Решение от 27 сентября 2022 г. по делу № А40-81334/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-81334/22-133-401
27 сентября 2022 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 сентября 2022 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕНЬ И НОЧЬ" (117624, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ IV ЭТ 1 КОМ 1-9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2015, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших между ООО «День и ночь» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв.м. (этаж 1, пом. IV, комн.1-9)


при участии:

от истца: ФИО2, дов. №33-Д-671/22 от 05.09.2022г., пред. удостов, диплом о ВЮО

от ответчика: ФИО3, дов. от 31.03.2022г., пред. паспорт, диплом о ВЮО

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕНЬ И НОЧЬ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв.м. (этаж 1, пом. IV, комн.1-9) в части условий п. п. 3.1, 3.4., изложив их в следующей редакции:

«Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 11 700 000 (Одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 10.08.2022 по делу № А40-81334/22-133-401, выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз».

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 417 857 (четыреста семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят семь) руб. 15 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требование не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 9 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1. настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «День и Ночь» (далее - ООО «День и Ночь», Арендатор, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ДГИ города Москвы, Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00407/15 от 15 сентября 2015 года, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв. м. (этаж 1, пом. IV, комн.1-9).

Истец отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) 21.12.2021 Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (заявление № 33-5-125461/21-(0)-0).

В ответ на это обращение в адрес Истца был направлен Проект договора купли-продажи № 59-7585 от 17 марта 2022 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании Договора Купли-продажи» №33-5-125461/21-(0)-5 от 18.03.2022.

Истец, ознакомившись с проектом договора, пришёл к выводу, что указанная цена является завышенной и не соответствует рыночной цене объектов недвижимости. Для определения рыночной стоимости арендуемых помещений Истец привлек независимого оценщика ООО «САЭС».

По результатам проведенной оценки составлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №КП-10-29.03 от 29.03.2022 г., который соответствует требованиям к содержанию отчета, указанным в ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому рыночная цена объекта недвижимости составляет 10 205 000 руб.

Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с Сопроводительным письмом (исх.№ 25П/03-2022 от 31.03.2022г.), отчетом об оценке №КП-10-29.03 от 29.03.2022г., выполненного ООО «САЭС», 31 марта 2022 года направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

Департамент договор в редакции Истца и протокол разногласий отклонил, направив письменное сообщение от 06.04.2022г. исх.№ 33-5-125461121 -(0)-7.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "День и ночь" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 27.06.2022 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", эксперту ФИО4 по вопросу:

- Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, д 57, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв. м. (этаж 1, пом IV, комн. 1-9) на дату 21.12.2021г.?

Согласно заключению эксперта АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, д 57, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв. м. (этаж 1, пом IV, комн. 1-9) на дату 21.12.2021г. составляет 11 700 000 руб.

Проанализировав заключение эксперта, суд полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

В связи с этим оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости 11 700 000 руб. (без учета НДС)

Устные возражения ответчика в отношении экспертного заключения судом не принимаются, истец не доказал, что объекты аналоги выбраны не корректно, ходатайство о вызове эксперта не заявлено, как и ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат возмещению Департаментом городского имущества в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «День и Ночь» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв. м. (этаж 1, пом. IV, комн.1-9) в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ., изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 11 700 000 (Одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 10.08.2022 по делу № А40-81334/22-133-401, выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз».

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 417 857 (четыреста семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят семь) руб. 15 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСАО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕНЬ И НОЧЬ" (117624, ГОРОД МОСКВА, ИЗЮМСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 57, КОРПУС 2, ПОМЕЩЕНИЕ IV ЭТ 1 КОМ 1-9, ОГРН: 1157746653514, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2015, ИНН: 7708262158) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 25 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



СУДЬЯ Е.В. Михайлова