Решение от 15 мая 2023 г. по делу № А20-4766/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-4766/2022
г. Нальчик
15 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 мая 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Прохладный

к обществу с ограниченной ответственностью «Милый сад» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Прохладный

о взыскании 28 019 рублей и расторжении договора аренды,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения №8631, г. Нальчик,

при участии в судебном заседании представителя третьего лица – ФИО2 по доверенности от 22.12.2022,

У С Т А Н О В И Л:

местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Милый сад», в котором просит взыскать 28 019 рублей, из которых 17 893 рубля 98 копеек долг по арендной плате за период с 18.11.2019 по 31.01.2021, 10 125 рублей 02 копейки пени.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения №8631, г. Нальчик, поскольку является залогодержателем указанного земельного участка с кадастровым номером 07:04:4800000:289 по договору ипотеки №8631/2016/0008/ДИ1 от 30.11.2016.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» заявил ходатайство о приобщении к делу копии платежного поручения об оплате истцу за ответчика 69 175 рублей 73 копеек основного долга. Суд приобщил его к материалам дела.

Представитель ПАО «Сбербанк России» просит отказать в иске в части основного дога и расторжения договора.

Выслушав представителя ПАО «Сбербанк России», исследовав материалы дела суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.08.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №254, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 07:04:4800000:289, площадью 9,5742 га., в том числе, пашня - 8,37 га., лесные полосы - 0,81 га., под дорогами - 0,3942 га., расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Янтарное; срок аренды установлен с 29.08.2019 по 28.08.2068.

Согласно пункту 3.1 размер ежегодной арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика ООО «Эксперт – Сервис» от 25.03.2019 №036/2/2019 и составляет 35 788 рублей (соответственно, 35 788 рублей 00 копеек : 12 месяцев = 2 982 рубля 33 копейки в месяц).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.1 настоящего договора, может изменяться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с инфляцией изменением рыночной стоимости земельного участка и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации, Кабардино-Балкарской Республики. Уведомление об изменении арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

Арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и актаприема–передачи ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

Ответственность сторон предусмотрена разделом 6 договора, согласно которому за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе начислить пеню в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет, указанный в пункте 3.3 договора.

Земельный участок передан арендатору актом приема – передачи от 29.08.2019.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по КБР 16.12.2019.

Уведомлением №2213 от 20.10.2021 истец уведомил ООО «Милый сад» об изменении арендной платы договору, и с 01.01.2022 годовой размер арендной платы составил 37 716 рублей 97 копеек.

19.04.2022 истец направил в адрес ответчика предупреждение №609 об установлении срока в пять рабочих дней для уплаты задолженности по арендной плате в размере 17 893 рулей 98 копеек.

18.07.2022 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, однако оно не было исполнено ответчиком, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендой плате, пени и расторжении договора аренды.

В соответствии с условиями договора истцом начислена пеня за период с 18.11.2019 по 31.01.2021 в размере 10 125 рублей 02 копейки.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В договоре аренды от 29.08.2019 №254 стороны письменно договорились о передаваемом в аренду земельном участке, месте его расположения, размере платы за пользование им и его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По правилам части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку задолженность по арендной плате была погашена ПАО «Сбербанк России» за ответчика, суд рассматривает требования в части взыскания неустойки.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком расчет неустойки и период просрочки не оспорены, доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного случая и явной несоразмерности неустойки не представлены.

Согласно пункту 6.1 договоров, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе начислить пеню в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет, указанный в пункте 3.3 договора.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере. В части исковых требований о взыскании долга по арендной плате суд отказывает. поскольку представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период.

Также, истцом заявлены исковые требования о расторжении договора аренды №254 от 29.08.2019 и обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный в границах муниципального образования с.п. Янтарное, с кадастровым номером 07:04:4800000:289, общей площадью 9,5742 га.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу приведенных разъяснений расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В данном случае из поведения сторон договора следует, что арендатор предпринимал меры, направленные на устранение нарушений и уплату долга по арендной плате, то есть выразил намерение на сохранение договорных отношений.

Обстоятельства, позволяющие квалифицировать поведение арендатора в качестве недобросовестного, истец не привел. Нарушение арендатором периодичности внесения арендных платежей в данном случае не может быть отнесено к неустранимым, лишающим арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора, в том числе в условиях устранения арендатором данного нарушения. Расторжение договора является крайней мерой, которая может быть применена к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Данный вывод согласуется с позицией Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной при рассмотрении кассационной жалобы по делу №А20-5348/2021.

Судом не установлены и обстоятельства, свидетельствующие о нецелесообразности сохранения с ответчиком арендных отношений, намеренном уклонении арендатора от исполнения обязательств по договору аренды. Отсутствие оснований для расторжения договора устраняет возможность удовлетворения судом требования о возврате участка.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению в этой части.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в силу норм п.п. 1.1 п.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец как орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, государственная пошлина в размере 723 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Милый сад» в пользу местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики 10 125 (десять тысяч сто двадцать пять) рублей 02 копейки пени.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Милый сад» в бюджет Российской Федерации 723 (семьсот двадцать три) рубля государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.


Судья З.А. Хатухов