Решение от 10 июля 2020 г. по делу № А40-51902/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-51902/17-64-466
10 июля 2020г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2020 года

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Чекмаревой Н.А. (единолично)

при ведении протокола секретарем ФИО1

проводит судебное заседание по исковому заявлению Правительства Москвы (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» (ОГРН <***>)

об обязании исполнить обязательство в натуре путем подписания акта,

встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» (ОГРН <***>)

к Правительству Москвы

об обязании подписать акт о результатах инвестиционного контракта,

третьи лица: ООО "БукинстЪ", Департамент культурного наследия города Москвы, ООО "ДЭВЕН-ГРУПП" (ИНН <***>), ООО "ВИНОС" (ИНН <***>), ООО "ПИРАМИТ" (ИНН <***>), ООО "ПЕЛАГИЯ И К" (ИНН <***>), ООО "ТАЛЕР" (ИНН <***>), ФИО2, ФИО3, Мосгорнаследие (ИНН <***>) .

в заседании приняли участие:

от истца по первоначальному иску: не явился, извещен

от ответчика по первоначальному иску: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

Судебное заседание проводилось с перерывом с 17.06.2020. по 25.06.2020г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» об обязании исполнить обязательство в натуре, путем подписания Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта в представленной редакции.

26 мая 2017 года определением арбитражного суда по данному делу в порядке статьи 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» к Правительству Москвы об обязании его подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 01.04.1998 года № 1-1212/р-2 (реестровый номер: 12-001090-5001-0012-00001-98) в редакции дополнительных соглашений от 15 августа 2000 года № 1-1212/р-2-1607, от 10 декабря 2002 года № 1-1212/р-2-2026 по реставрации с элементами реконструкции помещений в объекте по адресу; <...>, в представленной ответчиком редакции.

20 апреля 2018 года решением Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, акт подписан в редакции, предложенной ООО «Агроинвест Компани».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2018 года данное решение оставлено без изменения.

22 января 2019 года постановлением Арбитражного суда Московского округа постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2018 г. в части прекращения производства по апелляционной жалобе ООО «БукинистЪ» оставлено без изменения, кассационные жалобы третьего лица - ООО «БукинистЪ», Правительства Москвы, оставлены без удовлетворения. Производство по кассационной жалобе ООО «БукинистЪ» на решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции по делу прекращено.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 05 августа 2019 года № 305-ЭС19-5533 перечисленные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением суда в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ООО "БукинстЪ", Департамент культурного наследия города Москвы, ООО "ДЭВЕН-ГРУПП" (ИНН <***>), ООО "ВИНОС" (ИНН <***>), ООО "ПИРАМИТ" (ИНН <***>), ООО "ПЕЛАГИЯ И К" (ИНН <***>), ООО "ТАЛЕР" (ИНН <***>), ФИО2, ФИО3, Мосгорнаследие (ИНН <***>) .

В обосновании своих требований Правительство Москвы ссылается на то, что согласно Постановлению Правительства Москвы от 28.12.2005 года № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов» в редакции постановления Правительства Москвы о 04.06.2014 года № 305-ПП полномочия по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

Правительство поддержало заявленные требования по первоначальному иску по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства. Истец возражал против удовлетворения исковых требований по встречному иску.

ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» исковые требования по первоначальному иску не признало по доводам письменного отзыва на иск и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ. Поддержало исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Третье лицо, возражало против удовлетворения первоначального и встречного исков по доводам письменного отзыва на иск.

Истец, ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123 АПК РФ в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования по первоначальному иску и по встречному искам не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановлений Правительства Москвы от 19.08.1997 № 616 «Программа строительства, реконструкции и капитального ремонта жилых домов на территории Центрального административного округа города Москвы» и от 29.04.1997 № 304 «Об итогах инвентаризации долей города в инвестиционных контрактах на территории Центрального административного округа города Москвы» между Правительством Москвы и ЗАО «Агроинвест Компани» (Инвестор) заключен инвестиционный контракт от 01.04.1998 № 1-1212/р-2 (реестровый № 12-001090-5001-0012-00001-98) на реализацию инвестиционного проекта по адресу: <...>.

В настоящее время правопреемником ЗАО «Агроинвест Компани» является ООО «Агроинвест Компани».

