Решение от 1 июля 2022 г. по делу № А27-3644/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Красная ул., д.8, г.Кемерово, 650000

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru,

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-3644/2022
город Кемерово
01 июля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 01 июля 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Транс-Ойл", город Горно-Алтайск, Республика Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии незавершенного строительством объекта,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>. ИНН <***>), закрытое акционерное общество "Энергетик", город Новокузнецк, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии:

от истца – (20.06.2022) ФИО2, доверенность от 20.12.2021 №1/6025;

от ответчика – ФИО3, доверенность №04-22 от 01.01.2022;

у с т а н о в и л:

Администрация города Новокузнецка (далее – Администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Транс-Ойл" (далее – ООО «ТД «Транс-Ойл», Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 42:30:0301014:1783, площадь 48 кв.м., степень готовности – 10 %, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Центральный район, улица Хлебозаводская, 4, корп. 3, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле судом привлечены: Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – Управление Росреестра), закрытое акционерное общество "Энергетик" (далее – ЗАО «Энергетик»).

Ответчик оспорил требование, просил в удовлетворении иска отказать в связи о наличии оснований для выводов суда о возможности применения в данном случае вышеуказанных положений п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Комитет указал на правомерность иска Администрации.

От Управления Росреестра поступили сведения из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, а также объект незавершенного строительства, кадастровый номер 42:30:0301014:1783 площадь 48 кв.м., степень готовности – 10 %, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Центральный район, улица Хлебозаводская, 4, корп. 3, ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие 3-го лица.

ЗАО «Энергетик», извещенное по юридическому адресу о рассмотрении дела, уклонилось от получения заказной корреспонденции, пояснений по делу не представило, явку представителя не обеспечило.

Заседание проведено судом 27.06.2022 в отсутствие истца и 3-их лиц (ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).

В ходе рассмотрения спора стороны поддержали свои позиции.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании протокола рассмотрении заявок на участие в аукционе от 23.01.2017 торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка признаны несостоявшимися ввиду наличия единственной заявки от ответчика.

31.07.2017 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 861-03 с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, площадью 1103 кв.м., для проектирования и строительства автозаправочной станции (АЗС), расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, западнее от нежилого здания № 4 по ул. Хлебозаводская.

В пункте 2.1. договора аренды стороны согласовали, что земельный участок передается сроком до 22.01.2022.

Пунктом 5.2.3 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан приступить к строительству и завершить его в течение срока действия договора.

Пункт 7.2 договора аренды гласит, что право аренды прекращается со дня окончания срока действия договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

22.11.2021 года ответчиком получено разрешение на строительство объекта № 42-RU 42310000-31-2021 сроком действия до 22.11.2022.

Также в период действия договора аренды земельного участка № 861-03 с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, площадью 1103 кв.м., ответчик зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 42:30:0301014:1783, площадью 48 кв.м., степенью готовности 10%, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Хлебозаводская, здание №4, корпус № 3.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек, строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, действие разрешения на строительство объекта № 42-RU 42310000-31-2021 прекращено на основании распоряжения Комитета от 24.01.2022 № 1, Администрация обратилась с рассматриваемым иском в суд.

Иск не подлежит удовлетворению.

Во-первых, суд учитывает, что ответчиком добросовестно исполнялись обязанности по обоим договорам аренды земельных участков, Общество осуществляло регулярно оплату арендных платежей. Как пояснил суду представитель истца, к ответчику как арендатору никаких претензий не имелось, оснований для вывода о злоупотреблении своими правами, признаков иного недобросовестного поведения Общества в рассматриваемых спорных правоотношениях не имеется.

Во-вторых, как следует из представленных в материалы дела пояснений (в том числе, поступивших 22.06.2022) и документов, Общество вело подготовительную работу, связанную со строительством АЗС, а именно, прорабатывало различные виды генерального плана АЗС на указанных земельных участках, общую концепцию автозаправочной станции, вело переговоры с Правообладателями товарных знаков «Лукойл», «Газпромнефть» и «Татнефть» о включении Автозаправочной станции в перечень объектов под использованием сублицензионного договора, согласовывало условия договора с проектировщиками и экспертами, получало ГПЗУ, технические условия, схемы, прорабатывало техническое задание, проходило экспертизу проекта, получало разрешение на строительство. Как пояснил суду представитель ответчика, были проработаны несколько вариантов организации работы АЗС, в том числе с газовой автозаправочной колонкой и традиционная.

