Решение от 31 июля 2020 г. по делу № А73-2304/2020

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2304/2020
г. Хабаровск
31 июля 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 29.07.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи И.М. Богуновым,

рассмотрел в заседании суда дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681008, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новое Время» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика – Д.С. Гапченко, представитель, доверенность от 12.05.2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс» (далее – ООО «Комплекс») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» (далее – ООО «Новое время») о расторжении договора предоставления в пользование общего имущества многоквартирного дома № 7-2019 от 01.11.2019, возложении обязанности произвести демонтаж размещенного оборудования и объектов.

Исковые требования мотивированы тем, что целевое назначение земельного участка, в границах которого размещен спорный объект, исключает нахождение в его составе торгового павильона. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также предписаниями жилищного законодательства.

В отзыве на иск и дополнениях ООО «Новое время» требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. По мнению ответчика, им не нарушены предписания жилищного, гражданского и градостроительного законодательства.

В судебном заседании ответчик поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве и дополнениях.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечил.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

На основании договора управления от 31.07.2015, лицензии № 027-000073 от 14.04.2015 ООО «Комплекс» осуществляет функции управления коммунальным комплексом в МКД, в том числе по адресу: <...>.

В порядке реализации решения собственников помещений в названном МКД, оформленным протоколом № 1 от 03.09.2019, между ООО «Комплекс» и ООО «Новое время» (арендатор) заключен договор № 7-2019, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передана часть придомовой территории МКД № 59 под установку временного сооружения – торгового павильона площадью 70 кв.м (для реализации товаров, за исключением продажи алкоголя и спиртосодержащей продукции, табака); конструктивные элементы здания (фасад, подвальное помещение площадью 3,5 кв.м).

Передача объектов аренды ответчику подтверждена актом.

Согласно пункту 6.1 действие договора аренды распространено на период с момента подписания по 31.10.2024.

Порядок расчетов определен в разделе 4 договора.

Согласно пункту 3.2.4 арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неоднократного несоблюдения арендатором условий договора (3.2.4.1), использовании арендатором придомовой территории с существенным нарушением условий договора (3.2.4.2.), ухудшении арендуемого имущества (3.2.4.3), поступления жалоб жильцов (3.2.4.4), невыполнении правил эксплуатации, норм санитарно-эпидемиологического законодательства, пожарной безопасности (3.2.4.5), просрочке более двух раз подряд сроков внесения платы (3.2.4.6), на основании решения собственником помещений МКД (3.2.4.7).

Полагая, что заключение соглашения № 7-2019 противоречит жилищному и градостроительному законодательству, ООО «Комплекс» направило ООО «Новое время» письма от 09.12.2019, 16.12.2019 с предложением расторгнуть соглашение.

Соответствующих действий предпринято не было.

Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Комплекс» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предписано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 7-2019 с полным составом приложений, передаточный акт) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «Новое время» части придомовой территории МКД № 59 по пр. Победы в г. Комсомольске-на-Амуре под установку временного сооружения – торгового павильона площадью 70 кв.м (для реализации товаров, за исключением продажи алкоголя и спиртосодержащей продукции, табака); конструктивные элементы здания (фасад, подвальное помещение) площадью 3,5 кв.м).

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение имущества; уклонение от производства капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В ходе судебного разбирательства истцу судом предписано представить относимые, допустимые и достоверные сведения о статусе используемого ответчиком участка, порядке и моменте его формирования, постановке на государственный кадастровый учет, границах землепользования. Инициатору разбирательства также указано на необходимость подтверждения того, какие конкретно нарушения были допущены ООО «Новое время» в ходе заключения и исполнения соглашения № 7-2019, как с позиции норм частного права, так и контексте установленных законом ограничений публичного характера.

Рассмотрение дела в целях предоставления возможности исполнить данные указания неоднократно откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.

Однако соответствующие указания суда истцом выполнены не были.

С учетом изложенного, дело рассмотрено по имеющимся материалам, с отнесением на уклонившуюся сторону рисков такого поведения.