В соответствии с п.2.1, 2.2 статьи 2 Инвестиционного контракта его предметом являлась реализация инвестиционного проекта по производству проектных, подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ на площадке по адресу: <...>, стр. ГДЖЗ.

Срок ввода объекта в эксплуатацию (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2002) - IV квартал 2002 года.

В соответствии с п. 3.3. Контракта соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между сторонами в следующем соотношении: Администрации в собственность:-50% общей площади Объекта; Инвестору в собственность: 50% общей площади Объекта.

По условиям инвестиционного контракта (п. 3.5, 5.1.5) конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного контракта определяется на основании Акта о реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта (ст. 4.3. Контракта) и основанием для прекращения обязательств по нему.

Актом комиссии о приемке работ по сохранению объекта отнесенного к недвижимому культурному наследию от 23.12.2005 года № 16-03/3741 предъявленный к сдаче объект культурного наследия (ЭК №45 от 27.10.1093 года) «Городская усадьба С-вых, ХУШ-Х1Х вв. Главный дом 1760-1777 гг.» расположенный по адресу: <...> в части ГДЖЗ принят в эксплуатацию.

Сопроводительным письмом от 08.01.2017 года № 08/01-2017 истец в адрес ответчика направил акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 01.04.1998 года № 1-1212/р-2 по реставрации с элементами реконструкции помещений в объекте по адресу: <...>.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП "Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов" в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

Письмом от 11.01.2017 № ДГИ-И-448/17 Департамент городского имущества города Москвы направил обращение, приложением к которому являлся подписанный со стороны Администрации Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в адрес ООО «Агроинвест-Компани», однако Инвестор данный Акт не подписал.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, Правительство Москвы обратилось с настоящим иском в суд.

В Акте реализации в редакции Правительства Москвы (п. 5) при распределении площадей в реконструированных объектах в доле Инвестора учтены помещения, принадлежащие третьим лицам на праве собственности, а именно: Подвал: помещение 17, комнаты 1-5. 5а: этаж 1. помещение 11, комнаты 1а, 16. 9 -в.м, с кадастровым номером 77:01-0001033/2593 (в Акте реализации в редакции Правительства Москвы указаны как Этаж п: помещение XVII, комнаты 1-6 - 56,3 кв.м; этаж 1, помещение XI, комнаты 1-3 - 88,3 кв.м, общая площадь — 144,6 кв.м) принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «ВИНОС»; Этаж 1: помещение XV. комнаты 1. 1а, 2-5 - 172.2 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0001034:2059 принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3.

В свою очередь ООО «Агроинвест-Компани» с предложенной истцом редакцией Акта о результатах реализации инвестиционного контракта не согласен, в связи с чем, просит подписать Акт в предложенной им редакции.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что фактически между сторонами имеется спор относительно содержания Акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта.

Вместе с тем, суд считает исковые требования по первоначальному иску и по встречному иску не подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно ст. 8 Федерального закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положениями статей 15, 16, 19 названного Федерального закона предусмотрены равные права при осуществлении инвестиционной деятельности.

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 7 закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликованным в «Российской газете» 14.12.2011 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дополнена п. 3 следующего содержания: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения названной нормы в новой редакции распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ и обязательства сторон, по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

По условиям Контракта конкретное имущество подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного контракта определяется на основании Акта о реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта и основанием для прекращения обязательств по нему.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-1111 «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов», в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4 и 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судом следует устанавливать правовою природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам соответствующих глав ГК РФ. В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федерального закона от № 427-ФЗ) инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В рамках реализации спорного инвестиционного проекта инвестиционная деятельность осуществлена в форме вложения Инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, иного имущества или практических действий.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В пункте 7 вышеназванного постановления разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно реконструкции объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Действия сторон в рамках Контракта были направлены на достижение общей цели - осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в виде финансирования реконструкции объекта с последующим распределением площадей в объекте в порядке, установленном Контрактом, Контракт предусматривает объединение его сторонами вкладов для достижения результата, содержит условия об обязанностях обеих сторон, в силу чего условия Контракта соответствуют положениям статей 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи, с чем по своей правовой природе Контракт является договором простого товарищества и к урегулированию правоотношений сторон применяются положения главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищи обладают внесенным ими имуществом на праве собственности или по иным основаниям отличным от права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Из анализа названных норм и условий Контракта следует, что составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон Контракта, неисполнение которой влечет невозможность регистрации Инвестором права собственности на соответствующие объекты недвижимости, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенных прав Инвестора.

