Решение от 12 октября 2022 г. по делу № А76-26676/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-26676/2020
12 октября 2022 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 05 октября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2022 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, ОГРН <***>, г. Чебаркуль Челябинской области,

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой», ОГРН <***>, г. Чебаркуль Челябинской области,

о понуждении передать недвижимость.

и по встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Жилгражданстрой», ОГРН <***>, г. Чебаркуль Челябинской области,

к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, ОГРН <***>, г. Чебаркуль Челябинской области,

о признании пункта договора аренды незаключенным,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк», ОГРН <***>, общества с ограниченной ответственностью «Крафт». ОГРН <***>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>,

при участии в судебном заседании:

истца – представитель ФИО2, по доверенности № 1 от 11.01.2022, личность удостоверена паспортом,

ответчика – представитель ФИО3, по доверенности от 01.10.2019, личность удостоверена паспортом,

третьего лица ООО «Крафт» – представитель ФИО4 по доверенности № 1 от 10.01.2021, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой» (далее – ответчик, ООО СЗ «Жилгражданстрой», Общество), в котором просило обязать ответчика безвозмездно передать нежилое здание – пожарное депо на 2 машины - в муниципальную собственность (т.1 л.д. 4-6) на основании договора аренды земельного участка № 29 от 12.03.2013 .

В обосновании заявленных требований истец ссылается на ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Также в обоснование заявленных требований истец (по первоначальному иску) указал, что между Управлением муниципальной собственности Администрации г. Чебаркуль и ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 17.04.2007 г. был заключен договор аренды № 3 земельного участка, расположенного на землях категории «земли населенных пунктов» Чебаркульского городского округа по адресу: <...> с кадастровым номером: 74:38:01 16:002:0004, общей площадью 26 700 кв.м. под малоэтажную жилую застройку. Полагает, что в дальнейшем, с учетом перемены лица, выступающего на стороне арендатора, права и обязанности арендатора перешли к ответчику по первоначальному иску. Земельный участок был предоставлен по результатам открытого аукциона. Условиями аукционной документации была предусмотрена обязанность арендатора построить и передать в муниципальную собственность автодорогу и пожарное депо на два автомобиля.

Определением суда от 24.02.2021 совместно с первоначальным принят к рассмотрению встречный иск ООО СЗ «Жилгражданстрой» о признании пункта 4.4.9. договора аренды № 29 незаключенным (т.2 л.д. 59-62).

Заявляя встречное исковое заявление, истец (ответчик по первоначальному иску) указал на то, что буквальное толкование формулировки пункта 4.4.9 договора аренды земельного участка № 29 от 12.03.2013 не позволяют однозначно установить наличие у него обязанности передать спорный объект недвижимости, не раскрывают порядок такой передачи, не содержат прямого указания на безвозмездный характер передачи спорного объекта.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на ст. 132, 582 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Истцом по первоначальному иску в ходе судебного разбирательства заявлено об уточнении исковых требований (т.3 л.д. 104-114). Истец просит суд:

- обязать общество с ограниченной ответственностью СЗ «Жилгражданстрой» безвозмездно передать нежилое здание – пожарное депо на 2 машины , расположенное по адресу <...>, площадью 585, 8 кв.м, кадастровый номер 74:38:0116009:24, в муниципальную собственность;

- признать договор аренды от 01.11.2018 между ООО СЗ «Жилгражданстрой» и ООО «Крафт» (номер государственной регистрации 74:38:0116009:24-74/038/2019-3) недействительным, применить последствия недействительности указанной сделки.

Уточнение исковых требований в части признания договора аренды от 01.11.2018 между ООО СЗ «Жилгражданстрой» и ООО «Крафт» (номер государственной регистрации 74:38:0116009:24-74/038/2019-3) недействительным, применить последствия недействительности указанной сделки, не принято судом, поскольку данное требование является новым, ранее не заявленным, принятие которого в начатом судебном процессе недопустимо.

Определениями суда от 06.10.2020, 28.05.2021 к участи в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Западно-Сибирский коммерческий банк», общество с ограниченной ответственностью «Крафт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.09.2021 до 03.10.2022 и с 03.10.2022 до 05.10.2022. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании истец по первоначальному иску поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам иска, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик по первоначальному иску возражал против удовлетворения исковых требований, указывал на отсутствие у него обязанности по передаче спорного объекта – пожарного депо на две машины, сослался на пропуск срока исковой давности.

Третье лицо – ООО «Крафт» возражало против удовлетворения первоначального иска, поддержало встречное требование.

