Решение от 11 октября 2024 г. по делу № А40-78531/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-78531/24-142-566
11 октября 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 октября 2024 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карелиной П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца – общества с ограниченной ответственностью "Берег" (111674, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Некрасовка, ул 1-я ФИО1, д. 6, к. 1, помещ. 9Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.05.2019, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:06:0012020:16998, общей площадью 74,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1

при участии:

от истца: ФИО2, дов. от 16.05.2024, паспорт, диплом

от ответчика: ФИО3, дов. от 26.06.2024, паспорт, диплом



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Берег" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:06:0012020:16998, общей площадью 74,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 7 675 000 (семь миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 91 369 (девяносто одна тысяча триста шестьдесят девять) руб. 05 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 договора).

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01365/19 от 04.10.2019.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

Истец 29.12.2023 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с запросом (вх. № 33-5-177287/23-(0)-0 от 29.12.2023) по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (далее - Государственная услуга) в отношении арендуемого недвижимого имущества.

В ответ на данное обращение 05.03.2024 Ответчик предоставил с письмом № 33-5-177287/23-(0)-6 проект договора купли-продажи недвижимости, согласно п. 3.1. которого цена Объекта составила 10 374 000 руб. 00 коп.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 16.02.2024 г. № М117-327-П/2024 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, улица Маршала Савицкого, дом 32, помещение 4/1, общей площадью 74,2 кв. м, кадастровый номер: 77:06:0012020:16998» в размере 10 374 000 руб.

Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 20.02.2024 г. № 01/307-24) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю – обществу с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО».

На основании отчета от 28.03.2024 г. № ОО24Н-48 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 29.12.2023 г. рыночная стоимость Объекта оценки отличается от указанного в Проекте Договора, подготовленного Департаментом городского имущества города Москвы и составляет 4 654 407 рублей.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

Таким образом, истец согласовал проект Договора, представленный Департаментом городского имущества города Москвы с учетом протокола разногласий истца.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 03.04.2024 № 33-5-177287/23-(0)-8 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» отклонил протокол разногласий.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора(оплата по договору).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "Берег" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 30 мая 2024 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" эксперту ФИО4 по вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16998, расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 29.12.2023г. без учета НДС?

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" по делу № А40-78531/24-142-566, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:06:0012020:16998, общей площадью 74,2 кв.м. по состоянию на 29.12.2023 г. составляет 7 675 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 7 675 000 руб. (без учета НДС).

Проанализировав заключение эксперта, суд полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

В связи с этим оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усмотрел необходимости в вызове эксперта в судебное заседание, в связи с чем протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 40 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд


Р Е Ш И Л :


Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «БЕРЕГ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:06:0012020:16998, общей площадью 74,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 7 675 000 (семь миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 91 369 (девяносто одна тысяча триста шестьдесят девять) руб. 05 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 договора).

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Берег" (111674, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Некрасовка, ул 1-я ФИО1, д. 6, к. 1, помещ. 9Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.05.2019, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 40 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья:

И.Н. Шевцова