Постановление от 22 ноября 2020 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-26898/2018
г. Краснодар
23 ноября 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Стабильность»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность

от 03.09.2020), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и его представителя –

ФИО3 (доверенность от 04.10.2019), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>,

ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 04.10.2019), в отсутствие представителей ответчиков: департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>), открытого акционерного общества «Научно-производственное предприятие космического приборостроения «Квант» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО6

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

в лице филиала по Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей ФИО2

и ФИО4 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020

и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020

по делу № А53-26898/2018, установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Стабильность» (далее – товарищество) подало в Арбитражный суд Ростовской области иск к департаменту архитектуры

и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры), открытому акционерному обществу «Научно-производственное предприятие космического приборостроения «Квант» (далее – общество), индивидуальным предпринимателям ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО6

(далее – предприниматели) о признании недействительными (незаконными) разделов земельного участка площадью 7014 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:43, местоположение которого определено относительно находящегося в границах участка ориентира с почтовым адресом: <...>

, (далее – исходный земельный участок) и образованных из него земельных участков площадью 3377 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3026, площадью 2639 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5877, расположенных

по адресу: <...>

(далее – образуемые земельные участки), о восстановлении на государственном кадастровом учете исходного земельного участка, о снятии с государственного кадастрового учета образованных в результате оспариваемых разделов земельных участков площадью 734 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3027, площадью

2903 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3028, площадью 216 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5876, площадью 522 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5878, площадью 1482 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5890, площадью 636 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:45891, площадью 521 кв. м

с кадастровым номером 61:44:0071901:5892, расположенных по адресам: <...> (далее – образуемые земельные участки), о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону,

ул. Стабильная, 9, (далее – многоквартирный дом) на исходный земельный участок,

о признании отсутствующим права собственности общества и предпринимателей

на образуемые земельные участки, в том числе общества – на участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3027, ФИО5 – на участок с кадастровым номером 61:44:0071901:5891, ФИО2 – на участок с кадастровым номером 61:44:0071901:5878, ФИО4 – на участки с кадастровыми номерами 61:44:0071901:5876; 61:44:0071901:5890, 61:44:0071901:5892, об установлении (изменении) границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

в лице филиала по Ростовской области (далее – управление Росреестра

и кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020, оставленным

без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 16.06.2020, раздел исходного земельного участка признан недействительным,

образуемые земельные участки – подлежащими снятию с государственного кадастрового учета, право собственности общества и предпринимателей

на образуемые земельные участки – отсутствующим, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, – равной 7016 кв. м,

его границы – установленными в соответствии с определенными экспертным путем

и приведенными в табличной форме координатами характерных точек, а право общей долевой собственности на него – за собственниками помещений многоквартирного дома. В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе предъявленных

к департаменту архитектуры и одному из предпринимателей (ФИО6) отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. Исковая давность не распространяется на иски об установлении границ земельного участка и о признании права отсутствующим как разновидности негаторного иска. Товарищество владение исходным земельным участком в установленных границах не утратило. Раздел исходного земельного участка, сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием для строительства и последующей эксплуатации жилого квартала, произведен после государственной регистрации права собственности на одну из квартир

в многоквартирном доме, то есть после возникновения права общей долевой собственности на этот участок у собственников помещений в многоквартирном доме. Раздел исходного земельного участка и образование из него иных участков

в не связанных с эксплуатацией многоквартирного дома и прилегающей к нему территории целях, передача образуемых земельных участков в единоличную собственность общества и предпринимателей противоречат положениям жилищного законодательства и нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме. Данный раздел недействителен в силу положений гражданского законодательства

о недействительности сделок. Одним из последствий недействительности раздела исходного земельного участка должно быть снятие с государственного кадастрового учета образуемых земельных участков и признание отсутствующим права собственности общества и предпринимателей (за исключением ФИО6) на них. Сведения государственного кадастра недвижимости о границах земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, противоречат требованиям земельного законодательства, поэтому товарищество вправе требовать в судебном порядке установления границ этого участка. Такое требование относится к искам о правах

на недвижимое имущество и направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Решение суда об установлении границ земельного участка служит основанием для изменения кадастровых сведений о нем. Ответчиками по такому иску являются предприниматели и общество как смежные землепользователи. Границы земельного участка определяются при выполнении кадастровых работ. Для кадастрового учета земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, необходимо в судебном порядке установить его границы и площадь. Департамент архитектуры является ненадлежащим ответчиком по делу, так как он не состоит в материально-правовых отношениях с товариществом, обществом и предпринимателями.

Отказ в удовлетворении требований, предъявленных к департаменту архитектуры и одному из предпринимателей (ФИО6) обусловлен отсутствием у первого как органа местного самоуправления возможности участия в исковом производстве,

а у второго – права собственности на какой-либо из образуемых земельных участков.

Ряд предпринимателей (ФИО2 и ФИО4) обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Исходный земельный участок не был образован для эксплуатации многоквартирного дома. В качестве его разрешенного использования значились строительство

и эксплуатация жилого квартала, но не многоквартирного дома. В положительном заключении экспертизы проектной документации площадь земельного участка, на котором велось строительство многоквартирного дома, указана равной 5150 кв. м.

В утвержденном департаментом архитектуры градостроительном плане земельного участка площадью 80 854 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:0038, на котором осуществлялось строительство жилого квартала (далее – земельный участок жилого квартала), площадь пятна, предназначенного для строительства многоквартирного дома, указана равной 2401 кв. м. Общество как собственник земельного участка жилого квартала предоставило застройщику для строительства многоквартирного дома участок площадью 5150 кв. м. На этом участке был возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом. В общую долевую собственность собственников помещений

в многоквартирном доме не мог перейти участок большей площади. Общество как собственник исходного земельного участка вправе было выделить для эксплуатации многоквартирного дома земельный участок, площадь которого соответствует площади пятна застройки, указанной в градостроительном плане земельного участка жилого квартала. Экспертное исследование не содержит обоснование выбора площади земельного участка из нескольких установленных экспертом величин. Эксперт исказил поставленный судом вопрос. Детская площадка размещена в охранной зоне линии электропередачи.

В этой связи обжалуемое решение суда первой инстанции неисполнимо. Собственник линейного объекта к участию в деле не привлечен. Один из образуемых земельных участков (с кадастровым номером 61:44:0071901:5878) выбыл из фактического владения товарищества (имеет ограждение) и находится в собственности и владении одного из предпринимателей (ФИО2). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не уполномочивало товарищество на предъявление требований

об установлении границ земельного участка и о признании права общей долевой собственности на него.

В отзыве на кассационную жалобу товарищество поддерживает выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд

Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 16.06.2020 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение

в Арбитражный суд Ростовской области.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что исходный земельный участок (с кадастровым номером 61:44:0071901:43) сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.10.2007 с разрешенным использованием для строительства и последующей эксплуатации жилого квартала. Государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на первые квартиры в многоквартирном доме осуществлена в октябре – декабре 2008 года.

Раздел исходного земельного участка на образуемые земельные участки

(с кадастровыми номерами 61:44:0071901:3026, 61:44:0071901:5877), раздел последних на образуемые земельные участки (с кадастровыми номерами 61:44:0071901:3027, 61:44:0071901:5876, 61:44:0071901:5878, 61:44:0071901:5890, 61:44:0071901:45891, 61:44:0071901:5892) и государственная регистрация права собственности общества на образуемый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3027

и предпринимателей ФИО5 – с кадастровым номером 61:44:0071901:5891, ФИО2 – с кадастровым номером 61:44:0071901:5878, ФИО4 –

с кадастровыми номерами 61:44:0071901:5876; 61:44:0071901:5890, 61:44:0071901:5892 осуществлены после государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на первые квартиры в многоквартирном доме. Один из образованных в 2012 году земельных участков (с кадастровым номером 61:44:0071901:3028) имеет разрешенное использование под многоквартирным домом,

а его площадь составляет 2903 кв. м.

