Решение от 23 мая 2019 г. по делу № А39-8355/2018

в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено казенное учреждение городского округа Саранск "Городская недвижимость" (далее – третье лицо, учреждение).

Вступившим в законную силу
решением по делу №А39-3869/2018 установлено следующее.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен

№ 224/14-Ар
г. Договор
19 июня 2014
аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с которым по акту приема-передачи от 19.06.2014 г. арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду часть рампы № 1, площадью 966,0 кв.м, расположенной по адресу: <...>, для эксплуатации автомобильной рампы (п. 1.1 Договора).

Часть рампы принадлежит городу Саранску на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2004 г., серии 13 АЕ 672702.

Срок действия договора аренды определен сторонами с 19.06.2014 г. по 18.06.2019 г. (п. 1.2 Договора). Договор аренды прошел государственную регистрацию 10 июля 2014 г.

По условиям договора аренды на истца возлагалась обязанность по своевременному внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и последующими дополнениями и изменениями к нему (пункт 2.4.2 договора).

На момент заключения договора аренды размер годовой арендной платы указывался в сумме 54483 руб. 05 коп.

В январе 2018 г. от учреждения "Городская недвижимость", представляющего интересы Администрации, в адрес общества "Мордовоптцентр" поступило уведомление от 22.01.2018 г. №68-Исх с новым расчетом размера арендной платы, который составил 49121 руб. 10 коп. в месяц. или 589453 руб. 20 коп. в год.

В связи со значительным увеличением размера годовой арендной платы за пользование имуществом арендатор обратился в администрацию с требованием о расторжении договора аренды от 19 июня 2014 г. №224/14-Ар.

Отказ администрации в расторжении договора аренды, оформленный сообщением от 16.04.2018 г. №3368-Исх, послужил основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Исковые требования основаны на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении иска истцу было отказано.

Отказывая в удовлетворении иска суд исходил из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ закреплены положения о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как предусмотрено условиями договора аренды, пересмотр (перерасчет) арендной платы производится в случае увеличения в соответствии с решениями Совета депутатов городского округа Саранск, регулирующими арендную плату за муниципальное имущество на текущий календарный год (пункт 3.4. договора).

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в соответствии с законодательством, если иное не предусмотрено настоящим договором (пункт 5.1. договора). При этом предложения по данному поводу рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются в форме дополнительного соглашения либо письмами (пункт 5.2. договора).

В период действия договора аренды на отношения сторон по поводу размера арендной платы распространялось решение Совета депутатов городского округа Саранск от 28.10.2008 № 188 "Об определении рыночной величины арендной платы за муниципальное имущество и признании утратившими силу некоторых решений Совета депутатов городского округа Саранск", пунктом 1 которого вводилась с 1 января 2009 г. рыночная величина арендной платы за использование муниципального имущества, определяемая независимым оценщиком.

Нормативными актами представительного органа местного самоуправления городского округа Саранск (решение Совета депутатов городского округа Саранск от 26 декабря 2012 г. №170, от 26 июня 2014 г. №352, от 8 сентября 2015 г. №454, от 29 ноября 2016 г. №25, от 21 ноября 2017 г. №125) в соответствующие периоды устанавливалась меры имущественной поддержки хозяйствующим субъектам, арендующим муниципальное имущество, путем применения понижающих коэффициентов при определении размера арендной платы.

Данного рода преференции, то есть применение понижающего коэффициента к размеру арендной платы, распространяли свое действие на арендаторов, осуществляющих социально-значимые виды деятельности, перечисленные в решениях Горсовета, а также на субъектов малого и среднего предпринимательства.

Между тем, как установлено материалами дела и подтверждено представителем истца, общество не осуществляло в период действия договора аренды социально-значимые виды деятельности, отмеченные в решениях Горсовета. Общество также не относилось к числу субъектов малого и среднего предпринимательства. Данное обстоятельство также сторонами не оспаривается.

