Решение от 12 февраля 2019 г. по делу № А57-10373/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-10373/2018
12 февраля 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 05 февраля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2019 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление ЖСК «Пять звезд», г. Саратов

заинтересованные лица:

Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов,

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

Администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов», г. Саратов

ФИО2, г. Саратов

ФИО3, г. Саратов

ФИО4, г. Саратов

Прокуратура Саратовской области, г. Саратов

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, г. Саратов

об оспаривании ненормативно-правовых актов

при участии:

от заявителя - ФИО5, паспорт обозревался, ФИО6, по доверенности от 14.01.2019 года, ФИО7 по доверенности от 20.03.2018 года

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов - ФИО8, по доверенности от 09.01.2019 года,

ФИО2 - лично, паспорт обозревался,

ФИО4 - лично, паспорт обозревался,

от Администрации МО «Город Саратов», г. Саратов - ФИО9, по доверенности от 09.01.2019 года,

от Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» - ФИО10, по доверенности от 05.03.2018 года,

от Комитета по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов - ФИО11, по доверенности от 01.03.2018 года,

от Прокуратуры Саратовской области - ФИО12, служебное удостоверение обозревалось,

от Министерства строительства и ЖКХ Саратовской области - ФИО13, по доверенности от 14.01.2019 г.

иные лица не явились, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ЖСК «Пять звезд» с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Администрации МО г. Саратова в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 24.04.2018 г. №12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042, об обязании Администрации МО г. Саратова в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова изменить вид разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 путем заключения договора аренды земельного участка: об обязании Управления Росреестра по Саратовской области осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%, на основании заявления №64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766 от 16.03.2018 г., о возмещении судебных расходов.

Как следует из материалов дела, 03 мая 2001 года между Администрацией г. Саратова и ОАО «Хлебная база №44» был заключен Договор № 1288 аренды земельного участка площадью 150776 кв.м., расположенного по адресу: <...>, под промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы.

10.01.2007 г. между ОАО «Хлебная база №44» и ООО «Инновационные ресурсы» был заключен договор замены стороны обязательства, в соответствии с которым новым арендатором стало ООО «Инновационные ресурсы».

Соглашением от 10 февраля 2015 года к договору земельного участка № 1288 от 03.05.2001г. между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ООО «Инновационные ресурсы», ООО «Компания МСК» были внесены изменения в вышеуказанный договор аренды в части образования, в результате раздела земельного участка площадью 150776 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:14, земельных участков:

- площадью 9492 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3040;

- площадью 131 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3041;

- площадью 12961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042;

- площадью 191 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3064;

- площадью 3480 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3065.

Соглашением от 18 марта 2015 года к договору № 1288 аренды земельного участка от 03.05.2001 г. было принято решение - ООО «Компания МСК» считать арендатором по вышеуказанному договору, ООО «Инновационные ресурсы» исключить из договора аренды.

09.04.2015 г. был заключен договор замены стороны обязательстве, в соответствии с которым ЖСК «Пять звезд» приняло право аренды земельных участков 64:48:020326:3041 и 64:48:020326:3042.

22 июня 2015 года между ООО «Компания МСК» и ЖСК «Пять звезд» было заключено Дополнительное соглашение №1 к договору замены стороны в обязательстве от 09 апреля 2015 года.

На земельном участке площадью 12961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 ЖСК «Пять звезд» осуществлял строительство многоквартирного дома (от 9 этажей и выше) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (жилой дом № 9 по генплану) по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «<...> в соответствии с проектной документацией.

08 декабря 2017 года у ЖСК «Пять звезд», истёк срок действия разрешений на строительство дома.

Одновременно с окончанием срока действия разрешений на строительство истёк срок действия договора № 1288 аренды земельного участка от 03 мая 2001 года.

Согласно письму Комитета по управлению имуществом города Саратова от 16.01.2018 №14-04/568, арендатором земельного участка, с кадастровым номером 64:48:020326:3042, является ЖСК «Пять звезд».

16.03.2018 г. ЖСК «Пять звезд обратилось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.

Уведомлением от 22.03.2018 №64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018-871 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав рассмотрение заявления ЖСК «Пять звезд» приостановлено по следующим основаниям:

-не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,

-форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Основанием для приостановления действий по регистрации прав явилось отсутствие решения органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020326:3042.

02.04.2018 г. ЖСК «Пять звезд» 02.04.2018 обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 12961 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с «промышленный(е) объект(ы) здания и сооружения хлебной базы» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Комитет по управлению имуществом города Саратова отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка (письмо №12.06/8631 от 24.04.2018г.).

Уведомлением от 22.06.2018 г. №64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018-871 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области было отказано в регистрации права собственности на оспариваемый объект.

