Решение от 2 апреля 2025 г. по делу № А51-233/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-233/2023
г. Владивосток
03 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., рассмотрев дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажная компания «ЭнергоСила» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: ФИО1, Министерство имущественных и земельных отношения Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Росреестра по Приморскому краю, муниципальное казенное учреждение «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» о взыскании задолженности,

при участии (до и после перерыва):

от истца: ФИО2, удостоверение, доверенность, диплом,

от ответчика посредством веб-конференции: ФИО3, паспорт, доверенность, диплом,

установил:

уточнив заявленные требования, истец – управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика – общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажная компания «ЭнергоСила» (далее – общество) задолженности по арендной плате в размере 1201621руб.66коп. за период с 27.02.2020 по 01.12.2021 и пени в размере 586130руб.37коп. за период с 02.04.2020 по 31.10.2024, всего – 1787752руб.03коп.

Из материалов дела следует, что 05.08.2016 департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор № 28-Ч-21955 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050048:1349 площадью 31829 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 559 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – договор).

Согласно условиям договора земельный участок предоставляется для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; объекты жилищных ремонтно-эксплуатационных (жилищно-эксплуатационных, ремонтно-строительных) служб и организаций; объекты розничной торговли; объекты общественного питания; объекты бытового обслуживания; объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования; объекты амбулаторно-поликлинического назначения; медицинские лаборатории; станции скорой и неотложной помощи, учреждения санитарно-эпидемиологической службы, учреждения судебно-медицинской экспертизы и другие подобные объекты здравоохранения без специальных требований к размещению таких объектов; спортивные объекты и сооружения без трибун для зрителей; объекты культуры и искусства, связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества и другие подобные объекты); объекты социального обеспечения; почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции; административные здания, предусмотренные для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления; объекты охраны общественного порядка; объекты специализированных ведомств по предупреждению чрезвычайных ситуаций; капитальные гаражи; стоянки автомобильного транспорта; сады, скверы, парки, бульвары; объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны (дороги, проезды и проходы, подземные и надземные переходы, разворотные площадки, остановки пассажирского транспорта и другие подобные объекты), для создания которых необходим отдельный участок земли; объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны, для создания которых необходим отдельный земельный участок; подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки, общественные уборные.

Срок аренды по договору установлен до 29.03.2020 (пункт 1.3).

Разделом 2 договора установлен размер и условия внесения арендной платы.

Сторонами 05.08.2016 подписан акт приема-передачи земельного участка.

10.02.2020 ФИО1 и общество заключили соглашение об уступке прав по договору, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к обществу.

В соответствии с Законом Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 УМС г.Владивостока осуществляет полномочия по управлению и распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена в границах ВГО.

Письмом от 05.03.2020 общество просило управление продлить действие договора.

Письмом от 08.04.2020 управление сообщило, что в связи с тем, что земельным законодательством не предусмотрено продление договора аренды земельного участка, продлить договор не представляется возможным.

Распоряжением управления от 25.06.2020 № 1319/28 право аренды по спорному договору управлением прекращено, в связи с чем 07.07.2020 в ЕГРН запись об обременении в виде спорного договора прекращена.

Распоряжением управления от 29.01.2021 № 156/28 спорный земельный участок предоставлен муниципальному казенному учреждению «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» (далее – МКУ «КРЗН») на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем в ЕГРН 09.02.2021 внесена запись № 25:28:050048:1349-25/056/2021-13.

Распоряжением управления от 04.05.2021 № 1365/28 распоряжение от 25.06.2020 отменено, в связи с чем в ЕГРН восстановлена запись об обременении в виде спорного договора.

Письмом от 18.06.2021 МКУ «КРЗН» сообщило управлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, в связи с чем распоряжением управления от 05.07.2021 № 2243/28 прекращено такое право МКУ «КРЗН».

17.11.2021 управление направило обществу уведомление об окончании срока действия договора с требованием об освобождении земельного участка и передать его по акту приема-передачи.

02.12.2021 управление и общество подписали акт приема-передачи, согласно которому арендатор возвратил арендодателю спорный земельный участок.

