Решение от 24 ноября 2024 г. по делу № А05-11076/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11076/2024
г. Архангельск
25 ноября 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании 12-20 ноября 2024 года (с объявлением перерыва)  дело по заявлению по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и НАО (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

о признании незаконным расчета арендной платы по договору аренды земельного участка и установлении размера арендной платы на 2024 год,

при участии в судебном заседании представителей

истца ФИО2 (по доверенности от 16.08.2024)

ответчика ФИО3 (по доверенности от 10.04.2023) до перерыва

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратилось с Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – ответчик, Теруправление) о признании незаконным расчета арендной платы по договору № 118/1 от 17.08.2005 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности,  с множественностью лиц на стороне арендатора, приведенного в уведомлении от 14.03.2024 № 29/1815, и установлении арендной платы на 2024 год в размере 41 437 руб. 36 коп.

Предприниматель в заявлении от 20.11.2024 ходатайствовал об изменении требований в части формулировки, касающейся вопроса об установлении размера арендной платы, просит установить порядок определения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.08.2005 №118/1 в соответствии с положениями абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ.

Суд  принимает изменение требований, считая, что спор между сторонами возник не по конкретной сумме арендной платы на конкретный календарный год, а по механизму расчета арендной платы, т.е. относительно правил, подлежащих применению при расчете размера арендной платы за земельный участок. В такой ситуации целью судебной защиты прав является определение механизма расчета размера арендной платы, выяснение вопроса о том, надлежащие ли правила применены ответчиком при расчете размера арендной платы и установление правовой определенности в отношениях сторон, в том числе на будущее время, вне зависимости от изменения каких-либо цифровых величин.

Теруправление в отзыве с иском не согласно, считает, что размер арендной платы правомерно определен исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, поскольку Предприниматель не является правопреемником лица, владевшего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования до его переоформления на право аренды земельного участка. Представитель ответчика не явился в судебное заседание после объявлявшегося в нем перерыва.  

Изучив материалы  дела, заслушав представителей  сторон в судебном заседании, суд установил.

В соответствии с выписками из ЕГРН Российской Федерации принадлежит на праве собственности (дата государственной регистрации права 26.07.2005) земельный участок с кадастровым номером 29:22:050504:58 площадью 3030 кв.м., местоположение: <...>. Вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации здания административно-хозяйственного корпуса.

В границах земельного участка расположено здание административно-хозяйственного корпуса с кадастровым номером 29:22:050504:168, 1981 года ввода в эксплуатацию, общей площадью 7481,7 кв.м.

Предпринимателю на праве собственности принадлежат помещения,  расположенные в здании административно-хозяйственного корпуса:  площадью 471,9 кв.м. кадастровый номер 29:22:050504:1670, площадью 100,1 кв.м. кадастровый номер 29:22:050504:1628 и площадью 1 572, 9 кв.м. кадастровый номер 29:22:050504:1679.   

Расположенные в здании административно-хозяйственного корпуса помещения ранее принадлежали акционерному обществу «Издательско-полиграфическое предприятие «Правда Севера» (далее - ОАО «ИПП «Правда Севера»), образованному путем реорганизации в результате приватизации  федерального государственного унитарного предприятия «Издательско-полиграфическое предприятие «Правда Севера» (далее - Предприятие).

17.08.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:58 между правопредшественником МТУ Росимущества и АО «ИПП «Правда Севера» заключен договор № 118/1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:58,  с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды).

Пунктом 2.1. договора аренды определен срок его действия по 16.08.2054 с даты его государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды произведена 27.09.2005.

15.06.2021 между Предпринимателем и Теруправлением заключено соглашение № 118/1-4 о присоединении к договору аренды в связи с принадлежностью Предпринимателю помещений общей площадью 2 144,9 кв.м. в здании административно-хозяйственного корпуса, что составляет 28, 67% от общей площади здания.

На основании указанного соглашения в ЕГРН зарегистрировано право аренды земельного участка в пользу Предпринимателя.

Теруправление направило Предпринимателю уведомление от 14.03.2024 №29/1815 с расчетом размера арендной платы по договору на 2024 год, согласно которому годовой размер арендной платы составляет 252 257 руб. 77 коп. с уплатой её ежеквартально равными платежами в размере 63 064 руб. 45 коп.

Как следует из отзыва Теруправления, размер арендной платы, указанный в уведомлении от 14.03.2024 №29/1815, определен в соответствии с Отчетом №101/08/22 от 01.06.2022 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы», подготовленным ООО "Выгодный контракт". Определение  размера арендной платы на основании рыночной стоимости арендной платы предусмотрено подпунктом «г» пункта 2 Правил  определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила № 582). В уведомлении от 14.03.2024 №29/1815 размер арендной платы увеличен на уровень инфляции в соответствии с пунктом 8  Правил №582.

Предприниматель полагает, что размер арендной платы определен неправомерно, считает, что размер арендной платы  должен определяться в соответствии с положениями  абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ по ставке 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

По расчету Предпринимателя размер арендной платы на 2024 год должен составлять  41 437 руб. 36 коп. (6 915 413 руб. 39 коп. (кадастровая стоимость земельного участка на 25.01.2023) х 2% (ставка) х 28,67% (доля помещений в здании) х 1,045 (уровень инфляции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон №137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 07.05.2013 по делу № А05-1876/2013, первоначально земельный участок по адресу: <...> был предоставлен в 1993 году издательско-полиграфическому предприятию «Правда Севера» для эксплуатации объектов недвижимости производственного комплекса (типографского, редакционного, газетного и др. корпусов).

Право постоянного пользования было переоформлено Предприятием на право аренды в 2003 году. Впоследствии в связи с оформлением права федеральной собственности на земельный  участок было вынесено распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 18.08.2008 № 1078-р «О предоставлении Предприятию земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:0057». В соответствии с вышеуказанным распоряжением и был заключен договор аренды от 17.08.2005.

До настоящего времени ОАО «ИПП «Правда Севера» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:57, размер арендной платы для указанного лица определяется по ставке 2% от кадастровой стоимости, что Теруправлением не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи  552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума № 73), подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 № 305-ЭС18-22413 по делу № А41-80395/2017.

В пункте 1 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, является регулируемым.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 Постановления Пленума № 73, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлены Правилами № 582.

В силу пункта 2 Правил № 582 (в редакции, действующей до вступления силу изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем земельный участок, на котором расположены приобретенные Предпринимателем объекты недвижимости, ОАО «ИПП «Правда Севера» (продавец) использовало на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, Предприниматель, став собственником объектов недвижимости (помещений в здании административно-бытового корпуса), расположенных на публичном земельном участке, в силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (ОАО «ИПП «Правда Севера»), правопредшественник которого переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.

Довод Теруправления  о том, что Предприниматель  не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, в данном случае не имеет правового значения.

Поскольку  право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было переоформлено в 2003 году Предприятием, у правопреемника которого Предприниматель приобрел в собственность помещения, то за Предпринимателем сохраняется право на внесение арендных платежей в размере, предусмотренном абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ, то есть исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, расчет арендной платы на 2024 год в  размере 252 257 руб. 77 коп., указанный в уведомлении Теруправления от 14.03.2024 №29/1815, произведен в нарушение требований действующего законодательства и подлежит признанию незаконным, а требование Предпринимателя об установлении размера арендной платы в соответствии с положениями абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ  - удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать  незаконным расчет размера арендной платы на 2024 год по договору аренды земельного участка от 17.08.2005 №118/1, приведенный в уведомлении  межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе от 14.03.2024 № 29/1815.

Установить порядок определения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.08.2005 №118/1 в соответствии с положениями абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ.

Взыскать с межрегионального территориального управленич Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН  <***>; ИНН <***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) 12 000 руб.  в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Е.Б. Шапран