Третьи лица – ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

Третье лицо – ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» представило в материалы дела мнение на первоначальный иск, в котором просило отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо - Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ» представило мнение третьего лица, в котором поддержало доводы первоначального иска, в удовлетворении встречного иска просило отказать.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные и встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, В 2007 г. был сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116 002:004, общей площадью 26 700 кв.м., расположенный по адресу: <...> и организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды на указанный земельный участок под малоэтажную застройку.

При этом в аукционную документацию включено условие о строительстве пожарного депо и дороги (Официальный вестник Чебаркульского городского округа от 10.03.2007 г. № 28/1 (12204/1), в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 № 69-ФЗ, Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее - № 123-ФЗ) и СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Как следует из содержания иска и пояснений представителя, муниципальными органами Чебаркульского городского округа при указании этого условия учитывалась удаленность разъезда Кисегач от пожарной части, расположенной в г. Чебаркуле и наличия препятствия проезда к возможным объектам возгорания в виде закрытого переезда на железнодорожном участке, а также невозможность проезда под железнодорожным полотном, так как высота подмостового габарита 2,5 метра и пожарной технике под данным мостом физически не проехать. Также учитывалось, что на данной территории отсутствуют посты пожарной охраны, что делало предоставление вышеуказанного земельного участка, под малоэтажную застройку, невозможным в связи с несоответствием требованиям пожарной безопасности, градостроительным и техническим регламентам.

С учетом вышеизложенного, в условия открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под малоэтажную жилую застройку было внесено обременение в виде обязанности застройщика построить пожарное депо на 2 машины. Из пояснений представителя истца следует, что подразумевалась дальнейшая безвозмездная передача данного пожарного депо городу для размещения пожарного поста.

12.04.2007 года по итогам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды победителем аукциона было признано ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, с одной стороны и ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по результатам аукциона заключен договор аренды (№ 3 от 17.04.2007 г.) земельного участка с кадастровым номером 74:38:01 16 002:004, общей площадью 26 700 кв.м., расположенного по адресу: <...>, под малоэтажную жилую застройку.

Обязательным условием для предоставления земельного участка (п. 1.1 договора) явилось:

-строительство дороги от железнодорожного переезда на разъезде Кисегач допроектируемой территории малоэтажной застройки протяженностью 1 км;

-строительство пожарного депо на 2 машины на разъезде Кисегач.

Вместе с тем, согласно градостроительного плана и проектной документации, на указанном в договоре земельном участке не было предусмотрено строительство пожарного депо.

31.08.2007г. между сторонами и ОАО «Южно-Уральское Агентство поипотечному жилищному кредитованию» был заключен Договор № 04-01/8-80-07 передачи прав и обязанностей по договору аренды № 3 от 17.04.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116 002:004 общей площадью 26 700 кв.м., расположенного по адресу: <...>, под малоэтажную жилую застройку.

В п. 4.1. указанного Договора была предусмотрена возможность изменения условий Договора № 3 от 17.04.2007 г. земельного участка по соглашению сторон между Новым арендатором и Арендодателем.

18.11.2008г. Постановлением главы муниципального образования «Чебаркульский городской округ» Челябинской области было принято решение о заключении договоров аренды на земельные участки с ООО «Жилгражданстрой» , поскольку из земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116 002:004 общейплощадью 26 700 кв.м., расположенного по адресу: <...> №72, были выделены вновь сформированные земельные участки и проведено межевание.

Вследствие чего под вновь созданными объектами были заключены договоры аренды земельных участков под малоэтажное строительство:

№ 2150 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:16, площадью 21 495 кв.м.;

№ 2151 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:15, площадью 713 кв.м.;

№ 2152 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:9, площадью 721 кв.м.;

№ 2153 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:10, площадью 729 кв.м.;

№ 2154 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:11, площадью 738 кв.м.;

№ 2155 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:12, площадью 873 кв.м.;

№ 2156 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:13, площадью 741 кв.м.;

№ 2157 от 18.11.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:14, площадью 689 кв.м.

Кроме того, 18.11.2008 г. между Истцом и ООО «Жилгражданстрой» было заключено Соглашение по исполнению условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>.

15.08.2012 года ООО «Жилгражданстрой» обратилось в администрацию Чебаркульского городского округа ( далее - ЧГО) с заявлением о выделении земельного участка под строительство пожарного депо на 2 автомашины на разъезде Кисегач ( л.д. 28 т.1) и согласовании схемы размещения участка под объект по адресу: <...> №72. Постановлением администрации ЧГО от 22.11.2012 г. № 1279 представленная схема расположения земельного участка утверждена (т.2 л.д. 2). Земельному участку присвоен адрес : <...> (т .1 л.д.32).