По итогам проведенных переговоров и согласований Обществом получены следующие результаты:

Подписан договор № 2020/44 от 01.10.2020 на технологическую проработку генерального плана АЗС;

Подписан договор № 2020/46 от 15.10.20202 на подготовку проектной и рабочей документации, подготовку отчета об инженерно-геологических изысканиях, выполнение расчета пожарных рисков;

Запрошен градостроительный план земельного участка (вх. № 9060 от 13.08.2020);

Изготовлен градостроительный план земельного участка №РФ-42-2-30-0-00-202-13812 (заявление вх. № 9776 от 01.09.2020);

Подписан договор № 30-2021 от 27.10.2021 на проведение негосударственной экспертизы;

27.04.2021 подписан сублицензионнный договор с ООО «Татнефть-АЗС Центр»;

Направлены запросы и получены относительно технических условий на подключение объекта следующие ответы: № ВДК-исх – 9224/2020 от 26.11.2020 и № ВДК-исх-8509/2021 от 08.11.2021 (ООО «Водоканал»), № 1822 от 05.05.2021 (ЖКХ), № 4-3554-1 от 27.04.2021 (ООО «Сибэнерго»), № ИВ-201-4-3098 от 09.11.2021 (МЧС);

15.11.2021 получено положительное заключение негосударственной экспертизы;

06.09.2021 за № 8687-17 получен отказ в выдаче разрешения на строительство;

05.10.2021 за № 9519-2017 получен отказ в выдаче разрешения на строительство;

22.11.2021 получено Разрешение на строительство № 42-RU 42310000-31-2021.

Суд отмечает, что действия по организации мероприятий, направленных на строительство объекта, ответчиком предприняты лишь с 2020 года (в то время как участок получен в аренду еще в 2017 году). Однако данное обстоятельство не может, по мнению суда, служить безусловным и достаточным основанием для удовлетворения иска о принудительном изъятии незавершённого строительством объекта у ответчика.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать свои доводы, приводимые в обоснование позиции в споре.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на факты, свидетельствующие о существовании препятствий при выполнении мероприятий, направленных на строительство объекта в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:1470.

Из пояснений ответчика, подтвержденных (не оспоренных) истцом, для строительства АЗС на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0301014:1470 Обществу необходимо использование смежного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:576 под размещение объектов благоустройства и дороги.

В связи с этим наряду с договором аренды земельного участка № 861-03 с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, площадью 1103 кв.м, ООО «ТД «Транс-Ойл» являлось арендатором смежного земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:576, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 628,75 кв.м. (договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 23.10.2008 №03-5830, договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 29.03.2016 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 18.04.2016 за №42-42/006-42/110/015/2016-237/1)).

Соглашением №1/700 от 20.05.2014 к договору аренды от 23.10.2008 №03-5830 изменены условия аренды в отношении Арендатора земельного участка, а также продлен срок действия договора аренды до 01.06.2019.

Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301014:576, общей площадью 628,75 кв.м., предоставлен под разрешенное использование под сооружение топливозаправочного пункта (п.1.1. договора аренды).

В соответствии с п. 7.4. указанного договора по истечении срока его действия, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договора считается возобновленным на неопределенный срок. В таком случае, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.

Уведомлением № 1374-03 от 12.02.2020 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель расторг данный договор аренды №03-5830 с 03.03.2020.

Таким образом, само изъятие по инициативе истца у ответчика земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:576 в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:1470 послужило объективным препятствием к своевременному завершению строительства объекта застройщиком.

16.06.2020 ответчик обратился в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды на основании п. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» на три года.

На указанное заявление ответчик 01.08.2020 получил решение Комитета № 6765-05 от 22.06.2020 об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора на 3 года.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка об отказе в заключении дополнительно соглашения о продлении на три года действия договора аренды № 03-5830, изложенное в письме от 22.06.2020 № 6765-03 и об устранении нарушения прав Общества путем обязания Комитета заключить соглашение о продлении договора (дело № А27-17348/2020).