Правовая позиция истца содержательно сводится к единственному обстоятельству – невозможности использования придомовой территории для осуществления той деятельности, которая является профильной для ответчика, с учетом предписаний действующего жилищного законодательства.

Суд не может согласиться с приведенным утверждением.

Из представленных материалов и данных, размещенных в публично достоверных источниках, усматривается, что многоквартирный дом по адресу: <...> был возведен в границах землепользования с кадастровым номером 27:22:0040403:3088, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), назначение - многоэтажная жилая застройка.

Из схемы, выступающей неотъемлемой частью договора № 7-2019, фотоматериалов, письменных пояснений истца и ответчика, отчета по обследованию строительных конструкций № 79.20-ТО, подготовленному ООО «Проектная мастерская «Графика», следует, что на придомовой территории МКД № 59 по пр. Победы в г. Комсомольске-на-Амуре ООО «Новое время» установлен объект – одноэтажное сооружение примерной площадью 70 кв.м., выполненное из металлического каркаса, облицованного стеновыми и кровельными сэндвич-панелями.

Согласно заключению № 79.20-ТО данный объект является временным (некапитальным) сооружением, возведен с соблюдением действующих нормативных документов.

В материалах дела отсутствуют сведения о формировании и постановке на учет участка, непосредственно предназначенного для обслуживания МКД адресу: <...>.

Вместе с тем из представленных заключений, схем и фотоматериалов однозначно следует, что занятый объектом ответчика участок расположен в непосредственной близости к многоквартирному дому, обслуживаемому истцом, и не выходит за расчетные параметры границ землепользования, которое предназначено для обслуживания данного дома.

Надлежит учитывать, что отсутствие кадастрового учета земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, само по себе не влечет безусловной недействительности договора аренды в отношении части такого участка.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (часть 7 статьи 16 указанного закона).

Согласно пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктом 67 Постановления № 10/22 определено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304 - 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органом государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Таким образом, в силу приведенных выше норм права и разъяснений об их применении, заключение договора аренды в отношении части земельного участка под многоквартирным домом до его постановки на кадастровый учет и оформления права общедолевой собственности на этот участок всех собственников помещений МКД не влечет недействительности (ничтожности) такого договора как заключенного неуполномоченным лицом и с нарушением прав соответствующего публично-правового образования.

Принимая во внимание совокупность приведенных разъяснений, собственники МКД в рассматриваемом случае были вправе инициировать предоставление части придомовой территории, принадлежащей им в силу прямого указания закона, во временное владение и пользование иных лиц.

Суд принимает во внимание, что в данном случае заключению договора № 7-2019 и размещению спорных объектов предшествовало принятие собственниками МКД соответствующего решения, оформленного протоколом от 03.09.2019.

Доказательств аннулирования данного решения, признания его недействительным, не имеется.

При этом в материалах дела отсутствуют и подтверждения того, что впоследствии собственниками соответствующего МКД принималось решение о прекращении использования ООО «Новое время» части придомовой территории, что в силу пункта 3.2.4.7 договора могло выступать в качестве самостоятельного и достаточного основания для расторжения договора аренды № 7-2019.

Заключение спорной сделки, вопреки утверждению истца, в рассматриваемом случае не повлекло и нарушений градостроительных норм и правил.

Постановлением Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края от 04.02.2020 прекращено производство по делу № АР-С 01-24/20 в отношении ООО «Новое время», генерального директора Общества ввиду отсутствия в действиях названных лиц состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ.

Уведомлением Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.02.2020 № 1-12/683 сообщено, что МКД, обслуживаемый истцом, локализован в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1), что соответствует функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, предусмотренной Генеральным планом города Комсомольска-на-Амуре в редакции решения представительного органа от 15.11.2017 № 130. Градостроительными регламентами Правил в территориальной зоне Ж-1 установлены различные виды разрешенного использования земельных участков, в том числе размещение магазинов (4.4).

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны.

Между тем в ходе рассмотрения дела не установлено ни одного из оснований, которые в силу раздела 3.2.4 договора № 7-2019, а также статьи 619 ГК РФ могли бы повлечь досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук