Решение от 24 октября 2023 г. по делу № А27-9687/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело №А27-9687/2023


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


24 октября 2023 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 18 октября 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 24 октября 2023 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В.,

при ведении протокола Примой Н.В.,

с участием председателя заинтересованного лица на основании распоряжения от 28.07.2017 № 54-к ФИО1,

рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом Чебулинского муниципального округа (ИНН <***>)

о признании незаконными решений №13-06/319 от 12.05.2023, №13-06/320 от 12.05.2023 и обязании подготовить проект договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 42:16:0111001:35 и 42:16:0000000:605,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Чебулинского муниципального округа (далее – Комитет) о признании незаконными решений №13-06/319 от 12.05.2023, №13-06/320 от 12.05.2023 об отказе в предоставлении земельных участков в собственность без торгов и обязании подготовить проект договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 42:16:0111001:35 и 42:16:0000000:605 (далее – земельные участки).

В обоснование требований заявитель первоначально указывал, что все условия приобретения земельных участков в собственность без торгов на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ им соблюдены: заявитель является арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения; пользуется им не менее 3 лет; без нарушений; заявление подано до дня истечения срока договоров аренды; отсутствие регистрации договоров аренды не имеет значения; выводы суда об их ничтожности, сделанные в рамках дела №А27-1788/2022, неверны.

После вступления решения от 27.01.2023 по указанному делу в законную силу представитель заявителя в предварительном судебном заседании уточнил правовую позицию, указал, что ничтожность договоров, хотя и установлена судами, но не имеет правового значения. В качестве нарушения, повлекшего ничтожность договоров, суды указали неопубликование сведений о поступлении заявки на заключение договора, предоставление участков в аренду без торгов при отсутствии к тому правовых оснований. Данные нарушения, по мнению заявителя, допущены исключительно по вине Комитета, а сам он является добросовестным. Несмотря на ничтожность договора, пользование участками осуществлялось правомерно, что является достаточным для выкупа без торгов. Заявитель сослался на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2022 по делу №А32-52347/2020.

Комитет представил возражения, указал на преюдициально установленную ничтожность договоров аренды. Заявителя нельзя признать добросовестным, т.к. ему было указано на допущенные при заключении договоров аренды нарушения, предложено их расторгнуть, но он отказался и продолжил пользоваться земельными участками.

Из материалов дела следует, что между Комитетом и заявителем без проведения торгов заключены договоры аренды № 15, 16 от 01.03.2020 земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 42:16:0000000:605, 42:16:0111001:35.

Срок аренды установлен с 01.02.2020 по 31.12.2025.

Право муниципальной собственности на указанные земельные участки возникло в результате выдела участков в счет земельных долей и зарегистрировано 19.02.2019.

Обращаясь с заявлением от 31.07.2019 о заключении договоров аренды, заявитель указал, что пользуется соответствующими земельными участками и имеет право на заключение договора аренды на основании пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Комитет письмом от 2.08.2019 ответил, что указанное заявителем основание заключения договора (и льготный размер арендной платы) не подходит, возможно заключение только в соответствии с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты», утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Впоследствии Комитет выявил нарушение порядка заключения договоров (без торгов) и предложил заявителю их расторгнуть.

Заявитель не согласился с Комитетом и настаивал на проведении государственной регистрации договоров. Поскольку Комитет от регистрации уклонился, заявитель обратился в суд с иском об обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу решения суда передать три подписанных экземпляра договоров аренды земельных участков» (с учетом уточнений).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.01.2023 по делу №А27-1788/2022 в удовлетворении иска отказано.

Указанным решением преюдициально установлены следующие обстоятельства:

- Комитетом, в нарушение положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, информация о возможности приобретения спорных земельных участков в средствах массовой информации не публиковалась, в сети «Интернет» не размещалась;

- заявление истца о предоставлении земельных участков в аренду подано по истечении 6-месячного срока с момента регистрации права муниципальной собственности на участки;

- истцом не подтверждено фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 42:16:0000000:605, 42:16:0111001:35 до регистрации права муниципальной собственности на них.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

29.03.2023 заявитель обратился в Комитет с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность без торгов.

Решениями №13-06/319 от 12.05.2023, №13-06/320 от 12.05.2023 в заключении договоров отказано.

Посчитав свои права нарушенными, заявитель обратился в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в силу пунктов 6 и 7 статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона №101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Одним из таких исключений является пункт 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, который предусматривает продажу без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Из буквального толкования данной нормы следует, что условием ее реализации является наличие правомерно заключенного договора аренды земельного участка и надлежащее его исполнение.

В силу преюдициально установленной ничтожности договоров аренды данное условие не соблюдено.

Ничтожность договоров обусловлена изначальным несоблюдением конкурентной процедуры их заключения. Как следствие заявитель не вправе претендовать на предоставление участка в собственность, вновь минуя конкурентную процедуру.

Суд отклоняет довод заявителя о достаточности подтверждении факта правомерного пользования земельными участками (независимо правовых оснований пользования), поскольку такое условие предусмотрено исключительно для предоставления земельного участка по подпункту 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (пункт 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2022 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), о чем указано в пункте 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020.

В отличие от указанного основания выкупа, выкуп по пункту 9 части 2 статьи 39.3, предполагает наличие и надлежащее исполнение договора аренды. В силу ничтожности договоров данное условие заявителем не соблюдено.

Кроме того, суд не может согласиться с позицией заявителя о возложении неблагоприятных последствий нарушения порядка заключения договоров аренды, повлекшего их ничтожность, исключительно на Комитет.

Из пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном данным пунктом порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Основанием ничтожности договоров аренды явилось, в т.ч. несоблюдение необходимых условий заявителем, в частности:

- недоказанность предшествующего пользования заявителем соответствующими участками (суд отмечает, что об этом Комитет указал ему еще до заключения договоров аренды – в письме от 2.08.2019);

- обращение с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду по истечении 6-месячного срока с момента регистрации права муниципальной собственности на участки.

Заявитель не мог не знать об обстоятельствах использования участков и должен был знать об установленной законом процедуре их предоставления и, следовательно, о ее нарушении. Указанное опровергает довод заявителя о его добросовестности и наличии нарушений при заключении договоров аренды исключительно со стороны Комитета.

В этой связи суд отклоняет ссылку заявителя на судебную практику (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2022 по делу №А32-52347/2020), поскольку по данному делу имели место иные фактические обстоятельства, в т.ч. недобросовестное поведение ссылающегося на недействительность договора аренды публичного арендодателя, направленное на обход норм об исковой давности.

Оснований для признания оспариваемых решений недействительными нет.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении заявления отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Исаенко