Решение от 26 января 2017 г. по делу № А51-25223/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-25223/2016
г. Владивосток
26 января 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 26 января 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока; Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПАРУС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате

при участии

от истца: представитель ФИО2, доверенность от 30.12.2016 года, удостоверение;

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 14.10.2016 года, паспорт; ФИО4, доверенность от 14.10.2016 года, паспорт;

установил:

истец – Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «ПАРУС» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 21.05.2013 № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в сумме 798 999 рублей 63 копеек, пени в размере 759 рублей 17 копеек.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, ссылается на произведенный арендодателем перерасчет арендной платы.

Суд приобщил дополнительные документы по ходатайству ответчика к материалам дела.

Ответчик возражает по заявленным требованиям, поддерживает доводы, изложенные в отзыве на заявление, пояснил, что является субъектом малого предпринимательства, следовательно, при расчете арендной платы подлежит применению корректирующий коэффициент 0,4.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 21.05.2013 на основании протокола № 2 от 25.04.2013 об итогах аукциона Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «Лев-Информ» (Арендатор) заключили договор аренды № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 в отношении объекта – нежилые помещения, общей площадью 101,0 кв.м, в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж: подвал, адрес объекта: <...>, для использования в целях «офис, торговое, бытовое обслуживание, склад, общественное питание», сроком с 21.05.2013 по 20.05.2018 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора аренды ставка арендной платы устанавливается в размере 37 100 рублей 08 копеек в месяц, вносимых до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В силу пункта 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчете 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Объект аренды передан в пользование обществу по акту приема-передачи от 21.05.2013.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 19.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

24.06.2013 арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды, которым пункт 3.1 договора изложен в новой редакции, установлена арендная плата с 21.05.2013 по 31.12.2014 в размере 14 985 рублей 52 копеек в месяц без учета НДС; с 01.01.2016 – 37 100 рублей 08 копеек в месяц без учета НДС. Размер арендной платы за период с 21.05.2013 по 31.12.2014 скорректирован в связи с применением коэффициента в размере 0,4, применяемого при аренде муниципального имущества субъектами малого предпринимательства.

30.10.2013 была проведена реорганизация ООО «Лев-Информ» в форме выделения в ООО «Парус», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 25.04.2016.

Согласно ч. 4 ст. 58 Гражданского кодекса РФ, при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, в результате реорганизации ООО «Лев-Информ», правопреемником по исполнению прав и обязанностей по договору аренды № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013 стало ООО «Парус», о чем 19.12.2013 между УМС г. Владивостока и ООО «Парус» было заключено дополнительное соглашение № 3.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 19.01.2015 к договору от 21.05.2013 величина арендой платы установлена с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 14 985 рублей 52 копеек в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 в размере 37 100 рублей 08 копеек в месяц без учета НДС. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.

Уведомлением от 02.03.2015 № 28/6-1192 истец сообщил ответчику о необходимости при расчете арендной платы применения коэффициента инфляции в размере 1,12 на основании муниципального правового акта города Владивостока от 06.11.2014 №147- МПА «О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 №152 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока», постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции».

07.04.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление № 28/6-2406, согласно которому при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент инфляции в размере 1,119 на основании постановления администрации города Владивостока от 21.03.2016 № 831 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции».

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил в адрес ответчика претензию от 22.04.2016 № 28/6-2954 с требованием уплатить 798 999 рублей 63 копеек основного долга по договору аренды. Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, истец обратился в настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы в размере 37 100 рублей определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 нарушений требований антимонопольного законодательства.

Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Парус» является субъектом малого предпринимательств согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 29.11.2016 № ЮЭ9965-16-564668, следовательно, при определении размера арендной платы по договору аренды от 21.05.2013 № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 подлежит применению понижающий коэффициент 0,4. Исчисленная с учетом иных коэффициентов и установленных ставок арендная плата по указанному договору должна составлять 14985 рублей 52 копейки в месяц, с марта 2015 года – 16 783 рубля 78 копеек, с марта 2016 года – по 18 781 рубль 05 копеек в месяц. С чем с учетом произведенных ответчиком платежей на момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчика перед истцом отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины не распределяется, поскольку в удовлетворении требований было отказано, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.