Решение от 26 января 2021 г. по делу № А53-15248/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15248/20
26 января 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 26 января 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Афендиковой В.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» ИНН <***> ОГРН <***> о взыскании, об обязании освободить и передать,

по встречному заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области о признании незаконным отказа

третьи лица: открытое акционерное общество «РЖД», Администрация Кагальницкого района

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.11.2020, руководитель ФИО2, распоряжение №21-л,

от ответчика: не явился, извещен,

от ОАО "РЖД": ФИО3, доверенность от 18.12.2020,

от Администрации Кагальницкого района: не явился, извещен,

установил:

Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» (далее - ООО "Лукс – Ойл", общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2017 №1 за период с 20.06.2018 по 20.09.2020 в размере 521 340,99 руб., пени в размрее 67 411,77 руб., обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:14:0050153:9, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. Ленина, 186, путем демонтажа и вывозу части железнодорожного пути и передаче земельного участка в состоянии, не хуже первоначального по акту приема-передачи в срок, установленный судом. Данный предмет иска рассматривается судом в редакции уточнений от 30.10.2020 (т. 2 л.д. 25-32).

В рамках дела общество с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» обратилось со встречными требованиями к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области о признании решения Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области в срок не позднее чем 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему спору в законную силу, подготовить, подписать и направить проект договора аренды земельного участка общей площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером 61:14:0050153:9, местоположение Кагальницкий район, ст-ца Кировская, ул. Ленина, 186, с установлением годового размера арендной платы в сумме 84 608 руб. сроком аренды на 49 лет, в трех экземплярах (т. 1 л.д. 57-60).

Представитель истца поддержал требования.

Представитель ответчика не явился.

Представитель открытого акционерного общества "РЖД" пояснил, что спорный путь ему никогда не принадлежал, им выдавались разрешения на эксплуатацию как опасного объекта.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснений лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Постановлением Главы Кагальницкого района Ростовской области №428 от 04.09.2007 выставлено на торги право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:14:05 01 53:0009, с условием использования – строительство газонаполнительной станции.

По результатам торгов с победителем обществом с ограниченной ответственностью "Лукс-Ойл" в отношении спорного земельного участка был заключен договор аренды №42 от 12.10.2007 сроком на три года с 12.10.2007 по 11.10.2010.

28.02.2017 между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района (Арендодатель) и ООО "Лукс – Ойл" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, №1, соответствии, с условиями которого арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 40000 кв.м., с кадастровым номером 61:14:0050153:9, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. Ленина, 186, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Срок аренды земельного участка с 28.02.2017 года по 28,02.2020 года на 3 (три) года.

Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал земельный участок ответчику 28.02.2017 по акту приема-передачи № 1.

Данный договор был зарегистрировав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Ростовской области 29.03,2017, номер регистрации 61:14:0050153:9-68/014/2017-4.

В соответствии с пунктом 1.3 договор на участке расположен объект недвижимого имущества железнодорожный путь необщего пользования к газонаполнительной станции, примыкающего к собственному ж.д. пути необщего пользования №01.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды годовой размер арендной платы за Участок составляет 221 330 руб. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

Согласно п.3.4, договора аренды, в одностороннем порядке по требованию Арендодателя размер годовой арендной платы за использование участка изменяется:

-путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

-в связи с изменением ставок арендной платы, утвержденных Кагальницким районным Собранием депутатов, прогнозируемого уровня инфляции, значение и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):

-ставок арендной платы;

-нового размера прогнозируемого уровня инфляции;

-значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы

-результатов государственной кадастровой оценки земель;

-порядка определения размера арендной платы.

21.02.2020 и 27.04.2020 в адрес администрации Кагальницкого района Ростовской области от ООО «Лукс-Ойл» поступило заявление о продлении вышеуказанный договора, без проведения торгов.

Письмами № 75.03.02/178 от 16.03.2020 и №75/2831 от 05.06.2020 Комитет отказал в заключении договора на новый срок без проведения торгов, указывая на отсутствие объектов незавершенного строительства и объектов недвижимого имущества на участке.

Как указывает Комитет, земельный участок ответчиком фактически используется по настоящее время не по назначению, а именно в целях сельскохозяйственного производства.

Ответчик пояснил, что разрешение на строительство объекта, для которого был предоставлен земельный участок в аренду, он не получал, в настоящее время строительство не планируется, полагает, что земельный участок подлежит предоставлению в аренду без торгов ввиду нахождения на нем объекта недвижимого имущества – железнодорожного тупика.