Производство по делу было прекращено в связи с отказом Общества от исковых требований. Основанием явилось то, что Общество обратилось к Комитету с заявлением о выдаче разрешения на размещение объекта от 30.09.2020 вх. № 10992: для размещения элементов благоустройства территории и подъездной дороги к земельному участку с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, сроком на 3 года.

Комитет согласно Решению от 05.11.2020 № 425-03 «О размещении объекта без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута» разрешил Обществу размещение элементов благоустройства территории и подъездной дороги на земельном участке с кадастровым номером 42:30:03010114:576, площадью 629 кв.м., имеющем местоположение: Кемеровская область г. Новокузнецк, ул. Хлебозаводская, д 4/1. Срок действия решения до 01 сентября 2023 года.

Таким образом, только с 05.11.2020 земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301014:576 на основании соответствующего принятого Комитетом решения передан Обществу под размещение объектов благоустройства и дороги в целях обеспечения возможности работы (организации подъезда) к АЗС.

Суд признает обоснованным довод ответчика, что изъятие Комитетом земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:576 означало для Общества не просто смену проектных решений и необходимость несения в связи с тем дополнительных затрат по перепроектированию, но в целом невозможность строительства, поскольку этот земельный участок непосредственно задействован под размещение элементов благоустройства территории при строительстве АЗС – подъездные пути.

Наряду с вышеизложенным определенным затруднением в реализации ответчиком своего права на строительство объекта послужила необходимость проведения мероприятий по организации сноса (демонтажа) имущества с территории земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301014:576. Так, согласно пояснениям обеих сторон на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0301014:576 ранее находилось сооружение топливораздаточного пункта (6 объектов). 31.12.2015 зарегистрированное право на объект недвижимости прекращено, однако согласно акту обследования от 26.08.2019 на участке имеются остатки от разбора соответствующего оборудования – навеса с информационным табло над топливораздаточными колонками, а также имеются останки бетонного основания.

Полученные Обществом отказы в выдаче разрешения на строительство от 03.09.2021 и 05.10.2021 (т.2 л.д. 129-130, 137-139) подтверждают вышеперечисленные обстоятельства, на которые ответчик указал в обоснование добросовестности своего поведения в спорной ситуации в связи с объективными затруднениями в реализации строительства такого сложного объекта капитального строительства, как АЗС.

Кроме того, суд при рассмотрении настоящего спора принимает во внимание следующие обстоятельства.

В рамках дела № А27-17376/2020 рассматривался иск ЗАО «Энергетик» (третье лицо по настоящему делу) об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка площадью 331 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0301014:1470 и на часть земельного участка площадью 212 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0301014:576, с целью обеспечения прохода (проезда) к земельному участку ЗАО «Энергетик» с кадастровым номером 42:30:0301014:199 согласно схеме границ сервитута на кадастровом плане территории. Судом приняты определением от 29.10.2020 обеспечительные меры в виде запрета ООО «ТД «Транс-Ойл» производить строительные работы на участке с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, расположенном по адресу: <...>, до вступления судебного акта по существу спора в законную силу, на основании обеспечительных мер возбуждено соответствующее исполнительное производство.

Суд признает обоснованным довод Общества, что наличие правопритязаний на необходимые для строительства АЗС участки, само по себе рассмотрение дела № А27-17376/2020 оказали существенное влияние на возможность ответчика своевременно приступить к строительству объекта и достроить последний в пределах действия договора аренды. Так, на вопрос о возможности проектирования, строительства АЗС и размещения объектов АЗС на земельных участках с кадастровыми номерами 42:30:0301014:576 и 42:30:00301014:1470 при условии их обременения сервитутом в пользу ЗАО Энергетик» проектной организацией дан ответ (№76 от 29.03.2021) о том, что ввиду ограниченного пятна застройки не представляется возможным убрать здания и сооружения МАЗС в области земельного участка, обремененного сервитутом.

Рассмотрение указанного выше спора в Арбитражном суде Кемеровской области и риск того, что принятое решение могло повлиять на возможность в целом, как проектирования, так и строительства АЗС и объектов благоустройства (обустройство подъездной дороги), а также действие обеспечительных мер, свидетельствуют, по мнению суда, об объективных существенных затруднениях для своевременного завершения строительства Обществом объекта.

