Решение от 29 мая 2019 г. по делу № А41-107719/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-107719/18
29 мая 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2019 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Чурсиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ (ИНН 5027254114, ОГРН 1175027017076)

к ООО "ЛАГУНА КОЙЛ" (40060 МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ ГОРОД ЛЮБЕРЦЫ РАБОЧИЙ ПОСЕЛОК ОКТЯБРЬСКИЙУЛИЦА СТАРЫЙ ДВОР 2 , ОГРН: 1037739333609, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: 7722154362)

о взыскании,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЛАГУНА КОЙЛ" о взыскании 923 955 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 1 кв. 2018 г. по 3 кв. 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 21 от 10.10.2003 г., а также 39 117 рублей неустойки за период с 16.03.2018 г. по 05.12.2018 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы долга за каждый день просрочки, взыскании неустойки за период с 06.12.2018 г. по дату фактического погашения основного долга.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) без проведения торгов, по итогам процедуры предварительного согласования места размещения объекта, заключен договор № 21 от 10.10.2003 г. аренды земельного участка КН 50:22:0020202:3, площадью 5 000 кв.м., для оборудования стоянки технического и гостевого автомобильного транспорта для обслуживания завода по производству мороженного, находящегося по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, территория "Старого двора".

Согласно п. 1.2. договора аренды, приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

В последствии, вид разрешенного земельного участка КН 50:22:0020202:3 был изменен на "для размещения и обслуживания производственно-складского комплекса по изготовлению мороженного".

Постановлением администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области № 295-ПА от 25.10.2011 г., утвержден ГПЗУ земельных участков КН 50:22:0020202:2, 50:22:0020202:3, 50:22:0020202:4, предоставленных Обществу в аренду.

Согласно указанному ГПЗУ, на всех трех земельных участках возможно строительство здания склада мороженного со встроенными административными помещениями (благоустройства).

Доказательств использования земельного участка КН 50:22:0020202:3 с 2003 г. по дату рассмотрения настоящего спора для целей строительства в материалы дела не представлено.

Согласно представленному истцом фотооттчету, акту осмотра земельного участка КН 50:22:0020202:3 от 089.07.2018 г., земельный участок свободен от строений, на нем размещены б/у павильоны по продаже мороженного, производственная деятельность не ведется.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона МО N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона МО N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

Согласно пункту 12 приложения к Закону N 23/96-ОЗ установлено, что при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения склада" коэффициент Кд составляет 4,2.

Пунктом 17 указанного Приложения установлено, что при виде разрешенного использования земельного участка "ля размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов" коэффициент Кд составляет 1.1.

Согласно выписке из ЕГРН, видом разрешенного использования земельного участка КН 50:22:0020202:4 является "размещение и обслуживания производственно-складского комплекса по изготовлению мороженного".

Производственная деятельность – это совокупность действий людей (работников) с применением орудий (средств) труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство и оказание различных видов услуг. ([20], [06], СНиП 12-03-2001).

Производственная территория - территория, выделенная для осуществления производственной деятельности с находящимися на ней строящимися или действующими зданиями и сооружениями. (СНиП 12-03-2001); - территория, предназначенная для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений. (СНиП 2.07.01-89).

Требования об обязательном наличии охлаждаемых складских помещений содержатся в Санитарных правилах для предприятий по изготовлению мороженого, утвержденных 15.06.1971 г.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что вид разрешенного использования "размещение и обслуживания производственно-складского комплекса по изготовлению мороженного" допускает возможность размещения на нем только здания производственного назначения или производственного здания и связанного с производственным зданием складского объекта (в данном случае камер хранения мороженого), а не производственного или складского помещения по выбору арендатора.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Земельным кодексом установлены порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства.

На момент заключения договора аренды, порядок предоставления земельных участков для целей строительства регулировался ст. 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.).

Согласно п.1 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка.

Согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу положений пунктов 3, 4 ст. 31 ЗК РФ публичное информирование призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства вспомогательных административных и общественных зданий и сооружений для обслуживания завода по производству мороженного, находящегося по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, территория "Старого двора". Согласно п. 1.2. договора аренды, приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения торгов по правилам ст. 30 ЗК РФ, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора № 22 от 10.10.2003 г. является земельный участок с видом разрешенного использования для строительства вспомогательных административных и общественных зданий и сооружений для обслуживания завода по производству мороженного, находящегося по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, территория "Старого двора".

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, стороны выразили свое согласие на использование земельного участка исключительно в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных на момент публичного информирования населения о возможном предоставлении земельного участка в аренду, заключения договора аренды.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012.

При этом одновременное сохранение арендных отношений по договору № 20 от 10.10.2003 г. при условии установления вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего возможность строительства только складского помещения, не будет соответствовать требованиям закона.

Таким образом, арендная плата за земельный участок подлежит определению, исходя из коэффициентов КД и Пкд, установленный для строительства помещений для обслуживания завода по производству мороженного – 1.1.

Исходя из указанных коэффициентов, арендная плата за земельный участок составляет 109 285 рублей в квартал.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения № 651 от 12.03.2018г., № 1973 от 14.06.2018 г., № 3555 от 14.09.2018 г. об оплате арендной платы за период 1-3 кв. 2018 г. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судья А.О. Уваров