28.12.2012 ООО «Жилгражданстрой» обратилось в администрацию ЧГО с заявлением о предоставлении сформированного ими земельного участка под строительство пожарного депо на 2 автомашины в аренду ( т.2 л.д. 3).

По результатам рассмотрения заявления, на основании Постановления Администрации ЧГО от 12.02.2013 № 113 ( л.д.33-34 т.1) сторонами был заключен договор аренды (без проведения торгов) от 12.03.2013 г. № 29 на земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116000:17, расположенный по адресу: <...>.

В договор аренды № 29 от 12.03.2013 г. в раздел «Обязанности арендатора» было включено следующее условие: «После осуществления строительства пожарного депо, в соответствии с условиями аукциона по продаже права аренды на земельный участок по ул. Чебаркульской, 72, и его государственной регистрации обратиться в администрацию Чебаркульского городского округа с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, а также передать в собственность вышеуказанный объект в установленном порядке» (п. 4.4.9.).

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию 23.11.2015 года на основании соответствующего разрешения, выданного Администрацией ЧГО 23.11.2015 ( т.2л.д.6-8). Здание возведено в соответствии с проектной документацией ООО «Промышленое и гражданское строительство» ( л.д. 77-84 т.2). Проект пожарного депо на 2 автомобиля согласован главным архитектором г.Чебаркуля (л.д. 85-99 т.2).

Право собственности на объект недвижимости - нежилое здание – пожарное депо на два автомобиля, назначение – нежилое , площадь 585, 8 кв.м, количество этажей: 2 адрес ( местоположение) – Россия, <...>, было зарегистрировано за ООО «Жилгражданстрой» 31.03.2016 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, договора аренды земельного участка № 29 от 12.02.213 , соглашения о внесении изменений в договор аренды № 29 от 03.03.2015 (т.2 л.д. 9).

Полагая, что на стороне ответчика имеется обязанность по безвозмездной передаче объекта недвижимости – здания пожарного депо на 2 машины - в муниципальную собственность, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству его условий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по законным основаниям.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 Кодекса. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

К основным характеристикам пожертвования относятся добровольный характер и безвозмездность.

Согласно пункту 2 статьи 572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, как это следует из статьи 310 ГК РФ, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, в настоящем случае, исследовав представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ и проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика – ООО СЗ «Жилгражданстрой» обязанности по безвозмездной передаче спорного объекта и намерения безвозмездно передать (пожертвовать) спорый объект в собственность муниципального образования.

При этом суд учитывает следующее.

В соответствии с п.4 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аналогичное положение содержалось в п. 3 ст. 38 Земельного Кодекса в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона: «собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка».

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства № 808 от 11.11.2002 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – Постановление Правительства № 808), торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Таким образом, поскольку в 2007 году Управлением в качестве формы торгов был избран аукцион, ссылка на обязанности арендатора по исполнению условий предоставления земельного участка не может быть признана обоснованной. Обязанности по передаче объекта недвижимости в муниципальную собственность могли возникнуть только из договора, заключенного между Управлением муниципальной собственности Администрации г. Чебаркуля и ООО СЗ «Жилгражданстрой».

На 10.03.2007 год (дата заключения договора аренды) сложившиеся правоотношения регулировались нормами Главы V Земельного кодекса РФ в редакции, действующей на момент заключения договора.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса ъ извещении о проведении аукциона должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В настоящем случае объекты строительства, подлежащие передаче в муниципальную собственность, и условия такой передачи не были истцом в извешении о проведении аукциона отражены.

По результатам проведенного аукциона победителем было признано ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 17.04.2007 между Управлением муниципальной собственности Администрации г. Чебаркуль и ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» был заключен договор аренды № 3.

Как указано в преамбуле договора, он был заключен в соответствии со ст. 38, 38.1 Земельного Кодекса РФ, Постановлением Правительства от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Положением «О порядке управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности МО «Чебаркульский городской округ», утвержденным решением Собрания депутатов Чебаркульского городского округа от 07.11.2006 № 305.