Анализируя представленный в материалы дела расчет размера арендной платы, подлежащей уплате с 01.01.2018 г., предложенный для подписания истцу учреждением сообщением от 22.01.2018 г. №68-Исх, суд приходит к выводу о его соответствии условиям договора аренды и решению Совета депутатов городского округа Саранск от 28.10.2008 № 188. Размер годовой арендной платы (589453 руб. 20 коп.) в данном расчете установлен на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, расположенных в г.о.Саранск, подготовленного ООО "Оценочные системы" 15 декабря 2017 г., в котором рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. для спорного объекта составила сумму 50,85 руб. без учета НДС.

Между тем, при рассмотрении данного спора судом не установлена обоснованность и возможность применения в отношении истца понижающего коэффициента к расчету размера арендной платы, оплата которой осуществлялась арендатором в периоды с 01.07.2014 г., с 14.09.2015 г., с 01.01.2017 г. согласно представленным в материалы дела расчетам размера арендной платы, поскольку общество не являлось субъектом малого и среднего предпринимательства.

Совершение ответчиком и учреждением действий по составлению и направлению нового расчета размера арендной платы, содержащего рыночную стоимость арендной платы без понижающих коэффициентов, явилось следствием приведения в соответствии с нормативно-правовой базой договорных отношений по использованию имущества.

В ходе судебного разбирательства сам факт наличия существенного изменения обстоятельств не подтвердился. При заключении договора аренды стороны изначально предусмотрели возможность увеличения размера арендной платы на основании решений представительного органа местного самоуправления. Данные нормативно-правовые акты опубликованы в официальных источниках информации и имеют широкий доступ.

Более того, решения Совета депутатов, устанавливающие порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом городского округа Саранск в соответствующие периоды, не претерпели каких-либо изменений, существенным образом влияющих на взаимоотношения сторон спора, не установили дополнительных условий для расчета арендных платежей по отношению к арендаторам, к которым относится истец.

Размер рыночной стоимости арендной платы, указанный в расчете за 2014 г., подлежащий уплате с 01.07.2014 г., в сумме 45025руб. 26коп., кардинальным образом в период действия договора аренды не изменился. Согласно расчету размера арендной платы за 2018 г. размер месячной арендной платы составил сумму 49121 руб. 10 коп., то есть увеличился за четыре года лишь на 9%.

В ежегодных расчетах размера арендной платы (за 2014 г., 2015 г., 2017 г.) сторонами указывалась сумма арендных платежей, как с учетом действия понижающего коэффициента, так и без учета понижающего коэффициента. При этом в расчетах указывается порядок применения понижающего коэффициента и содержится ссылка на соответствующий нормативный документ (решение Совета депутатов городского округа Саранск).

В период действия договора аренды общество могло разумно предвидеть то обстоятельство, что размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом подлежал установлению и оплате в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку нормативного обоснования применения к нему понижающего коэффициента не имелось.

В решении по делу №А39-3869/2018 судом было указано, что ООО "Мордовоптцентр" не лишено возможности воспользоваться своим правом на судебную защиту путем как оспаривания размера арендной платы, так и оспаривания отчета об определении размера рыночной арендной платы за пользование имуществом, находящимся в публичной собственности.

ООО "Мордовоптцентр" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с настоящим иском о признании отсутствующим права муниципальной собственности городского округа Саранск на часть рампы №1, литер Б; этаж: надземный, назначение: нежилое; площадью 966 кв.м, адрес: <...> дом №7, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.11.2004 регистрационной записью № 13-1/23-173/2004-13 и взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 25.09.2015 по 25.09.2018 в размере 200193 рубля 84 коп., полученного в виде арендной платы по рассматриваемому договору аренды за 3 года, предшествующих подаче настоящего иска.

Исходя из ряда уточнений исковых требований, основанием данного иска является утверждение истца о том, что часть рампы № 1 не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, являясь принадлежностью здания. В связи с этим у Администрации не могло возникнуть право индивидуальной собственности на данное имущество, поскольку оно относится к общей долевой собственности лиц (истец и привлеченные к участию в деле третьи лица), которым на праве собственности в настоящее время принадлежат помещения в здании, к которому примыкает рампа №1.

Заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в судебном разбирательстве, исследовав имеющиеся доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Предметом спора является разрешение вопроса о квалификации части рампы № 1 в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и о собственнике названного имущества. В связи с этим юридически значимыми обстоятельствами являются: основания возникновения части рампы № 1 как объекта гражданских прав и основания возникновения у ответчика права собственности на данный объект.

Судом установлено, что часть рампы №1 площадью 966кв.м возникла как объект прав в результате заключения долевыми собственниками комплекса зданий оптовой базы соглашения о прекращении долевой собственности и выделе долей собственников в натуре.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В данном случае долевые собственники пришли к соглашению о выделе своих долей в натуре.

Из соглашения о прекращении долевой собственности, заключенного всеми её участниками, в совокупности с данными технического паспорта усматривается следующее.

Как следует из технического паспорта комплекса зданий по ул. 2-я Промышленная г. Саранска, рампы №1 и №2 с площадями 1518кв.м находились в составе здания с лит. Б - склады площадью 22440кв.м.

По техническому паспорту в здании складов с лит. Б имеются также две ж/д эстакады площадями по 1428,1кв.м (номера по экспликации 21 и 22).

По соглашению о прекращении долевой собственности в здании складов лит. Б в индивидуальную собственность ОАО "Хозторг" выделены помещения общей площадью 5179,2кв.м: склад № 7, ТГ №1 (№ по экспликации 16), ж/д эстакады (номера по экспликации 22 и 21), склады (номера по экспликации34, 35, 37), автоэстакада (номер по экспликации 36).

В индивидуальную собственность ОАО "Хозторг" выделена ж/д эстакада с номером 21 площадью 852кв.м.

В индивидуальную собственность ОАО "Галантерея" в здании складов под лит. Б выделена ж/д эстакада с номером по экспликации 21 площадью 576кв.м.

Таким образом, ж/д эстакада под номером 21 площадью 1428,1кв.м разделена в индивидуальную собственность ОАО "Хозторг" (площадью 852кв.м) и ОАО "Галантерея" (площадью 576кв.м).

По соглашению в здании складов лит. Б в индивидуальную собственность ООО ТД "Лисма-Электро" выделены помещения общей площадью 5781,3кв.м, в том числе ж/д эстакада площадью 553кв.м с номером 22 по экспликации.

Таким образом, по соглашению ж/д эстакада под номером 22 разделена в индивидуальную собственность ОАО "Хозторг" площадью 299кв.м, в собственность ООО ТД "Лисма-Электро" - 533кв.м.

По соглашению рампа №1 площадью 1518кв.м также разделена в индивидуальную собственность между ОАО "Хозторг" (площадь 966кв.м) и ОАО "Галантерея" (площадь 552кв.м).

По соглашению рампа №2 площадью 1518кв.м также разделена в индивидуальную собственность ООО ТД "Лисма-Электро" (площадь 828кв.м), ОАО "Культторг" (площадь 522кв.м) и ОАО "Хозторг" (площадь138кв.м).

Исходя из данных технического паспорта и содержания соглашения о прекращении долевой собственности и выделе долей в натуре, судом делается вывод о том, что выдел долей в натуре был произведен долевыми собственниками исходя из сложившегося порядка пользования зданием складов лит. Б.

Названное соглашение не оспорено.

На основании этого соглашения ОАО "Хозторг" осуществило государственную регистрацию права собственности на часть рампы №1 площадью 966кв.м. Зарегистрированное право ОАО "Хозторг" на указанный объект не оспаривалось.

В ходе конкурсного производства, открытого в отношении имущества должника (банкрота) - ОАО "Хозторг", имущество, находящееся по адресу: <...>, принадлежащее ОАО "Хозторг" (включая спорный объект), по результатам инвентаризации было включено в конкурсную массу должника и реализовывалось конкурсным управляющим в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 № 6-ФЗ (ред. от 21.03.2002, с изм. от 01.10.2002).

Согласно статье 112 названного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Имущество должника, не проданное на первых торгах, выставляется на повторные торги или реализуется конкурсным управляющим на основании договора купли - продажи, заключенного без проведения торгов.