Как следует из материалов дела помещения: Подвал: помещение 17, комнаты 1-5, 5а; этаж 1, помещение 11, комнаты 1а, 16, 9 -кв.м, с кадастровым номером 77:01-0001033/2593 (Этаж п: помещение XVII, комнаты 1-6 - 56,3 кв.м; этаж 1, помещение XI, комнаты 1-3 - 88,3 кв.м, общая площадь -144,6кв.м); Этаж 1: помещение XV, комнаты 1, 1а, 2-5 - 172,2 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0001034:2059 выбыли из собственности Правительства Москвы 19.06.1997 года на основании договора купли продажи имущества ВАМ № 10178 от 30.04.1997 года заключенного с ООО «ВИНОС».

Контракт был заключен 01.04.1998 года, то есть после того как собственником спорных помещений стало ООО «ВИНОС».

Поскольку на момент заключения Контракта собственником спорным спорных помещений являлось ООО «ВИНОС», Администрация не имела право определять юридическую судьбу спорных помещений и такие помещения не входили в предмет Контракта, не являлись общей долевой собственностью сторон Контракта в период его реализации, а, следовательно, не могут учитываться в Акте реализации.

Исходя из буквального толкования условий Контракта пункт 5.2.6. Контракта не устанавливает порядок распределения площадей объектов реконструкции между сторонами Контракта, а определяет порядок привлечения соинвесторов к участию в Контракте.

Согласно пункту 5.2.6. Контракта Инвестор обязуется в течение 6 месяцев после заключения Контракта, обеспечить привлечение всех собственников и арендаторов реконструируемых строений в соинвесторы в установленном порядке. Оформляется дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемой частью Контракта. Предусмотреть, что соинвесторы привлекаются за счет доли Инвестора.

В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального значения содержащихся слов в пункте 5.2.6. Контракта, стороны установили обязанность для Инвестора обеспечить привлечение к участию в Контракте третьих лиц путем заключения с ними дополнительного соглашения к Контракту, и определили, что привлечение таких лиц будет осуществляться за счет доли Инвестора.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Поскольку условие Контракта об обязании Инвестора обеспечить привлечение третьих лиц к участию в Контракте за счет своей доли (пункт 5.2.6.) не создает обязанности для третьих лиц стать участником Контракта, исполнение такой обязанности Инвестором невозможно без согласованной воли третьих лиц, выраженной путем составления письменного документа подписанного лицами, совершающими такую сделку, в данном случае - Инвестором, Администрацией и соответствующими третьими лицами (пункт 1 статьи 161, подпункт 1 пункта 1 статьи 162 гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ООО «БукинистЪ», как субъект малого предпринимательства, с 01 декабря 1996 года осуществляет пользование нежилыми помещениями, расположенными внутри Объекта - помещение XI, комнаты 2-4 (подвал) и помещение VII, комнаты 1-8, 11,12 (этаж 1), на основании договора аренды от №0-1164/94 от 04 октября 1994 года (зарегистрирован 19 февраля 1998 года за № 1-00206/98), заключенного с Москомимуществом (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы).

Договор аренды является действующим до настоящего времени. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, право аренды у ООО «БукинистЪ» возникло до заключения инвестиционного контракта.

Согласно условиям Контракта, его стороны установили обязанность для Инвестора обеспечить привлечение к участию в нем третьих лиц (собственников и арендаторов помещений Объекта) путем заключения с ними дополнительных соглашений к Контракту, определили, что привлечение этих лиц будет осуществляться за счет доли помещений Инвестора (пункт 5.2.6. Контракта).

Однако в нарушение указанного пункта, Инвестором не предприняты меры по привлечению ООО «БукинистЪ» к участию в Контракте, дополнительное соглашение с ним не заключено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату заключения Контракта, при приватизации государственного и муниципального имущества используются различные способы приватизации, в том числе, продажа государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями.