Пунктом 1.1. Договора аренды № 3 от 17.04.2007 (с учетом договора от 03.10.2007 № 04-01/5-80-07 передачи прав и обязанностей по договору аренды) было предусмотрено следующее: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок… с кадастровым номером 74:38:01 16 002:0004…, на условиях, предусмотренных организатором торгов по продаже права на заключение договора аренды:

... - строительство пожарного депо на 2 машины на разъезде Кисегач.»

Обязанность ООО СЗ «Жилгражданстрой» передать безвозмездно здание пожарного депо в муниципальную собственность в договоре аренды отсутствовала.

18.11.2008 г. договор аренды № 3 был расторгнут в связи размежеванием земельного участка, выступающего предметом аренды. Одновременно с этим между УМС Администрации Чебаркульского городского округа и ООО «Жилгражданстрой» был заключен договор аренды №2150 и Соглашение по исполнению условий аукциона.

Пунктом 2 Соглашения по исполнению условий аукциона предусмотрено, что Сторона 2 (ООО «Жилгражданстрой») исполняет условия аукциона от 17.04.2007, осуществляет в сроки, определенные графиком производства работ:

… - строительство пожарного депо на 2 машины до 13.09.2010.»

Таким образом, и указанным соглашением обязанность ООО СЗ «Жилгражданстрой» передать пожарное депо в муниципальную собственность не была предусмотрена, тем более на безвозмездной основе.

По договору аренды № 2150 от 18.11.2008 земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116002:16, полученный в результате размежевания земельного участка по ул. Чебаркульская, 72 с кадастровым номером 74:38:01 16 002:0004, был предоставлен ООО СЗ «Жилгражданстрой» без каких-либо дополнительных условий.

Из изложенного выше следует, что обязанность по строительству пожарного депо была предусмотрена в качестве условия по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:38:01 16 002:0004. Указанный земельный участок был предоставлен арендатору по итогам проведения открытого аукциона. Ни законодательством, ни условиями договоров, связанных с использованием земельного участка с кадастровым номером 74:38:01 16 002:0004, не была предусмотрена возможность установить условия использования иного земельного участка в виде обязанности по безвозмездной передаче пожарного депо в муниципальную собственность.

Далее между Управлением муниципальной собственности Администрации Чебаркульского городского округа и ООО СЗ «Жилгражданстрой» был заключен договор аренды № 29 от 12.03.2012, предметом которого выступал земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116009:17, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 3535,0 кв.м., разрешенное использование: под строительство пожарного депо на 2 машины.

Пунктом 4.4.9 указанного договора аренды была предусмотрена следующая обязанность арендатора: «После осуществления строительства пожарного депо, в соответствии с условиями аукциона по продаже права аренды на земельный участок по ул. Чебаркульской, 72, и его государственной регистрации обратиться в администрацию Чебаркульского городского округа с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, а также передать в собственность вышеуказанный объект в установленном порядке».

Таким образом, обязанность арендатора «передать в собственность в установленном порядке» пожарное депо впервые была указана в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116009:17, то есть отличного от того, право аренды которого было приобретено по результатам аукциона на заключение права аренды (земельный участок с кадастровым номером 74:38:01 16 002:0004).

В рассматриваемой ситуации ни из условий договора по результатам аукциона, последующих соглашений , ни из договора аренды № 29 не следует, что их предметом являлась, в том числе, обязанность арендатора по безвозмездному проектированию, безвозмездному строительству, вводу в эксплуатацию и безвозмездной передаче в муниципальную собственность города Чебаркуль в качестве пожертвования объекта капитального строительства - здания пожарного депо на две машины.


Суд также отмечает, что здание пожарного депо с кадастровым номером 74:38:0116009:24 построено ответчиком исключительно на собственные средства подрядным способом, числится на балансе ООО СЗ «Жилгражданстрой», что подтверждается справкой за подписью директора и главного бухгалтера ответчика ( т.2 л.д.4). Управлением не оспаривалось, что инвестирование бюджетных средств в строительство не осуществлялось, муниципальных контрактов на строительство объекта в порядке применения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), не заключалось.

Между тем, в соответствии со статьей 1 Закона N 44-ФЗ данный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок.

Суд также отмечает, что формулировка в пункте 4.4.9 договора на передачу объекта в «установленном порядке», по своему прямому смыслу указывает на возмездность такой передачи и исключает трактовку данного пункта как добровольное волеизъявление ответчика на совершение пожертвования. Между тем, условия и порядок передачи объекта в муниципальную собственность договором не конкретизированы.

Ссылка истца на положения статьи 46.4 Градостроительного кодекса судом не может быть принята поскольку статья 46.4 Градостроительного кодекса, регулирующая порядок заключения договора о комплексном освоении территории, введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то есть после заключения сторонами договора аренды №29.

