Решение от 16 октября 2025 г. по делу № А70-7005/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7005/2022
г. Тюмень
17 октября 2025 года
Резолютивная часть объявлена 08.10.2025г.

В полном объеме изготовлено 17.10.2025г.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гайнуллиной О.М., рассмотрев в судебном заседании с использованием средств веб-конференции дело №А70-7005/2022, возбужденное


по первоначальному иску от 03.03.2022 №89-176-03/01-07/1786

Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой  (далее – департамент)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель)

третьи лица – ООО «АРКТИКЭКОСТРОЙ» (далее – третье лицо-1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо-2)

о взыскании 1621276,42 рублей


по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой

о признании договора аренды прекратившим действие


при участии:

от департамента: ФИО3, доверенность от 09.01.2025 №12

от предпринимателя: ФИО4, доверенность от 05.09.2024 №89/32-н/89-2024-2-102

от третьего лица-1: не явилось, извещено

от третьего лица-2: не явилось, извещено

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 30.03.2022 поступило исковое заявление Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1608474,43 рублей задолженности по арендной плате за период с 06.09.2021 по 31.12.2021 года, 12801,99 рублей неустойки с 11.10.2021 по 31.12.2021 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21.

В обосновании иска истец указывает, что по итогам проведенного аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой между Департаментом и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 06.09.2021 №НУ-208-21 земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:74 для размещения (строительства) складов, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, Восточная промзона, площадью 20729 кв.м, сроком действия с 06.09.2021 до 06.05.2032 (далее - Договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.09.2021 года.

30.09.2021 на кадастровый учет поставлен объект, которому присвоен кадастровый номер 89:11:030102:450, назначение – нежилое, холодный склад, площадью 8,1 кв.м.

В соответствии с п.п.3.2, 3.3 Договора арендная плата начинает исчисляться с 06.09.2021 и вносится арендатором ежеквартально: за первый квартал - до 10 апреля текущего года; за второй квартал - до 10 июля текущего года; за третий квартал - до 10 октября текущего года; за четвертый квартал - до 10 декабря текущего года. Первый платеж производится арендатором в течение 30 календарных дней после подписания сторонами Договора.

За нарушение сроков оплаты п.6.1 Договора предусмотрена пеня в размере 1/300 ключевой ставки, устанавливаемой Банком России, на дату применения штрафных санкций от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как указывает истец, обязательства по уплате арендных платежей по договору ответчик не исполнил надлежащим образом, сумма задолженности ответчика по договору составила: по арендной плате за период с 06.09.2021 по 31.12.2021 года 1608474,43 рублей, по пене за 11.10.2021 по 31.12.2021 года 12801,99 рублей. Истец направил ответчику претензию от 29.10.2021 №89-176-03/01-07/8271 с требованием о погашении задолженности. Ответчик добровольно задолженность и пени не погасил, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, в котором не отрицает своей обязанности оплатить арендную плату, сформированную по результатам торгов, за период с 06.09.2021 по 04.10.2021 и готов это сделать после предоставления Департаментом расчета арендной платы за указанный период, а также готов внести оплату за использование земельного участка исходя из расчета согласно постановлению Правительства ЯНАО от 08.10.2015 №953-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов». В удовлетворении исковых требований в части не признаваемого ответчиком размера арендной платы просил отказать. Заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения суда по делу №А81-13494/2021.

Далее производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебных актов по делу №А81-13494/2021, А81-8884/2022, 2-3971/2024.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «АРКТИКЭКОСТРОЙ» и индивидуальный предприниматель ФИО2.

29.11.2024 к производству суда принят встречный иск предпринимателя к департаменту о признании договора аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21 прекратившим действие с 04.10.2021 года.