Постановление Московской городской думы от 17 января 1996 года № 6 «Об утверждении Положения об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесённых к памятникам истории и культуры», действующее на момент заключения Инвестиционного контракта, предусматривало, что арендатор имеет преимущественное право выкупа объекта.

При наличии в заявленном к продаже объекте двух и более арендаторов каждый из них имеет равные права на приобретение в собственность арендуемой им части объекта. При отказе одного или нескольких арендаторов от покупки, арендуемой им части объекта разрешается продажа всего объекта или всех оставшихся частей одному из арендаторов, пользующемуся частью этого объекта. Обязательства нового собственника по отношению к другим пользователям объекта включаются в Договор купли - продажи и план приватизации (пункт 3.13).

Кроме того, ООО «БукинистЪ», являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного имущества, стремясь реализовать предоставленное ему законом право), в 2016 году и 2017 году, обращалось с заявлением о выкупе помещений в собственность на основании ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

07 июня 2018 года, в ответ на запрос №33-5-81690/17-(0)-0 от 06 июня 2018 года ООО «БукинистЪ» о реализации упомянутого преимущественного права, Департаментом городского имущества города Москвы принято решение об отказе в реализации преимущественного права ООО «БукинистЪ» на выкуп недвижимого имущества, в связи с наличием заявленных Инвестором в судебном порядке прав на спорное имущество.

Между тем, пунктом 3 статьи 3 федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. (п. 3 введен Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 7 федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что положения статьи 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 3 статьи 3 и пунктов 3 и 4 статьи 18 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 ноября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу настоящего Федерального закона."

Дата вступления в силу федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ -26.12.2011 года, - ст. 6 Федеральный закон от 14.06.1994 № 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания".

По Контракту обязательства сторон по распределению помещений, являвшихся предметом Контракта, не исполнены.

В соответствии со ст. 1043 ГК РФ, положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ФЗ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объект строительства по договору о совместной деятельности или по договору инвестирования до его раздела в натуре находится в режиме общей долевой собственности сторон соответствующего договора.

Следовательно, до раздела в натуре помещений регистрации права собственности за каждым собственником спорный объект являлся общей долевой собственностью Правительства г. Москвы и общества.

Таким образом, до момента подписания акта реализации инвестиционного контракта, в соответствии с п. 3 ст. 1043 ГК РФ - пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, Правительство Москвы не вправе распоряжаться общим имуществом товарищества, без согласия ООО "АгроинвестКомпани".

Приватизация - акт самостоятельного распоряжения субъектом Российской Федерации, в нашем случае, принадлежащим ему на праве собственности имуществом, что подтверждается актом государственной регистрации права.

Однако, на данный момент, недвижимое имущество, являющееся предметом Контракта, не может принадлежать на праве собственности городу Москве, поскольку имеется спор о праве собственности на данное имущество.

Кроме того, право на получение в собственность недвижимого имущество, являющегося предметом Контракта, возникло у сторон Контракта, после выполнения инвестором своих обязательств по Контракту надлежащим образом -с 23.12.2005г.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 5.08.2008г., - п. 1 ст. 10.

При этом п. 2 ст. 9 данного закона, который мог бы являться основанием для приватизации помещений, которые находились в аренде у ООО "Букинистъ", вступил в силу 1 января 2009 года, то есть спустя три года после окончания реконструкции предмета Контракта и возникновения у сторон Контракта обязанности на получение права собственности на помещения, которые являлись предметом Контракта.

Таким образом, ООО "Букинистъ" не имеет нарушенных прав по настоящему делу, подлежащих защите.

Доводы ООО "Букинистъ" о соответствии его требованиям Закона № 159-ФЗ на момент подачи заявления о выкупе не имеют правового значения для разрешения спора по настоящему делу.

Статьей 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены условия для приватизации.

ООО "Букинистъ" не представлено в материалы настоящего дела каких-либо доказательств соответствия указанным требованиям.

ООО "Букинистъ" в материалы дела представлена копия протокола совещания от 4.04.2000г. по вопросу реставрации объекта Контракта с участием владельцев помещений на текущий момент (т. 11 л.д. 70-78), включая ООО "Дэвен-Групп".

Таким образом, за пять лет до завершения контракта, на стадии проектных работ, лицо, имеющее право на участие в Контракте, имело возможность на участии в его реализации. Однако данное право не реализовало.

Вместе с тем, из пунктов 2.2., 5.2.1. Контракта следует, что Инвестор обязуется произвести проектные, подготовительные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы в объектах реконструкции за свой счет. Инвестор обязуется за свой счет обеспечить финансирование проекта в полном объеме.

Как следует из пункта 1.2. Контракта Инвестор направляет собственные или заемные средства на развитие и реновацию объектов недвижимости в рамках реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 3.3. Контракта после выполнения сторонами обязательств по Контракту производится раздел площадей в натуре, в соответствии с которым Инвестору - 50 % общей площади, Администрации - 50 % общей площади.

Исходя из установления значения условий пункта 5.2.6 Контракта путем сопоставления с пунктами 1.2., 2.2., 3.3., 5.2.1., Контракта, стороны установили, что финансирование проекта и все работы по реконструкции объектов недвижимости Инвестор осуществляет своими силами, за свой счет и в полном объеме, при этом раздел реконструируемых объектов производится в равных долях, а в случае привлечения к участию в Контракте третьих лиц, такие лица привлекаются за счет доли Инвестора.

Таким образом, поскольку дополнительных соглашений к Контракту с ООО «ВИНОС», либо иных доказательств, свидетельствующих о его участии в реализации Контракта в материалы дело не представлено, включение спорных помещений в Акт реализации за счет доли Инвестора неправомерно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 1276/13 от 04 июня 2013 года, в случае удовлетворения иска о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Поскольку судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права собственности на нежилые помещения, он не должен нарушать права и законные интересы других лиц.

Таким образом, помещения, на которые зарегистрированы права третьих лиц, подлежат исключению из акта о реализации инвестиционного проекта.

При этом согласно условиям Контракта (пункт 3.3) после выполнения сторонами обязательств по Контракту производится раздел площадей в натуре, в соответствии с которым Инвестору - 50% общей площади, Администрации - 50% общей площади.

При исключении спорных помещений из акта о реализации инвестиционного проекта в редакции Правительства Москвы, распределение помещений между сторонами нарушит соотношение площадей, подлежащих передаче Администрации и Инвестору, указанное в Контракте.

Как указано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Принимая во внимание указанные разъяснения, доводы Правительства Москвы и общества «БукинистЪ», суд приходит к выводу о недобросовестности поведения общества «Агроинвест Компани» с учетом того, что Правительство Москвы гарантировало арендаторам помещений право на участие в Контракте и инвестор принял на себя перед Правительством Москвы обязательство по привлечению соинвесторов.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п.7 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

На момент заключения Контракта действовали положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 33 данного Закона с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена. Однако доказательств регистрации права общей долевой собственности в порядке, предусмотренном законом на момент заключения Контракта, а также в последующем в материалах дела не имеется.

При этом решение вопроса о разделе помещений между инвестором и Правительством Москвы, возможном исключении спорных помещений из состава тех помещений, которые подлежат передаче инвестору и признании за арендатором преимущественного права на приватизацию осуществляется судом исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, оценки условий Контракта и поведения его сторон, с точки зрения добросовестности, в том числе с учетом того, что инвестор принял на себя обязанность по привлечению в качестве соинвесторов всех собственников и арендаторов реконструируемых строений, условия Контракта не содержали в себе указаний на конкретное имущество, подлежащее передаче инвестора.

Таким образом, заключаемый сторонами Акт о результатах реализации инвестиционного контракта должен соответствовать как условиям Контракта, так и нормам действующего законодательства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 1276/13 от 04 июня 2013 года, в случае удовлетворения иска о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Поскольку судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права собственности на нежилые помещения, он не должен нарушать права и законные интересы других лиц.

С учетом изложенного, Акт реализации в редакции, предложенной сторонами, не соответствует условиям Контракта, противоречит действующему законодательству и принципу добросовестности сторон.

С учетом изложенного, исковые требования по первоначальному и встречному искам удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчиков.

На основании ст.ст. 11, 12, 218, 219, 244, 252, 421, 431 ГК РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1, Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» руководствуясь ст.ст. 8,9, 64, 65, 67, 71, 81, 102, 110, 123, 156, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражныйапелляционный суд.

Судья Н.А. Чекмарева