Решение от 6 августа 2020 г. по делу № А74-13166/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-13166/2019
06 августа 2020 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2020 года.

Решение в полном объёме изготовлено 06 августа 2020 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Анзор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО2 по доверенности от 08.11.2019;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 30.07.2019 №1335.

Общество с ограниченной ответственностью «Анзор» (далее – ООО «Анзор») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка по ул. Чехова, 122 в г. Абакане) с ипотекой путем изложения пунктов договора 2.1, 2.2, 2.3.1 в редакции истца, изменении приложения №1 к договору - графика платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

В судебном заседании 30.07.2020 представитель истца заявил об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.1: «Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате Покупателем, составляет 5 750 000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей, в том числе: нежилое здание - 1 134 000 (один миллион сто тридцать четыре тысячи) рублей; земельный участок - 4 616 000 (четыре миллиона шестьсот шестнадцать тысяч) рублей»,

пункт 2.2: «Стоимость недвижимого имущества была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 на основании экспертизы ООО «Институт оценки» от 26.06.2020»,

пункт 2.3.1: «Стоимость недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка) в размере 5 750 000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора. Стоимость земельного участка в размере 4 616 000 рублей оплачивается Покупателем в составе платежей за недвижимое имущество по реквизитам Продавца, указанным в разделе 5 договора, с указанием КБК 940 1 14 06024040000430».

Требование об изменении Приложения №1 «График платежей» к договору истец не поддержал.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель ответчика требования истца не признал, пояснил, что не согласен с заключением эксперта, ходатайствовать о назначении повторной экспертизы ответчик не намерен.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

27.08.2019 ООО «Анзор», как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 обратилось в Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого здания площадью 234,1 кв.м. и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, литера В3.

Постановлением администрации города Абакана от 09.10.2019 №1615 «Об утверждении условий приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> д.№122, литера В3, с земельным участком» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи имущества 7 800 000 руб., в том числе цена продажи нежилого здания 2 030 000 руб., цена продажи земельного участка 5 770 000 руб. (Приложение к постановлению от 09.10.2019 №1615).

Письмом от 11.10.2019 №1795 Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана направил в адрес истца четыре экземпляра проекта договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли продажи недвижимого имущества с ипотекой, стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 7 800 000 руб. без НДС, в том числе нежилое здание 2 030 000 руб., земельный участок 5 770 000 руб.; согласно пункту 2.2 договора стоимость нежилого помещения определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчета ООО «Оценка-консалтинг» об оценке рыночной стоимости № А 138-19; согласно пункту 2.3.1. договора стоимость недвижимого имущества (нежилого помещения и земельного участка), в размере 7 800 000 руб. оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2- 2.3.9 договора.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 30.10.2019 по пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, предложив иной размер выкупной цены земельного участка. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и земельного участка, выполненном ООО «Бизнес Центр Оценки».

07.11.2019 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №1955, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, направил истцу для подписания протокол согласования разногласий от 07.11.2019, в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости земельного участка независимым оценщиком ООО «Бизнес Центр Оценка». Согласно отчёту от 28.10.2019 № 167 стоимость земельного участка на 21.10.2019 составила 3 785 000 руб.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, литера В3. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 27.08.2019 рыночной стоимости недвижимого имущества судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера В3, площадью 234,1 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:27, расположенного по адресу: <...>, площадью 1009 кв.м., по состоянию на 27.08.2019.

Согласно заключению эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО4 от 26.06.2020 № 01/2020-Э, рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера ВЗ, площадью 234,1 кв.м, без учета стоимости земельного участка по состоянию на 27.08.2019 составляет 1 134 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:27, расположенного по адресу: <...>, площадью 1009 кв.м, по состоянию на 27.08.2019 составляет 4 616 000 руб. Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера ВЗ, площадью 234,1 кв.м., с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:27, расположенного по адресу: <...>, площадью 1009 кв.м., по состоянию на 27.08.2019 составляет 5 750 000 руб.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 5 750 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» от 26.06.2020 № 01/2020-Э.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» от 26.06.2020 № 01/2020-Э, установившее рыночную стоимость нежилого здания с земельным участком в размере 5 750 000 руб., является достоверным и обоснованным.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд пришел к выводу, что заключение эксперта ФИО4 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого здания с земельным участком экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

Суд пришёл к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

На основе примененных методов оценки (сравнительный, доходный) в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта с земельным участком 5 750 000 руб.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость недвижимого имущества с земельным участком.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества с земельным участком является достоверной.

Суд учитывает, что в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость недвижимого имущества с земельным участком в размере 5 750 000 руб., из них стоимость нежилого здания 1 134 000 руб., стоимость земельного участка 4 616 000 руб.

Пункт 2.2 договора следует исключить из договора, поскольку данный пункт договора не является определяющим и не несет смысловой нагрузки, поскольку цена выкупа имущества определена в ходе рассмотрения настоящего дела по существу.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., уплаченной истцом по квитанции от 11.11.2019 №283565330, и расходов на проведение экспертизы 35 000 руб., уплаченных истцом (платежное поручение от 04.03.2020 №19).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

На основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 руб. и на оплату экспертизы 35 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера. Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы 42 000 руб.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «Анзор» по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой, в отношении нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.1 «Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате Покупателем, составляет 5 750 000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей, в том числе:

- нежилое здание - 1 134 000 (один миллион сто тридцать четыре тысячи) рублей;

- земельный участок - 4 616 000 (четыре миллиона шестьсот шестнадцать тысяч) рублей»,

пункт 2.2 договора исключить;

пункт 2.3.1 - «Стоимость недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка) в размере 5 750 000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора.

Стоимость земельного участка в размере 4 616 000 рублей оплачивается Покупателем в составе платежей за недвижимое имущество по реквизитам Продавца, указанным в разделе 5 договора, с указанием КБК 940 1 14 06024040000430».

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «Анзор» 41 000 (сорок одну тысячу) руб. судебных расходов.

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Т.В. Чумаченко