Решение от 4 июня 2018 г. по делу № А51-22533/2017

822/2018-77714(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22533/2017
г. Владивосток
04 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2018 года. Полный текст решения изготовлен 04 июня 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (ИНН2501001680, ОГРН1022500510020), третье администрация Арсеньевского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии: от истца – ФИО3, доверенность от 13.09.2016, паспорт;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 19.03.2018;

от Администрации Арсеньевского городского округа – ФИО4, доверенность от 19.03.2018,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского

городского округа (далее – Управление имущественных отношений) с иском об обязании управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем Павленко Андреем Петровичем договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:26:020203:34, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 110 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Новикова, 49 под объектом незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта.

Определением суда от 05.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Арсеньевского городского округа в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации Арсеньевского городского округа.

Истец поддержал заявленные требования, пояснил, что будучи арендатором земельного участка в период действия договора аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010 при наличии разрешительной документации начал строительство объекта на данном земельном участке, при этом обратился в Управление имущественных отношений с заявлением по вопросу продления действия указанного договора. 03.10.2016 № 03-04-20/1584 ответчику был дан ответ, в котором сообщалось о том, что срок договора истек и в соответствии со статьей 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок. Таким образом, по окончании договора аренды истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Однако 15.11.2016 Управление имущественных отношений сообщило об отказе от договора аренды земельного участка и просило возвратить участок, что послужило основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском.

Управление имущественных отношений исковые требования не признает, представило в материалы дела отзыв, полагает, что для

реализации своего права на предоставление земельного участка для завершения строительства, предприниматель должен произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по правилам пп.10 п. 2 ст.39.6 ЗК РФ или пп.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и повторно обратиться в Управление имущественных отношений с соответствующим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации городского округа № 593 от 01.09.2010 утвержден Акт обследования и выбора площадки под проектирование и строительство здания магазина строительных материалов по четной стороне гострассы «Осиновка-Рудная Пристань» в районе автосалона по ул. Новикова.

Письмом Департамента дорожного хозяйства Приморского края № 45/2474 от 21.05.2010 ИП ФИО2 согласовано устройство примыкания для подъезда к магазину строительных материалов на 108 км+150 м (слева) автодороги «Осиновка-Рудная Пристань»

Между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010, согласно которому арендодатель предоставляет на основании постановления Управления имущественных отношений от 13.10.2010 № 535, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 25:26:020203:34, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...> для строительства здания магазина строительных материалов, разрешенное использование – магазины площадью 3959 кв. м.

Согласно п.2.1 договора срок его действия установлен с 13.11.2010 по 12.11.2015.

В силу п.3.2 договора размер годовой арендной платы составит 63073,76 руб.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым № 25:26:020203:34 передан по подписанному между истцом и ответчиком Акту приема-передачи от 13.11.2010.

Постановлением администрации Арсеньевского городского округа № 196-па от 18.03.2016 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым № 25:26:020203:34 от 14.03.2016, местонахождение которого установлено примерно в 110 метрах по направлению на северо- восток относительно ориентира (нежилое здание), расположенного за границами участка, адрес ориентира: <...>.

Письмом от 03.10.2016 № 03-04-20/1584 ответчик в ответ на обращение предпринимателя о продлении договора аренды уведомил истца о том, что поскольку срок договора аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010 истец 12.11.2015, то договор аренды в соответствии со статьей 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок. При этом заключения дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не требуется.

Письмом № 03-04-20/1815 от 15.11.2016 ответчик уведомил истца о том, что срок действия договора установлен с 13.11.2010 по 12.11.2015. На основании п.2 ст.621 ГК РФ по истечении действия договора, он считается продленным на неопределенный срок. На основании п.2 ст.610 ГК РФ ответчик уведомляет истца о том, что по истечении трех месяцев с момента получения истцом настоящего уведомления Управление отказывается от договора аренды.

17.04.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство – здания магазин, местонахождение которого установлено примерно в 110 метрах по направлению на северо-восток относительно ориентира (нежилое здание), расположенного за границами участка, адрес ориентира: <...>. Право пользования землей закреплено договором аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010.

Письмом № 13 от 23.03.2018 ответчик отказал истцу в предоставлении муниципальной услуги из-за отсутствия документов, предусмотренных п.11.1 административного регламента, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок,

предпринимателем не получены технические условия в управлении жизнеобеспечения администрации городского округа на водоотведение поверхностных вод, истек срок согласования департамента транспорта и дорожного хозяйства Приморского края на примыкание на 109 км автодороги «Осиновка-Рудная Пристань» от 21.05.2010 № 45/2474, не разработан узел примыкания к автодороге «Осиновка-Рудная Пристань» в районе стихийного съезда.

Письмом № 03-04-20/1080 от 16.05.2017 ответчик уведомил истца о том, что согласно условиям договора аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010 срок аренды участка установлен с 13.11.2010 по 12.11.2015. По истечении действия договора он считается расторгнутым, договорные отношения прекращенными. 02.02.2017 предпринимаелю было вручено уведомление о том, что по истечении действия договора он считается расторгнутым, договорные отношения прекращенными и разъяснен порядок возврата земельного участка арендодателю в надлежащем состоянии. Однако ИП ФИО2 не исполнены условия договора о возврате земельного участка арендодателю. На основании вышеизложенного, предлагал в тридцатидневный срок с момента получения претензии, освободить земельный участок от принадлежащего истцу имущества и в добровольном порядке вернуть Арсеньевскому городскому округу в лице Управления имущественных отношений указанный земельный участок.