Статьей 118 Закона о несостоятельности было установлено, что об имуществе должника, которое предлагалось к продаже, но не было реализовано в ходе конкурсного производства, при отсутствии заявлений собственника имущества должника - унитарного предприятия, учредителей (участников) должника - юридического лица о правах на указанное имущество конкурсный управляющий уведомляет уполномоченные органы соответствующего муниципального образования.

Не позднее одного месяца с момента получения соответствующего уведомления уполномоченные органы соответствующего муниципального образования принимают указанное в пункте 1 настоящей статьи имущество на баланс и несут все расходы по содержанию этого имущества. В соответствии со статьей 119 Закона после рассмотрения арбитражным судом отчета конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства арбитражный суд выносит определение о завершении конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 27.01.2003 по делу №А39-1243/01-95/12 был проверен и утвержден отчет конкурсного управляющего ОАО "Хозторг". Судом был установлен факт неполной реализации имущества должника и направления конкурсным управляющим ОАО "Хозторг" в адрес Администрации города Саранска обращения о принятии в муниципальную собственность имущества должника, не реализованного в ходе конкурсного производства.

В силу обязанности, установленной статьей 118 Закона о несостоятельности в 2004 году, ответчик принял в муниципальную собственность нереализованное имущество ОАО "Хозторг", в том числе спорную часть рампы №1 площадью 966кв.м.

Поскольку на момент передачи имущества от конкурсного управляющего к Администрации города Саранска право собственности ОАО "Хозторг" на часть рампы №1 было зарегистрировано, в силу требований статьи 131 Гражданского кодекса РФ ответчик также осуществил государственную регистрацию права муниципальной собственности на данное имущество 22 ноября 2004 года.

Таким образом, спорное имущество было введено в гражданский оборот по соглашению участников долевой собственности и принято ответчиком в муниципальную собственность в качестве такового на основании статьи 118 Закона о несостоятельности (банкротстве).

В последующем спорный объект был выставлен на торги в целях продажи права его аренды. Истец участвовал в торгах и был признан победителем. По результатам подведения итогов торгов между истцом и ответчиком был заключен договор №224/14-Ар от 19.06.2014 аренды части рампы №1 площадью 966кв.м, расположенной по адресу: <...> и договор исполнялся ответчиком с 2014 года.

Таким образом, довод истца о том, что такой объект как часть рампы № 1 площадью 966кв.м по адресу: <...> не существует не соответствует действительности.

Объект введен в гражданский оборот, в отношении него имеются гражданские права и обязанности, истец пользуется данным объектом на праве аренды, и очевидно имеет свой интерес в данном объекте.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) указано, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В данном случае истец является арендатором имущества на основании договора аренды, который исполнялся его сторонами с 2014 года и истцом не оспаривался. Срок действия договора аренды истекает 18.06.2019.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые гражданские права.

При установленных обстоятельствах иск ООО "Мордовоптцентр" фактически направлен на прекращение права собственности ответчика в целях безвозмездного использования истцом спорного имущества, что квалифицируется судом как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

Правовых оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика на часть рампы №1 площадью 966кв.м, находящуюся по адресу: <...> судом не усмотрено.

Истец также просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 200193руб. 84коп., составляющее арендную плату, внесенную истцом во исполнение договора аренды, за три года, предшествующих обращению в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатору, коим является истец по настоящее время, вменена обязанность по полному и своевременному внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Арендная плата в размере 200193руб. 84коп. вносилась истцом во исполнение условий договора аренды. Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия по делу №А39-3869/2018, вопреки решениям Совета депутатов городского округа Саранск истец вносил арендную плату в меньшем размере, нежели был обязан. При этом размер арендной платы по договору аренды в отношении спорного имущества, установленный решениями Совета депутатов городского округа Саранск, в настоящем не признан завышенным.

На основании вышеизложенного иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

р е ш и л:

в иске обществу с ограниченной ответственностью Республиканский оптовый центр "Мордовоптцентр" (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяМ.Н. Алёхина