Указанные выше обстоятельства послужили причиной обращения ЖСК «Пять звезд» в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что на основании постановления Мэра г. Саратова от 26.04.2001 г. №249-284 и договора №1288 аренды земельного участка от 03.05.2001 г., земельный участок, с кадастровым номером 02 03 26 05, 06, 07, расположенный по адресу: <...>, был передан ОАО «Хлебная база №44» под промышленный(е) объект(ы) здания и сооружения хлебной базы.

Впоследствии, соглашением от 10 февраля 2015 года к договору аренды земельного участка № 1288 от 03.05.2001г., были внесены изменения в договор аренды в части образования в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка площадью 150776 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:14, земельных участков:

-площадью 9492 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3040;

-площадью 131 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3041;

-площадью 129612 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3042;

-площадью 191 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3064;

-площадью 3480 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3065.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 09.04.2015 г. и дополнительного соглашения к нему от 22.06.2015 г., ЖСК «Пять звезд» стало арендатором земельного участка 64:48:020326:3042, площадью 12961 кв.м., на котором было начато строительство многоквартирного дома (от 9 этажей и выше) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (жилой дом № 9 по генплану) по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «<...> в соответствии с проектной документацией.

При этом суд отмечает, что изначально земельный участок предоставлялся под промышленный(е) объект(ы) здания и сооружения хлебной базы.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

При этом согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

21.10.2015 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области был изменен вид разрешенного использования земельного участка 64:48:020326:3042 с «Здания и сооружения хлебной базы» на «Многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными», о чем, в соответствии с уведомлениями от 05.11.2015 г., были уведомлены Администрация МО «Город Саратов» и Комитет по управлению имуществом г. Саратова.

Изменение вида разрешенного использования было произведено на основании заявления представителя ЖСК «Пять звезд», поданного 19.08.2015 г. в ФГБУ «ФКП Росреестра».

К заявлению был приложен ответ Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов», в соответствии с которым изменение вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка соответствует коду 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540 и пункту 1 приложения 1 к распоряжению Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 г. №989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения, не относятся к числу таких исключений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (часть 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности для строительства посредством проведения торгов.

Следует учитывать, что при первоначальном предоставлении земельного участка в аренду, земельный участок имел другие уникальные характеристики и представлял иной коммерческий интерес.

ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для различных целей, в частности - для строительства, и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В силу абзацев 1 и 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.

Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для целей не связанных со строительством.

Из системного анализа приведенных выше правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. То есть, изменение вида разрешенного использование земельного участка, даже произведенное с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определенный порядок предоставления земельных участков.

Суд приходит к выводу, что предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для целей не связанных со строительством. Заявитель, заключая договор замены стороны в обязательстве от 09.04.2015 г. и дополнительное соглашение к нему от 22.06.2015 г., фактически преследовал цель приобрести земельный участок для целей строительства, без соблюдения предусмотренных законом конкурсных процедур.

Предоставление земельного участка ЖСК «Пять звезд» на основании договора замены стороны в обязательстве от 09.04.2015 г. и дополнительного соглашения к нему от 22.06.2015 г., для строительства многоквартирного дома, влечет нарушение земельного законодательства, поскольку земельный участок фактически предоставлен для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка от 03.05.2001 № 1288, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что недопустимо.

При предоставлении земельного участка для цели строительства происходит фактическое выбытие земельного участка из владения собственника в соответствии с положениями гражданского, жилищного и земельного законодательства, регламентирующими принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с этим законодателем и предусмотрены различные процедуры и механизмы предоставления земельных участков для различных целей использования.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Суд, оценив правомерность требований о понуждении к государственному кадастровому учету и регистрации прав объекта незавершенного строительства, пришел к выводу, что такое право отсутствует, исходя из того, что земельный участок не представлялся для указанных целей. Сам факт получения разрешения на строительство и непризнание его недействительным не означает правомерность действий, как уполномоченного органа, так и заявителя.

Требование к Администрации МО г. Саратова в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова об изменении вида разрешенного использования путем заключения договора аренды, также не подлежит удовлетворению, поскольку административный орган не уполномочен на совершение подобных действий без соблюдения заявителем требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Изменение вида разрешенного использования зависит от волеизъявления стороны, т.е. ЖСК «Пять звезд», и требует выполнения последовательной процедуры, регламентированной ЗК РФ.

ЖСК «Пять звезд» не лишен права подать соответствующую заявку, с соблюдением требований земельного законодательства, на предоставление оспариваемого земельного участка в аренду, но с соблюдением законодательных ограничений.

Кроме того, одновременно заявленные требования: изменить вид разрешенного использования земельного участка для целей строительства и зарегистрировать на нем объект недвижимости свидетельствуют о несоблюдении заявителем требований земельного законодательства относительно соблюдения порядка предоставления земельных участков под строительство объекта, что также свидетельствует о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и поддержана Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа по делу №А57-30698/2017.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257- 260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова