Решение от 4 сентября 2020 г. по делу № А32-12717/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-12717/2020

г. Краснодар «04» сентября 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 04 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-12717/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юг Дом Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании результатов публичных слушаний недействительными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юг Дом Строй» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании результатов публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:1 площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...>, со «стеклопункт №8» на «многоквартирный дом», заключение о результатах публичных слушаний от 25.12.2019 года №40-УР-2019/Л Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи администрации города Сочи.

Явку своих представителей в судебное заседание, состоявшееся 30.07.2020, стороны не обеспечили. Судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 28.08.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Юг Дом Строй» и гражданином ФИО1 был заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка №4900010904 от 19.07.2019г. (гос. регистрация аренды 01 августа 2019 года, номер регистрации: 23:49:0123016:1-23/050/2019-5).

В соответствии с указанным договором общество стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:1 площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...>.

Общество указывает, что на земельном участка располагаются объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, а именно: нежилое здание, название: навес: площадь 264 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>, кадастровый номер: 23:49:0123016:1360; нежилое здание, название: навес, лит. В: площадь 123, 4 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>, кадастровый номер: 23:49:0123016:1400; нежилое здание, название: склад стеклотары №8, лит. А: площадь 38, 9 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>, кадастровый номер: 23:49:0123016:1397.

21 ноября 2019 года общество обратилось с заявлением в администрацию города Сочи о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:1 со «стеклопункт №8» на «многоквартирный дом».

В ходе предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи были организованы и проведены общественные слушания и оформлены их итоговые результаты.

В соответствии с результатами публичных слушаний от 25.12.2019 комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи было принято решение об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Юг Дом Строй» разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:1 площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...>.

Полагая, что результаты публичных слушаний противоречат действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:1 площадью 2400 кв. м с видом разрешенного использования - «стеклопункт № 8», расположенный по ул. Декабристов, д. 69, п. Лоо Лазаревского района города Сочи, находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Юг Дом Строй», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.10.2019 № 99/2019/287779928.

По информации о градостроительном регламенте земельного участка: территориальная зона «Ж-2» - зона малоэтажной жилой застройки высотой до 15 метров. Вид разрешенного использования «многоквартирный жилой дом» является условно разрешенным видом использования земельного участка в данной территориальной зоне.

Общество в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:1 со «стеклопункт № 8» на «многоквартирный жилой дом» намеревается, таким образом, построить многоквартирный дом.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

Разрешенное использование спорного земельного участка было установлено, исходя из цели его предоставления, не предусматривающей жилищное строительство.

Кроме того, земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид «многоквартирный дом» посредством проведения публичных слушаний, без выставления земельного участка на торги на право аренды под многоквартирное жилищное строительство, приведёт к нарушению установленных законом публичных процедур по предоставлению земельных участков для жилищного строительства.

Согласно абзацу 9 пункта 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 №13016/11).

Предоставление земельного участка в настоящем случае осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 №56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: «Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015).

Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 по делу №А32-15377/2016).

Аналогичная правовая позиция о недопустимости изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного изначально для размещения объекта недвижимости, на многоквартирное жилищное строительство посредством проведения публичных слушаний и последующего внесения изменений в договор аренды земельного участка, без проведения публичных торгов на право аренды земельного участка в целях многоквартирного жилищного строительства, выражена, например в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу №А32-18620/2017, оставленному без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019.

В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее:

«Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации. Исключение составляет, в частности, случай изменения вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство (статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 343-ФЗ).».

Также Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в данном постановлении отметил следующее: «Подлежит отклонению и довод кассационной жалобы о том, что земельный участок не мог быть предметом торгов, поскольку на момент изменения вида его разрешенного использования был застроен (на нем размещалось здание фабрики). Общество не учитывает, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 изменен в нарушение требований закона (статья 615 Гражданского кодекса, статья 85 Земельного кодекса, статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Поэтому судебные инстанции правомерно исходили из незаконности постановления администрации от 22.02.2011 № 294 и недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору от 13.10.2009 № 4000001795.».

В настоящем деле общество добивается по сути изменения вида разрешенного использования земельного участка с размещения объекта недвижимости на строительство многоквартирного жилого дома посредством проведения процедуры публичных слушаний, что недопустимо, поскольку направлено на изменение вида разрешенного использования земельного участка на многоквартирное строительство в обход процедуры проведения торгов на право аренды земельного участка в целях многоквартирного жилищного строительства.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков