Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А73-16786/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16786/2024
г. Хабаровск
11 февраля 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 28.01.2025.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Созыгашевой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР КОМФОРТА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>, оф. 107)

к Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

о признании права собственности на самовольную постройку

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, по доверенности от 14.01.2025, диплом от 09.07.2010;  (посредством веб-конференции) ФИО2, по доверенности от 06.09.2024, адвокат;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 07.10.2024 №1.1-29-114, диплом (до перерыва), ФИО4, по доверенности от 14.10.2024 №1.1-29-123, диплом от 12.07.2022 (после перерыва)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  «ВЕКТОР КОМФОРТА» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Хабаровска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - здание с кадастровым номером 27:23:0011143:26, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 768,1 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 4, в том числе подземных 1.

Определением суда от 20.09.2024 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 21.10.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании 10.12.2024 судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований – истец просит признать право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - здание с кадастровым номером 27:23:0011143:26, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 836,2 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 4, в том числе подземных 1, в соответствии с техническим планом здания от 19.09.2024.

Ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому против удовлетворения исковых требований возражает. Доводы отзыва сводятся к тому, что истец не предпринимал мер по легализации самовольной постройки. Также ссылается на то обстоятельство, что согласно Правилам землепользования в зоне предприятий V класса опасности П-3 вид разрешенного использования не содержит вида «заводоуправление».

В судебном заседании 28.01.2025 представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика поддержал доводы письменного отзыва, пояснил суду, что замечаний в отношении представленных истцом заключений не имеется.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 222 (пунктам 1 - 3) ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил следующее:

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям (пункт 25).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Такой подход изложен в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом 22.07.2020.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как следует из представленной в материалы дела выписки ЕГРН, истец является собственником здания с кадастровым номером 27:23:0011143:26, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 515,1 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе поземных 1, год завершения постройки: 1962, кадастровая стоимость объекта: 13 810 418 руб.

Право собственности на указанный объект недвижимости перешло к истцу на основании договора купли-продажи имущества 25.01.2024 от ООО «Диалог» (ИНН <***>).

В соответствии со статьей 263 указанного Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В статье 40 ЗКРФ также указано, что собственник земельного участка имеет, в том числе, право возводить жилые производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Застройка земельного участка объектами капитального строительства должна осуществляться в соответствии с ГрК РФ.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из Протокола о результатах проведения торгов по лоту № 1 от 19.01.2024, проведенных в рамках осуществления процедуры конкурсного производства в отношении ООО «Диалог», следует, что лот № 1 - Здание (заводоуправление), площадь 515,1 кв. м., с пристройкой 3-го надземного этажа (отсутствует разрешение на реконструкцию и акт ввода в эксплуатацию пристройки), кадастровый номер 27:23:0011143:26, расположенное по адресу: <...> - ФИО5, 1.

Таким образом, реконструкция нежилого помещения, которая изменила параметры помещения в части его площади на 321,1 кв.м и количества этажей до 4, в том числе подземных 1, произведена предыдущим собственником здания, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что у истца объективно отсутствовала возможность по принятию мер по легализации такой реконструкции, как до ее начала, так и после ее фактического окончания.

Представленными в материалы дела экспертными заключениями установлено и ответчиком не оспаривается, что в текущем состоянии после произведенной реконструкции спорный объект соответствует санитарным, противопожарным, градостроительным и иным требованиям, предъявляемым к зданиям такого типа, и не влечет за собой угрозу жизни и здоровью.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы по делу сторонами не заявлено.

В отношении доводов ответчика о размещении объекта в градостроительной зоне, не предусматривающей размещение объектов типа «заводоуправление», суд приходит к следующему.

Согласно п. 27 «Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» (утв. Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211) в территориальной зоне предприятий V класса опасности П-3 предусмотрено размещение объектов капитального строительства различного назначения, в том числе, размещение административных зданий.

При этом из заключения ООО «НК проект» следует, что реконструированное здание заводоуправления используется под размещение офисных помещений, что не противоречит видам разрешенного использования земельного участка (под административное здание).

Оценив представленные истцом документы по правилам ст. 71 АПК, суд приходит к выводу, что перечисленные документы достаточны для подтверждения соответствия реконструкции спорного объекта требованиям последнего абзаца п.3 ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, имеются установленные законом основания для удовлетворения исковых требований.

В силу пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

В силу положений ст. 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ суд полагает возможным отнести судебные расходы по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР КОМФОРТА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на объект недвижимости - здание с кадастровым номером 27:23:0011143:26, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 836,2 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 4, в том числе подземных 1, в соответствии с техническим планом здания от 19.09.2024.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР КОМФОРТА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из  федерального бюджета государственную пошлину в сумме 86 052 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 07.09.2024.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                                Т.И. Терехова