Решение от 14 сентября 2017 г. по делу № А46-10171/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10171/2017
15 сентября 2017 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2017  года.

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к закрытому акционерному обществу «Строительная фирма Трест-5» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-6903 в размере 978 230 руб. 53 коп., пени в размере 318 155 руб. 32 коп.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 03.08.2017,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 07.07.2017, после перерыва ФИО3 по доверенности от 07.07.2017, 



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к закрытому акционерному обществу «Строительная фирма Трест-5» (далее – ЗАО «Строительная фирма Трест-5», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-6903 за период с 10.01.2015 по 16.11.2016 в размере 978 230 руб. 53 коп., а также пени за период с 11.09.2016 по 16.11.2016 в размере 318 155 руб. 32 коп.

В судебном заседании, открытом 07.09.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 14.09.2017. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика  исковые требования не признал, сославшись на прекращение права пользования и распоряжения земельным участком в связи с приобретением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном на этом участке.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и закрытым акционерным обществом «Строительная фирма Трест-5» был заключен договор № ДГУ-Ц-31-6903 аренды земельного участка.

Предметом договора согласно пункта 1.1 является земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 9 531 кв.м., с кадастровым номером 55:36:040102:2043, расположенный по адресу ул. Добровольского – ул. Октябрьская – ул. Сазонова (Центральный административный округ), с местоположением: установлено северо-восточнее относительно 1-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Волховстроя, 4 в ЦАО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилых домов.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора величина арендной платы на предоставленном участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с указанными изменениями, Департаментом произведен перерасчет арендной платы по Договору, по результатам которого с 18.09.2012 по 09.01.2015 ее размер в месяц составил 23 062 руб. 30 коп., с 10.01.2015 года по 10.05.2015 года – 23 434 руб. 74 коп., с 11.05.2015 по 10.05.2016 – 78 115 руб. 80 коп., с 11.05.2016 – 83 115 руб. 21 коп.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности ответчик уведомлен Департаментом письмами от 07.04.2017  № Исх-ДИО/4948, от 26.08.2016 № Исх-ДИО/12571.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № Д-Ц-31-6903  аренды земельного участка за период с 10.01.2015 по 16.11.2016 составила 978 230 руб. 53 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.09.2016 по 16.11.2016 в размере 318 155 руб. 32 коп.

В связи с чем, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд не находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из смысла указанной нормы права следует, что основанием перехода права пользования земельным участком, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, является переход права собственности на указанные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 30  сентября 2009 года Департамент строительства Администрации города Омска выдал распоряжение № 180-рв о разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 9-12-14-этажного 167-квартирного жилого дома с блоками обслуживания (1-я очередь), расположенного по адресу: улица Сазонова, дом 33, Центральный административный округ, <...>.

29 декабря 2010 года Департамент строительства Администрации города Омска выдал распоряжение № 155-рв о разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 11-12-этажного 121-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: улица Кемеровская, дом 26, Центральный административный округ, <...>.

31 октября 2011 года Департамент строительства Администрации города Омска выдал распоряжение № 131-рв о разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 11-этажного 64-квартирного жилого дома (1-я очередь), расположенного по адресу: улица Октябрьская, дом 35, Центральный административный округ, <...>.

30 июня 2011 года Департамент строительства Администрации города Омска выдал распоряжение № 65-рв о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства «Квартал жилых домов с блоками обслуживания и местами для парковок автомашин. Подземная стоянка автотранспорта (1-я очередь)», расположенного по адресу: улица Сазонова, дом 33, корпус 1, Центральный административный округ, <...>.

14 декабря 2014 года Департамент строительства Администрации города Омска выдал распоряжение № 164-рв о разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 21-этажного 70-квартирного жилого дома с блоками обслуживания (1-я очередь), расположенного по адресу: улица Кемеровская - угол Добровольского, дом 24/14, Центральный административный округ, <...>.

26 декабря 2014 года Департамент строительства Администрации города Омска выдал распоряжение № 244-рв о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства «Квартал жилых домов с блоками обслуживания и местами для парковок автомашин. Подземная стоянка автотранспорта. II-я очередь строительства (1-й этап строительства)», расположенного по адресу: улица Сазонова, дом 33, корпус 1, Центральный административный округ, <...>.

Управлением Росреестра по Омской области 30.11.2009 зарегистрировано право собственности на квартиру 140 площадью 72,9 кв.м., расположенную по улице Сазонова, 33 в городе Омске, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Таким образом, в период образования задолженности, а именно с 10.01.2015 по 16.11.2016, собственниками земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:2043 являлись собственники помещений в вышеуказанных многоквартирных домах, в связи  с чем Департамент утратил право по взиманию арендной платы за спорный период.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации положения главы 6 указанного Кодекса, распространяются на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном и жилищно-строительном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Подлежит отклонению довод Департамента о том, что договор аренды расторгнут с 17.11.2016 в связи с заключением соглашения к данному договору, на основании следующего.

Так пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Департамент утрачивает право на распоряжение им.

В материалах дела имеются доказательство регистрации права собственности физического лица на объект долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды Департаментом и обществом невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Департаментом, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ЗАО «Строительная фирма Трест-5» задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-6903 за период с 10.01.2015 по 16.11.2016 в размере 978 230 руб. 53 коп., а также пени за период с 11.09.2016 по 16.11.2016 в размере 318 155 руб. 32 коп. не подлежат удовлетворению, поскольку в связи с приобретением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, право распоряжаться земельным участком от имени собственника и взимать арендную плату на пользование земельным участком, на котором расположено такое имущество, истцом было утрачено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «Строительная фирма Трест-5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-6903 за период с 10.01.2015 по 16.11.2016 в размере 978 230 руб. 53 коп., а также пени за период с 11.09.2016 по 16.11.2016 в размере 318 155 руб. 32 коп., отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         В.В. Пермяков