Решение от 27 января 2020 г. по делу № А40-182186/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-182186/19-61-1570
27 января 2020 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 января 2020 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ СТОМАТОЛОГИИ" (129090, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК КОПТЕЛЬСКИЙ 1-Й, ДОМ 10, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 2 КОМ 1-6,7А,7Б,8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.04.2017, ИНН: <***>)

к ответчикам: 1) ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТПГ ОГМА" (129090 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК КОПТЕЛЬСКИЙ 1-Й ДОМ 10СТРОЕНИЕ 1 ЭТ 2 КОМ 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.10.2002, ИНН: <***>); 2) Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312774624700255, ИНН <***>)

третье лицо ФИО3

о признании расторжения договора аренды незаконным.

при участии:

от истца – ФИО4 доверенность от 08.07.2019г.

от ответчиков – не явились, извещены

от третьего лица - ФИО5 по доверенности от 23.09.2019 года.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ СТОМАТОЛОГИИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТПГ ОГМА", Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании одностороннего расторжения ответчиками договора аренды № 08/19 от 13.03.2019 года незаконным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ответчик отзыв на иск в порядке ст. 131 АПК РФ не представил. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение ответчика о времени и месте судебного разбирательства. При таких обстоятельствах дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТПГ ОГМА» (арендодатель) и ООО «Клиника профессиональной стоматологии» (арендатор) заключен договор на аренду помещения №08/19 от 13 марта 2019 года.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью - 102,25 кв.м., расположенное по адресу: <...> этаж, комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7а, 7б, 8 (далее - Помещение).

В соответствии с п. 1.2. договора цель использования помещения: оказание медицинских услуг, стоматология, что является существенным условием договора.

Согласно п. 2.1. договора, договор вступает в силу с 13.03.2019 года и действует по 12.02.2020 года.

Пунктом 1.3 договора установлено, что здание по адресу: <...> принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН 11.06.2014 сделана запись регистрации № 77-77-11/005/2014-890 и выдано свидетельство о государственной регистрации серии 77-АР126638.

Согласно выписке из ЕГРН с 26.06.2019 г. собственником здания с арендованными помещениями стал ФИО2, а с 05.07.2019 г. собственником стал ФИО3.

03.07.2019 и 04.07.19 истец получил от ответчиков уведомления о расторжении договора аренды в связи со сменой собственника и с требованием освободить арендованное помещение в течение календарного месяца со дня получения уведомления.

Истец считает, что одностороннее расторжение арендодателем договора аренды по указанной ответчиками причине противоречит законодательству (ч. 1 ст. 617 ГК РФ), что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

ФИО3 возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, представил отзыв на иск, в котором указал, что между ФИО3 и ИП ФИО2 был заключен договор мены недвижимого имущества от 03.07.2019 г., зарегистрированный в надлежащей форме в Росреестре, о чем в ЕГРН сделана запись 77:01:0003042:1095-77/011/2019-5 от 05.07.2019г., в соответствии с которым к ФИО3 перешло право собственности на нежилое здание и земельный участок по адресу: 129090, <...>.

ООО «ТПГ ОГМА» уведомлением от 03.07.2019 года уведомило истца о расторжении договора аренды в связи со сменой собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из толкования статей 382, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" новый собственник имущества становится стороной договора аренды со всеми, вытекающими из данного договора правами и обязанностями.

ИП ФИО2 направил в адрес истца письмо от 04.07.2019 г. № 01/19, в котором уведомил истца о расторжении договора аренды на основании п. 2.3 договора.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положения п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предусматривают возможность осуществления предоставленного ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором права на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310), путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, в которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, п. 2.3 договора аренды предусматривает право арендатора в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий п. 2.3. договора, у ИП ФИО2 как арендодателя отсутствовало право на досрочное расторжение договора.

В силу положений статей 153, 154 ГК РФ уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, поскольку оно направлено на прекращение прав и обязанностей по договору.

С учетом изложенного, поскольку в силу ст. 617 ГК РФ и условий договора отсутствуют правовые основания для одностороннего расторжения договора аренды при смене собственника помещения и по требованию арендодателя, совершенные ответчиками односторонние сделки по досрочному расторжению договора аренды № 08/19 от 13.03.2019 г. во внесудебном порядке, выраженные в уведомлениях от 03.07.2019 г. и № 01/19 от 04.07.2019 г., являются незаконными.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворении их в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным одностороннее расторжение договора на аренду помещения № 08/19 от 13.03.2019 г., выраженное в уведомлении ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТПГ ОГМА" от 03.07.2019 г. и уведомлении Индивидуального предпринимателя ФИО2 № 01/19 от 04.07.2019 г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТПГ ОГМА" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ СТОМАТОЛОГИИ" расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ СТОМАТОЛОГИИ" расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Н.В. Орлова