Комиссией в составе специалистов Управления имущественных отношений проведено обследование земельного участка с кадастровым № 25:26:020203:34, по результатам которой установлено, что на данном земельном участке начато строительство объекта, вывод: земельный участок используется под строительство объекта, о чем составлен Акт обследования земельного участка.

Истец, обращаясь в настоящим иском, полагает, что заключение нового договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства до завершения строительства является единственным способом восстановления прав на завершение начатого строительства, получения акта разрешения на ввод в эксплуатацию, последующую государственную регистрацию объекта.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы истца, суд находит заявленное истцом требование необоснованным в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Из материалов дела следует, что между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010, согласно которому арендодатель предоставляет на основании постановления управления имущественных отношений от 13.10.2010 № 535, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 25:26:020203:34, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на северо- восток. Почтовый адрес ориентира: <...> для строительства здания магазина строительных материалов, разрешенное использование – магазины площадью 3959 кв. м.

Согласно п.2.1 договора срок его действия установлен с 13.11.2010 по 12.11.2015.

В ответ на заявление истца о продлении срока действия договора

письмом от 03.10.2016 № 03-04-20/1584 ответчик уведомил истца о том, что поскольку срок договора аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010 истек 12.11.2015, то договор аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок.

Однако письмом № 03-04-20/1815 от 15.11.2016 ответчик уведомил истца в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ о том, что по истечении трех месяцев с момента получения истцом настоящего уведомления Управление отказывается от договора аренды.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или

муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся

для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Учитывая изложенное, суд считает, что к спорным правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Глава V.1), вступившего в силу с 01.03.2015.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050, от 02.09.2016 № 307-ЭС16-10541, от 24.01.2017 № 309-КГ16-17873, от 06.02.2017 № 301- ЭС16-20265.

Таким образом, приведенными нормами права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

При этом, судом установлено, что постановлением администрации городского округа № 593 от 01.09.2010 утвержден Акт обследования и выбора площадки под проектирование и строительство здания магазина строительных материалов по четной стороне гострассы «Осиновка-Рудная Пристань» в районе автосалона по ул.Новикова; Письмом Департамента дорожного хозяйства Приморского края № 45/2474 от 21.05.2010 ФИО2 согласовано устройство примыкания для подъезда к магазину строительных материалов на 108 км+150 м (слева) автодороги «Осиновка-

Рудная Пристань»; постановлением администрации Арсеньевского городского округа № 196-па от 18.03.2016 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым № 25:26:020203:34 от 14.03.2016, местонахождение которого установлено примерно в 110 метрах по направлению на северо-восток относительно ориентира (нежилое здание), расположенного за границами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Арсеньев, ул.Новикова, 49.

Представленным в материалы дела Техническим планом объекта от 02.06.2017 подтверждается степень готовности объекта незавершенного строительства, место положение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: нежилое здание. Участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлении на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...> %.

Из материалов дела следует, что 17.04.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство – здания магазин, местонахождение которого установлено примерно в 110 метрах по направлению на северо-восток относительно ориентира (нежилое здание), расположенного за границами участка, адрес ориентира: <...>. Право пользования землей закреплено договором аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010. Письмом № 13 от 23.03.2018 ответчик отказал истцу в предоставлении муниципальной услуги из-за отсутствия документов, предусмотренных п.11.1 административного регламента, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, ФИО5 не получены технические условия в управлении жизнеобеспечения администрации городского округа на водоотведение поверхностных вод, истек срок согласования департамента транспорта и дорожного хозяйства Приморского края на примыкание на 109 км автодороги «Осиновка-Рудная Пристань» от 21.05.2010 № 45/2474, не разработан узел примыкания к автодороге «Осиновка-Рудная Пристань» в районе стихийного съезда.

16.04.2018 предпринимателем получены технические условия в управлении жизнеобеспечения администрации Арсеньевского городского округа сроком на три года.

04.05.2018 Управление архитектуры и градостроительства администрации Арсеньевского городского округа, рассмотрев обращение ИП Павленко А.П. о предоставлении разрешения на строительство с пакетом документов, отказало предпринимателю в выдаче разрешения на строительство по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку из Управления получен ответ о прекращении действия договора аренды.

Судом установлено, что ИП ФИО2 было произведено строительство незавершенного строительством объекта готовностью 16 %, положение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: нежилое здание. Участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлении на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...> на предоставленном ему в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010 земельном участке с кадастровым № 25626:020203:34.

Пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора

аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 164 от 13.11.2010, то есть данный договор заключен до 01.03.2015, на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, строительство объекта является предметом действующего Договора подряда № 03-06/2015 от 05.06.2015 по условиям которого истец выступает заказчиком.

Из представленного в материалы дела Экспертного заключения серия 18 № 026-011-0181 от 06.05.2018, изготовленного Экспертами некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов» по заданию ИП ФИО2 об определении рыночной стоимости работ по благоустройству арендованного земельного участка кадастровый № 25:26:020203:34 по состоянию на апрель 2018 года следует, что все улучшения арендованного земельного участка являются неотделимыми. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка составляет 11 682 320 руб.

Таким образом, суд считает, что истец имеет право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:26:020203:34, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 110 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, без проведения торгов для

завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, поскольку в отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта недвижимости, не смотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Обязать управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:26:020203:34, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 110 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, для завершения строительства объекта сроком на три года.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т.