Обращение к муниципальным нормативным актам также не позволяет устранить указанный пробел. Так, в Положении о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Чебаркульского муниципального района, утвержденном Решением Собрания депутатов Чебаркульского муниципального района Челябинской области от 28.12.2010 № 100, отсутствует правовое регулирование безвозмездной передачи недвижимости в муниципальную собственность.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 15.04.2021, по ходатайству ответчика по первоначальному иску был допрошен ФИО5, который пояснил, что занимал должность заместителя главы Администрации Чебаркульского городского округа – начальника Управления муниципальной собственности Администрации Чебаркульского городского округа в период с октября 2016-го года.

Согласно части 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Таким образом, опрошенный свидетель выполнял функции единоличного исполнительного органа истца по первоначальному иску, владеет информацией о его деятельности. Оснований ставить под сомнение показания свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется.

Как следует из показаний ФИО5, истец был осведомлен о факте ввода в эксплуатацию спорного объекта – пожарного депо на две машины, в Управлении муниципальной собственности проводились рабочие совещания о возмездной передаче данного объекта в муниципальную собственность с участием руководителя ответчика по первоначальному иску, вопрос о безвозмездной передаче пожарного депо не ставился. Свидетель также пояснил, что в соответствии с установленными нормативами, Чебаркульский городской округ в достаточной мере обеспечен техникой пожаротушения, в связи с чем, обоснование включения в бюджет муниципального образования затрат на приобретение спорного пожарного депо являлось затруднительным, ввиду чего вопрос передачи пожарного депо в муниципальную собственность был оставлен без рассмотрения. Кроме того, свидетель неоднократно подчеркнул, что рассматривался вопрос исключительно возмездной передачи спорного объекта в муниципальную собственность.

Между тем, Управление настаивало именно на обязании ответчика безвозмездно передать спорный объект в муниципальную собственность. Правом на уточнение требований истец не воспользовался, ходатайств о проведении оценки имущества , в том числе путем назначения экспертизы, стороны не заявили.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Управлением требований.

Одновременно с этим суд полагает подлежащим отклонению сделанное ответчиком по первоначальному иску в ходе судебного заседания заявление о пропуске истцом по первоначальному иску установленного законом срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлен трехлетний срок исковой давности.

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ответчик полагает, что поскольку единоличному исполнительному органу истца было известно о факте ввода спорного объекта в эксплуатацию, срок исковой давности, в контексте п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43, надлежит исчислять с 23 ноября 2015 года, то есть с даты ввода в эксплуатацию объекта в установленном порядке. Таким образом, срок исковой давности по заявленному требованию истек 24 ноября 2018 года. Истец по первоначальному иску обратился в суд 14 июля 2020 года, то есть , по мнению ответчика, за пределами установленного статьей 196 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности.

Между тем, в соответствии с п. 4.4.9 договора аренды вышеуказанного земельного участка, после строительства пожарного депо и его государственной регистрации, ООО СЗ «Жилгражданстрой» должно было обратиться в администрацию ЧГО с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, а также передать в собственность вышеуказанный объект в установленном порядке. Материалы дела не содержат доказательств исполнения ответчиком указанной обязанности, тогда как срок исковой давности, по мнению суда, подлежал бы исчислению с даты обращения ответчика с указанным заявлением, которое должно предшествовать передаче объекта.

Также суд учитывает, что договор аренды № 29 заключенный по истечении сроков, установленных для строительства пожарного депо публикацией об аукционе (13.02.2013 и 13.09.2010 соответственно), не устанавливал каких-либо сроков строительства пожарного депо. В связи с изложенным довод ответчика о пропуске истом срока исковой давности признается судом не подтвержденным надлежащими доказательствами ( ст.ст.68,75 АПК РФ), но не влияющим на вывод суда об отказе в требовании Управления.

При рассмотрении встречных исковых требований суд руководствуется следующим.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» определено, что толкованием договора нужно заниматься, опираясь на базовые принципы гражданского права. В частности это принцип добросовестности, которому должны следовать участники делового оборота (абз. 1 п. 43). При этом суд должен толковать текст соглашения буквально. Буквальное толкование подразумевает, что спорное условие интерпретируют так, как это сделал бы любой добросовестный и разумный участник правоотношений (абз. 2 п. 43). Суд не вправе предлагать такую трактовку спорного условия, которую участники сделки очевидно не имели в виду (абз. 3 п. 43). При толковании спорных условий суд должен учитывать их связь со всеми остальными условиями сделки. Необходимость этого продиктована обстоятельством, что все условия являются частями одного договора (абз. 4 п. 43). Для верной интерпретации условий суд должен учитывать цель заключения сделки и особенности ее правового регулирования (абз. 5 п. 43). Если одна из трактовок спорого условия сохраняет договор, а альтернативная влечет незаключенность или недействительность, суд должен выбрать первую трактовку (п. 44).