Письмом от 14.12.2021 в ответ на обращение общества управление сообщило, что на основании распоряжения «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка» от 10.09.2021 № 3176/28 право аренды по спорному договору управлением прекращено. Во исполнение представления прокуратуры города Владивостока от 24.03.2021, протестов прокуратуры города Владивостока на распоряжения управления от 10.09.2021 № 3176/28, запись о государственной регистрации ограничения (обременения) прав в виде спорного договора аренды в ЕГРН восстановлена на основании распоряжения управления от 04.05.2021. По состоянию на дату письма, регистрационная запись по спорному договору в ЕГРН отсутствует, а право аренды прекращено на основании акта приема-передачи от 02.12.2021.

Истцом направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств, поскольку задолженность не оплачена, истец обратился в суд.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что срок действия договора прекратился 30.03.2020, учитывая, что письмом от 08.04.2020 управление отказало арендатору в продлении срока действия договора, а общество фактически не осуществляло владение и пользование спорным земельным участком. Ответчик указывает на то обстоятельство, что распоряжением от 25.06.2020 право аренды прекращено, а распоряжением от 29.01.2021 участок предоставлен МКУ «КРЗН». Ответчик также возражал против заявленной суммы неустойки и заявил о ее уменьшении на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика о том, что спорный договор прекращен с 30.03.2020, в соответствии с пунктом 1.3 договора подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, как следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Допустимым доказательством передачи имущества арендатору и возврата его из аренды является акт приема-передачи (статья 655 ГК РФ, статья 68 АПК РФ).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Сам факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 02.12.2021, согласно которому спорный земельный участок возвращен обществом управлению.

Вместе с тем, пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018).

В соответствии с пунктом 4.3 договора неиспользование арендатором участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы.

В данном случае само по себе неиспользование арендатором спорного земельного участка не может служить основанием для прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Вопреки доводам ответчика, из письма управления от 08.04.2020 не усматривается волеизъявления арендатора на прекращение арендных правоотношений по спорному договору, равно как и не указывается на необходимость освобождения спорного земельного участка, а лишь указывается на невозможность продления срока договора, что в свою очередь не противоречит пункту 2 статьи 610 ГК РФ.

Более того, довод ответчика о том, что право аренды прекращено на основании распоряжения управления от 25.06.2020 № 1319/28 (впоследствии отменным распоряжением от 04.05.2021 № 1365/28) в настоящем случае не подтверждает того обстоятельства, что спорный земельный участок передан истцу.

Из представленной в материалы дела переписки сторон возврата арендодателю спорного земельного участка также не усматривается.

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а фактическое пользование чужим имуществом при отсутствии соответствующего договора может быть квалифицировано как неосновательное обогащение.

При этом суд учитывает, что отсутствие акта приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора.

Так, из материалов дела следует, что, на основании распоряжения управления от 29.01.2021 в ЕГРН в отношении спорного земельного участка 09.02.2021 внесена запись об обременении в виде постоянного (бессрочного) пользования в пользу МКУ «КРЗН».

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с даты внесения в ЕГРН сведений об обременении спорного земельного участка в пользу МКУ «КРЗН» - 09.02.2021, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:050048:1349 перешел в пользование иного лица, таким образом выбыл из владения ответчика.

При этом само по себе восстановление на основании распоряжения управления от 04.05.2021 записи в ЕГРН в виде обременения по спорному договору не опровергает того обстоятельства, что земельный участок с 09.02.2021 передан иному лицу.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ подлежит удовлетворению за период с 27.02.2020 по 08.02.2021 в размере 333176руб.31коп., в остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате суд полагает необходимым отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, принимая во внимание период просрочки оплаты, специфику осуществления деятельности истца, установленный договором размер неустойки (1/300) а также сумму удовлетворенных исковых требований, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Вместе с тем, учитывая постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, период просрочки, статьи 191, 193 ГК РФ, а также положения договора, требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 141164руб.73коп., в остальной части требования о взыскании неустойки суд полагает необходимым отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом с учетом статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажная компания «ЭнергоСила» в пользу  управления муниципальной собственности г.Владивостока основной долг в размере 333176руб.31коп. и неустойку в сумме 141164руб.73коп., всего 474341руб.04коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажная компания «ЭнергоСила» в доход федерального бюджета 8193руб. госпошлины.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                                  Яфаева Е.Р.