Экспертным путем (заключение повторной судебной экспертизы от 27.09.2019

№ 0327/Э) установлено, что необходимая для эксплуатации многоквартирного дома площадь земельного участка должна составлять 7016 кв. м, в том числе 1787 кв. м непосредственно под многоквартирным домом, 1476 кв. м под проездами для пожарной техники, 421 кв. м под пешеходной зоной с отмосткой, 947 кв. м под открытыми площадками для временного хранения автомобилей с учетом внутриплощадных проездов,

476 кв. м под площадкой для отдыха и игр детей, 1364 кв. м под элементами озеленения, 79 кв. м под хозяйственной площадкой и 466 кв. м под фактически существующими проходами и проездами. Координаты характерных точек границ земельного участка (площадью 7016 кв. м), необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома, определены с учетом существующей застройки территории и сведений Единого государственного реестра недвижимости о границах смежных земельных участков, приведены в табличной форме.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения товарищества

в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой

и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся

в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм, содержащихся в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункте 1 статьи 11, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), только заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов. Их защита осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права.

В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы разъяснения, согласно которым суд

не связан правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, не только входит в компетенцию суда,

но и является составляющей его обязанности по определению характера спорного правоотношения и подлежащих применению норм законодательства. Суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Аналогичный подход ранее приводился в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается образование земельных участков при разделе исходных земельных участков (пункт 1 статьи 11.2). При разделе исходного земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) могут быть образованы один или несколько земельных участков

с сохранением исходного земельного участка в измененных границах (подпункт 2

пункта 6 статьи 11.4). Образование земельного участка не допускается,

если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенного

на таком участке объекта недвижимости (пункт 4 статьи 11.9).

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав назван подготовленный в результате проведения кадастровых работ межевой план (пункт 7

части 2 статьи 14). Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием земельного участка (пункт 2 части 3 статьи 14) по заявлению собственника исходного земельного участка (пункт 3 части 1 статьи 15), к которому должны быть приложены необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документы (пункт 2 части 4 статьи 15). Межевой план должен содержать сведения об образуемых земельных участках (часть 1, пункт 1 части 2 статьи 22). Осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав должно быть приостановлено по решению государственного регистратора прав, принятому по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, в случае несоответствия содержания представленного документа требованиям законодательства, передачи собственником земельного участка, на котором создан объект недвижимости, не для целей размещения такого объекта, несоответствия размера образуемого земельного участка установленным требованиям к его предельным (минимальным или максимальным) размерам (пункты 3, 7, 23, 28 части 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29). Неустранение выявленных нарушений должно повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета

и государственной регистрации прав (статья 27).

В пункте 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, указано на недопустимость снятия с кадастрового учета земельного участка в случаях, не предусмотренных действующим законодательством. Если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.

В пункте 56 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не может быть оспорено путем признания незаконными действий регистратора, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Ссылаясь на данный правовой подход и приведенные в пункте 56 постановления Пленума № 10/22 разъяснения, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 27.12.2018

№ 306-КГ18-16823 указала на возможность снятия с кадастрового учета объекта недвижимости вследствие признания незаконными действий регистратора при осуществлении кадастрового учета этого объекта. Соответствующая правовая позиция включена в пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

По смыслу приведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции раздел исходного земельного участка представляет собой процедуру, заключающуюся как в соответствующем волеизъявлении и действиях собственника этого участка (обеспечение проведения кадастровых работ и подготовки межевого плана, подача заявления в уполномоченный орган), так и в осуществлении управлением Росреестра государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Применение таких способов судебной защиты как признание недействительными разделов исходного земельного участка и образуемых земельных участков, снятие последних с кадастрового учета и восстановление кадастрового учета исходного земельного участка возможно только до государственной регистрации права собственности третьих лиц на образуемые земельные участки,

в отсутствие спора о праве на них. Раздел исходного земельного участка мог быть признан недействительным только в результате оценки соответствующих действий управления Росреестра, привлеченного к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, в порядке, определенном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Для этого суду первой инстанции следовало предложить товариществу уточнить заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, после чего обеспечить участие управления Росреестра в деле

в необходимом процессуальном статусе.

В пунктах 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяется как акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Собственник вправе истребовать свое имущество в порядке статьи 301 Гражданского кодекса от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (пункты 32, 35 постановления Пленумов № 10/22). Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска – возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 13944/09).

По делу об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определенной площади и в определенных границах, а также то обстоятельство, что конкретное лицо владеет этим земельным участком незаконно.

В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 по делу № 4-КГ15-39).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса). Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. При рассмотрении негаторного иска суду следует установить наличие у истца прав в отношении имущества, а также факт их нарушения действиями ответчика, имеющими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска (пункт 45 постановления Пленумов № 10/22).