22.04.2020 истцом была отправлена претензия и расчет Ответчику с просьбой погасить, указанную задолженность в десятидневный срок с момента получения. Данное письмо оставлено Ответчиком без внимания.

Также истец указал, что ответчиком не исполняются обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем просит взыскать 453 929,22 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.06.2018 по 20.09.2020, пени в размере 67 411,77 руб. за период с 21.03.2017 по 01.04.2020.

22.04.2020 Комитетом в адрес общества была направлена претензия с требованием об оплате долга и указанием на расторжение договора в случае непогашения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик, в свою очередь, считает, что у него возникло право на заключение договора аренды на новый срок в силу нахождения на спорном земельном участке подъездного пути необщего пользования к газонаполнительной станции протяженностью 485 кв.м., что послужило основанием для обращения со встречным заявлением о признании незаконным отказа в заключении договора на новый срок.

Рассматривая заявленные исковые требования в части демонтажа и вывоза части железнодорожного пути, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как видно из материалов дела, земельный участок в 2007 году предоставлялся для строительства газонаполнительной станции, а не железнодорожного пути необщего пользования.

Доказательств того, что железнодорожный тупик является часть возводимой газонаполнительной станции в материалы дела не представлено. Так, сам ответчик пояснил суду, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство какого0либо объекта он не обращался. Более того, право собственности железнодорожный путь зарегистрировано как на самостоятельный объект, а не как незавершенный строительством объект – газонаполнительная станция.

При таких обстоятельствах, следует признать, что спорный железнодорожный пусть является самовольной постройкой.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности в отношении данного требования.

Вместе с тем, суд квалифицирует требование о сносе в данном случае как негаторное, поскольку земельный участок не огорожен, находится в свободном доступе, сам тупик занимает лишь незначительную часть земельного участка площадью 40 000 кв.м.

При таких обстоятельствах, суд считает, что к данному требованию срок исковой давности не применяется, а соответственно требование о демонтаже железнодорожного тупика подлежит удовлетворению.

Также суд полагает необходимым удовлетворить требования об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема передачи ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 ГК РФ).

Для целей применения указанной нормы мотивы отказа правового значения не имеют. Надлежащее исполнение договора арендатором не исключает возможности отказа от исполнения договора арендодателем, ввиду чего соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку срок договора установлен до 28.02.2020, материалами дела подтверждается факт направления ответчику истцом уведомления об отказе от договора, такой отказ содержится так и в иске, следует признать, что договор аренды прекратил свое действие, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по освобождению земельного участка и возврату его истцу по акту приема-передачи.

Согласно п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципалы собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственнику: объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Так, в соответствии с п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

При этом, учитывая, что законно возведенных объектов недвижимости на участке не имеется, основания для удовлетворения встречного иска у суда не имеется.

Рассматривая требования о взыскании задолженности и неустойки, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Произведенный расчет арендной платы соответствует действующему законодательству, условиям договора, составлен на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, устанавливающих ставки арендной платы, с применением коэффициентов инфляции, доказательств внесения арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено.

Ответчик считает, что истцом неправомерно произведен расчет арендной платы.

Истец считает, что размер арендной платы должен составлять 2% от кадастровой стоимости (4 230 400 руб.) в соответствии с п. 8, 8.1 приложения №3 к решению Кагальницкого районного Собрания депутатов №210 от 26.10.2018 "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Кагальницкий район", поскольку такая ставка предусмотрена для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышлености, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, на которых расположены объекты промышленности. С учетом изложенного истец считает, что размер арендной платы в год составляет 84 608 руб.

Вместе с тем, учитывая, что возведенный ответчиком железнодорожный тупик является самовольной постройкой, для его строительства земельный участок не предоставлялся, тот объект, для которого участок выставлялся на торги, не возведен, цель аренды не достигнута, арендная плата подлежит определению в соответствии с договором аренды на основании условий договора.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 67 411,77 руб. за период с 21.03.2017 по 01.04.2020.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Представленный истцом расчет пени соответствует условиям договора, действующему законодательству и основан на материалах дела, ответчиком не оспорен, в связи с чем принимается судом как надлежащий.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» в удовлетворении встречных требований о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области №75/2831 от 05.06.2020 и обязании заключить договор.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области 453 929,22 руб. долга, 67 411,77 руб. пени.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» (ИНН <***> ОГРН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 61:14:0050153:9 путем сноса части железнодорожного пути и передать свободный земельный участок Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лукс-Ойл» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 25427 руб. государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Палий