенных пунктов,

разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание нежилого здания.

с учетом расчета арендной платы за пользование земельным участком рассчитанной по формуле:

Годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле:

Площадь доли / площадь участка x кадастровую стоимость земельного участка x ставку арендной платы % x К 1 (коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства) x К 2 (коэффициент устанавливающий зависимость арендной платы от целей использования земельного участка) x К i (коэффициент, установленный исходя из уровня инфляции на соответствующий год).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации города Вологды задолженность в размере 28 826 руб.57 коп., пени в размере 1 103 руб.75 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 8000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.И.Лукенюк