Решение от 11 июля 2019 г. по делу № А46-9226/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-9226/2019
11 июля 2019 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 июля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 11 июля 2019 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратура Омской области в интересах публичного - правового образования – Щербакульского муниципального района Омской области в лице Совета Щербакульского городского поселения Щербакульского муниципального района Омской области к администрации Щербакульского городского поселения Щербакульского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищник Щербакульский» (ИНН<***>, ОГРН <***>) о признании недействительными пунктов 3.1, 6.1 договора аренды земельного участка от 10.09.2018 № АЗ-32-10-10/2018, при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, удостоверение ТО № 256401 от 01.03.2018;

от администрации Щербакульского городского поселения Щербакульского муниципального района Омской области – ФИО2, по доверенности от 29.12.2018, личность удостоверена паспортом,

от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищник Щербакульский» - не явились, извещены;



У С Т А Н О В И Л:

прокурор Омской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области в лице Совета Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области к Администрации Шербакульского муниципального района Омской области, Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищник Шербакульский» о признании недействительными пунктов 3.1, 6.1 договора аренды земельного участка от 10.09.2018 № АЗ-32-10-10/2018, заключенного между администрацией Шербакульского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищник Шербакульский».

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации против удовлетворения требований не возражал.

Общество, извещённое надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, вследствие чего дело было рассмотрено в его отсутствие на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав Прокурора, суд установил следующее.

Прокуратурой Шербакульского района Омской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности администрации Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области при заключении договоров аренды земельных участков.

В ходе проверки установлено, что между администрацией Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищник Шербакульский» (Арендатор) заключен договор аренды от 10.09.2018 № АЗ-32-10-10/2018 земельного участка с кадастровым номером 55:32:100302:67.

Договор заключен сроком на 10 лет и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что Арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду с письменного согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Пунктом 6.1 договора установлено, что договор аренды прекращается по инициативе Арендодателя в следующих случаях:

- использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации (далее в том числе ЗК РФ).

Прокурор полагая, что означенные условия договора не соответствуют требованиям действующего законодательства, обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящими требованиями.

Суд, оценив представленные доказательства, находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск - Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области, осуществляющего правомочия собственника.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным, совершение сделок с земельными участками, в том числе сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Пунктом 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пунктом 2 статьи 607 и пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктом 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 3.1 договора аренды земельного участка, запрещающий арендатору передавать в субаренду земельный участок без согласия арендодателя, противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

В случае отсутствия согласия арендодателя на передачу арендатором прав аренды третьим лицам, либо на передачу земельного участка в субаренду, будут нарушены имущественные права арендатора и права неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности, потенциальных субарендаторов и иных лиц, ввиду чего, указанное положение договора не соответствует императивным требованиям законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вместе с тем, в пункте 6.1 оспариваемого договора аренды земельного участка стороны предусмотрели возможность прекращения договора по инициативе Арендодателя не только в судебном порядке и при существенном нарушении договора аренды, но и по иным основаниям, что также противоречит указанным выше нормам законодательства.

Оспариваемыми пунктами договора нарушается законность на территории публично-правового образования - Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области, что негативно отражается на соблюдении прав субъектов предпринимательской деятельности, свидетельствует о нарушении принципов осуществления местного самоуправления на территории данного публично-правового образования.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Из содержания статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана действительной. В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из содержания статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В процессе судебного разбирательства Администрация и общество возражений не представили.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В связи с чем, судом сделан вывод о признании ответчиками заявленных требований.

На основании изложенного следует, что условие договора предусматривающие право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также обязательного согласия арендодателя для возможности передачи участка в субаренду, является ничтожным, в связи с чем, требование Прокурора подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Администрация в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины. Государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищник Шербакульский», не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными пункт 3.1, пункт 6.1 договора аренды земельного участка, в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя не на основании решения суда, от 10.09.2018 № АЗ-32-10-10/2018, заключенного между администрацией Шербакульского городского поселения Шербакульского муниципального района Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищник Шербакульский».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищник Шербакульский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия путем подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья С.В. Ярковой