Также суд отмечает, что 22.11.2021 получил разрешение на строительство № 42-RU 42310000-31-2021 со сроком действия до 22.11.2022. При этом выданное разрешение на строительство АЗС и договоры аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 42:30:0301014:576 и 42:30:00301014:1470 подписаны одним органом государственной власти – Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка. Таким образом, Комитет располагал сведениями о том, что один из земельных участков ограничен сроком действия до 22.02.2022, но при этом разрешение на строительство выдано сроком действия до 22.11.2022.

С учетом данных обстоятельств суд признает обоснованным довод ответчика о том, что указанные действия одного и того же органа местного самоуправления в целом давали Обществу веские основания предполагать возможность продления аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:00301014:1470 для завершения строительства.

21.01.2022 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 42:30:00301014:1470 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительством.

Однако 24.01.2022 Комитет, во-первых, прекратил действие своего Разрешения на строительство № 42-RU 42310000-31-2021 (сроком действия до 22.11.2022), а 08.02.2022 - принял Решение №970-03 об отказе в предоставлении Обществу в аренду земельного участка для завершения строительства.

То обстоятельство, что оба принятых Комитетом решения ответчиком не обжалованы, не может иметь определяющего значения для разрешения настоящего спора.

Кроме того, судом признаны обоснованными следующие доводы ответчика.

Сроки реализации права на строительство АЗС согласно Разрешению № 42RU 42310000-31-2021 составляет с 22.11.2021 по 22.11.2022, то есть 12 месяцев. Срок строительства АЗС согласно проектной документации составляет также 12 месяцев.

Комитетом выдано Разрешение на строительство на 12 месяцев, из которых 4 месяца - это зима.

Одновременно с учетом даты выдачи и даты прекращения Разрешения на строительство (22.11.2021 – 24.01.2022) ответчику следовало в течение двух зимних (как правило, самых холодных) месяцев реализовать свое право на строительство АЗС, ввод в эксплуатацию объекта, регистрации права на построенный объект.

При этом, как обоснованно указано Обществом, в случае строительства АЗС наиболее комфортным с учетом географического расположения места строительства (Сибирский регион) является теплый период, поскольку необходимость прокладывания трубопровода, установка подземных резервуаров под топливо, пожарные резервуары, фундаментные работы – все связано с земельными работами и промерзание почвы не является положительным фактором в строительстве. Работы, которые осуществляются в зимний период, способствуют существенному удорожанию сметы реализации проекта, поскольку необходимы специальные химические растворы, добавки, а также прогревание и просушивание (в результате невыполнения этого не исключены смещения либо отклонения от проекта, результат в виде некачественно выполненных работ по независящим от подрядчика причинам (погодные условия) и т.п).

Кроме того, дополнительно Обществом представлены пояснения и документы, их подтверждающие, что одной из причин затягивания срока строительства объекта послужили затруднения с технологическим присоединением к электрическим сетям.

Так, ответчик предоставил в материалы дела письмо № 326 от 0.11.2020, которым он обратился в ООО «ЕвразЭнергоТранс» с заявлением о согласовании технологического присоединения энергопринимающих устройств. 27.11.2020 ответчиком получен ответ № 1638 о невозможности согласования подключения, поскольку технологическое присоединение носит однократный характер; по состоянию на 27.11.2020 у ООО «ЕвразЭнергоТранс» в отношении энергопринимающих устройств АЗС, планируемых к расположению на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0301014:1470, уже заключен договор на технологическое присоединение к электрическим сетям.

Как уже отмечалось, основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных лиц. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. При этом возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Довод истца о том, что ответчик в течение длительного времени с момента получения в аренду участка под строительство АЗС бездействовал, подлежит оценке с учетом одновременно следующих обстоятельств: заинтересованность Общества в завершении строительства объекта; характер (объём) фактически принятых мер для реализации права на строительство объекта; существование в течение срока действия договора аренды объективных препятствий для строительства АЗС.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о возможности признания поведения ответчика в целом как добросовестного и применения при разрешении спора положения п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.

Иск не подлежит удовлетворению.

В связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины вопрос о взыскании последней в доход федерального бюджета судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 96, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.03.2022, отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.



Судья Е.В. Дубешко