В пункте 52 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи

в реестр, в том числе решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления

от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», разъяснил, что на требование

о признании права отсутствующим как разновидность требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяется.

По смыслу данных в пункте 2 постановления Пленумов № 10/22 разъяснений, иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество. Требование, направленное на оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка (иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения), должно рассматриваться в исковом порядке.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 16.07.2015

№ 1789-О отметил, что федеральное законодательство с учетом необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечивает, с одной стороны, возможность оперативного исправления ошибок органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, а с другой стороны, в случае спора между смежными собственниками земельных участков или землепользователями о границах земельных участков – гарантии судебной защиты их прав от произвольного изменения сведений государственного кадастрового учета.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.02.2017 по делу № 310-ЭС16-10203, требование (исковое требование) об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых, в частности, в рамках процедуры согласования границ. Итогом рассмотрения указанного требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам характерных точек. На основании судебного акта сведения об установленной границе вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права, в том числе

о признании права отсутствующим, иск об установлении (определении) границ земельного участка опосредуют взаимоисключающие способы судебной защиты прав

на один и тот же объект. Выбор какого-либо из названных способов защиты зависит

от владения заявителем спорным объектом (утраты такового), наличия (отсутствия)

в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации оспариваемого или защищаемого прав, полного или частичного совпадения объемов спорных прав (пункты 2, 52, 58 постановления Пленумов № 10/22).

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) определено, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме (часть 1 статьи 36). Собственники помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, могут создавать товарищества собственников жилья (часть 1 статьи 291). Товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующих этому, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (статья 138).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64) разъяснил право собственников помещений в многоквартирном доме требовать либо признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество либо истребования этого имущества из чужого незаконного владения

и признании права общей долевой собственности на него в зависимости от того, в чьем владении находится спорное имущество и за кем зарегистрировано право на него.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать только в интересах собственников помещений в доме, которые являются материальными истцами по делу. Товарищество, участвуя в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений, должно быть уполномочено собственниками помещений на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности. На подачу товариществом негаторного иска подтверждение таких полномочий не требуется. Соответствующие правовые подходы были сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009

№ 7319/09, от 15.12.2009 № 12537/09, от 20.05.2014 № 19488/13 и поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 05.04.2017 № 36-ПЭК17,

от 03.06.2020 № 304-ЭС20-7043).

При принятии решения по настоящему делу суду первой инстанции следовало определить одно из заявленных товариществом взаимоисключающих исковых требований, которым могла быть обеспечена защита участников общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома. Суды с необходимой степенью достоверности не установили обстоятельства, связанные с сохранением товариществом фактического владения образуемыми земельными участками. Суды также не установили наличие у товарищества полномочий на предъявление иска в защиту права общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома. В деле отсутствует соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) установлено, что при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства должна осуществляться оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация (часть 5.2 статьи 49). Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает помимо прочего допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными законодательством ограничениями. К заявлению о выдаче разрешения на строительство в обязательном порядке прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок (часть 1, пункт 1 части 7

статьи 51). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который помимо прочего удостоверяет соответствие построенного объекта требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик к заявлению о выдаче соответствующего разрешения также должен быть приложен правоустанавливающий документ на земельный участок (части 1, 2, пункт 1 части 3 статьи 55).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, находится в залоге.

По смыслу названных положений в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома не мог перейти земельный участок, площадь которого превышает площадь участка, предоставленного собственником застройщику этого дома.

В рассматриваемом случае заключение эксперта о необходимых для эксплуатации многоквартирного дома площади и конфигурации земельного участка следовало оценивать в совокупности с градостроительным планом земельного участка жилого квартала, заключенным обществом с застройщиком договором аренды части исходного земельного участка в целях строительства многоквартирного дома, проектной документацией многоквартирного дома и положительным заключением ее экспертизы.

Наличие (отсутствие) возможности установления границ земельного участка, предоставленного застройщику в аренду, в обжалуемых судебных актах не отражено.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся

в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции,

так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении,

не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся

в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020

и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020

по делу № А53-26898/2018 отменить.

Дело № А53-26898/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном

статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья Н.С. Мазурова

Судья И.В. Сидорова