В рассматриваемой ситуации, из всех вышеперечисленных обстоятельств дела следует, что и фактические действия ответчика, форма их выражения (последовательно заключаемые договоры, подаваемые заявления, направленные на получение земельного участка в аренду именно в целях строительства пожарного депо, разработка и согласование проектной, разрешительной документации, выполняемые действия по регистрации объектов), а также фактическая и действительная воля сторон была направлена в общем на комплексное освоение территории с последующим созданием объектов инфраструктуры, а также социально-значимых объектов (дороги и пожарного депо).

Как установлено судом на основе исследования представленных в материалы дела документов, совокупность последовательных действий ответчика по первоначальному иску свидетельствует о том, что непосредственно само ООО СЗ «Жилгражданстрой» исходило из действительности, законности и заключенности условия, предусмотренного пунктом 4.4.9 договора аренды № 29, а также давало основание другой стороне договора, а именно Управлению, полагаться на их действительность и законность.

Материалами дела, показаниями опрошенного свидетеля подтверждено, что у сторон отсутствовали разногласия относительно возведенного объекта недвижимости, его характеристик. Проект пожарного депо согласован главным архитектором г.Чебаркуль, Администрацией ЧГО выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Сторонами путем устных переговоров обсуждались условия передачи объекта в муниципальную собственность.

Условие договора, указанное в пункте 4.4.9., не содержит каких-либо неясностей, а лишь предписывает арендатору совершить определенные действия - обратиться в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, и передать в собственность объект в установленном порядке.

Неисполнение указанного условия истцом по встречному иску не свидетельствует само по себе о незаключенности указанного условия договора, как и отсутствие в данном пункте конкретизации условий передачи объекта.

Исходя из положений ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Согласно ЗК РФ орган местного самоуправления подготавливает и подписывает проекты договора аренды земельного участка и направляет их заявителю для подписания (п. п. 5, 6 ст. 39.17 ЗК РФ; п. п. 2.5, 2.6, 3.6.7 Административного регламента).

В то же время, суд полагает, что в данном случае какой-либо невозможности установления действительной общей воли сторон при заключении договора аренды, неясности в изложении указания действий, необходимых к исполнению стороной арендатора, не имеется, при этом арендатор был вправе в отсутствие иного ( встречного) проекта соглашения об условиях передачи объекта, предложить свои условия передачи ( изъятия) объекта в собственность муниципального образования. Таким образом, сохранение пункта договора не влечет какого-либо ущемления прав и охраняемых законом интересов арендатора.

Между тем, фактическое уклонение Ответчика от обязанности по передаче спорного объекта – здания пожарного депо - нарушает баланс интересов сторон, баланс частного и публичного интересов, поскольку Ответчик реализовал инвестиционно-привлекательный проект, извлек выгоду и прибыль, при этом не исполнив обязанность в отношении спорного объекта, являющегося социально-значимым для инфраструктуры муниципального образования.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного искового заявления у суда не имеется.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Размер государственной пошлины, определенный в соответствии с п.1 ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 6 000 руб. – размер подлежащей уплате государственной пошлины за одно требование неимущественного характера.

Подпунктом 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ установлено, что государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в первоначальных исковых требованиях судом отказано в полном объеме, расходы по государственной пошлине распределению не подлежат.

По встречному исковому заявлению истцом произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 107 от 08.02.2021.

Поскольку во встречных исковых требованиях судом отказано в полном объеме, расходы по государственной пошлине относятся на истца по встречному иску и распределению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа об обязании общества с ограниченной ответственностью «Жилгражданстрой» безвозмездно передать нежилое здание – пожарное депо на 2 машины , расположенное по адресу <...>, площадью 585, 8 кв.м, кадастровый номер 74:38:0116009:24, в муниципальную собственность, отказать.

В удовлетворении встречного требования ООО «Жилгражданстрой» о признании пункта 4.4.9. договора аренды земельного участка № 29 от 12.03.2013 незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья И.К. Катульская


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.