Департамент представил отзыв о несогласии со встречным иском. Указал на то, что в ответном письме от 29.10.2021 №89-176-03/01-07/8271 департамент отказал предпринимателю в расторжении договора и заключении нового договора со ссылкой на то, что объект не обладает признаками недвижимой вещи. Отказ признан судом недействительным (дело №А81-13494/2021), на департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 и принять соответствующее решение с учетом выводов, изложенных в решении суда. При этом, обжалуя данный отказ, ФИО1 просил суд признать договор прекратившим свое действие с даты подачи заявления о предоставлении земельного участка (04.10.2021), обязать департамент направить в его адрес проект договора аренды земельного участка, распространив при этом действие такого договора с даты подачи заявления о предоставлении земельного участка (04.10.2021).

Исполняя решение суда, повторно рассмотрев заявление ФИО1, департамент письмом от 06.05.2022 №89-176-03/01-07/4151 отказал в заключение договора аренды на земельный участок в порядке пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с тем, что площадь земельного участка (20729 кв.м) несоразмерна площади объекта (8,1 кв.м), что влечет за собой несоответствие целям разрешенного использования земельного участка (пп.14 ст.39.16 ЗК РФ). Также департаментом разъяснено, что предоставление земельного участка возможно после проведения кадастровых работ по разделу земельного участка. В этой связи рассмотрение вопроса о расторжении договора является преждевременным.

Вышеуказанный отказ департамента признан судом законным и обоснованным (дело №А81-8884/2022).

Иных обращений от ФИО1 в департамент по вопросу расторжения договора, изменения границ земельного участка, инициирования проведения кадастровых работ по разделу участка в целях его оптимизации для эксплуатации холодного склада в случае несогласия с площадью не поступало.

Департамент во встречном иске просит отказать.

Определением от 29.09.2025 производство по делу №А70-7005/2022 возобновлено.

05.06.2025 от департамента поступило заявление об увеличении исковых требований (в последней редакции), согласно которому департамент просит взыскать с предпринимателя 19129981,20 рублей задолженности по арендной плате за период с 06.09.2021 по 31.03.2025 года, 5800742,53 рублей неустойки с 11.10.2021 по 31.03.2025 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21.

08.10.2025 от ответчика поступило заявление, согласно которого ответчик считает, что до настоящего времени собственником здания, расположенного на земельном участке, за который истец взыскивает арендную плату, является ФИО2, а до него являлся собственником ООО «АРКТИКЭКОСТРОЙ», то, соответственно данные лица и должны являться плательщиками по договору аренды в периоды владения объектом недвижимости, расположенном на земельном участке, поскольку именно к ним и перешли все права на земельный участок, ровно в том объёме, который был у него на момент продажи здания.

Истец представил справочный расчет задолженности по договору с учетом моратория.

Третьи лица отзывы на первоначальный и встречный иск не представили, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель истца первоначальные исковые требования с учетом уточнения  просил удовлетворить, против встречных требований возражал.

Представитель ответчика встречные требования поддержал, против удовлетворения первоначальных требований возражал.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Согласно п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п.3 ст.65 ЗК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст.614 ГК РФ, по смыслу ст.65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности либо отсутствия оснований для ее оплаты возлагается на ответчика (арендатора).

Доказательств оплаты долга ответчиком не представлено (ст.ст.9, 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о том, что собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, является ФИО2, а до него являлся собственником ООО «АРКТИКЭКОСТРОЙ», то, соответственно данные лица и должны являться плательщиками по договору аренды в периоды владения объектом недвижимости, расположенном на земельном участке, поскольку именно к ним и перешли все права на земельный участок, ровно в том объёме, который был у ответчика на момент продажи здания, судом признаны несостоятельными в виду следующего.

Как установлено Восьмым арбитражным апелляционным судом в рамках дела №А81-4577/2023, п.п.1.4, 2.6 договора купли-продажи от 15.03.2023, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Арктикэкострой», а также соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21 б/н, выдан 19.04.2023, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21 б/н, выдан 20.06.2023, на основании которых право аренды земельного участка перешло к ИП ФИО2 (сведения о соглашениях о переуступке отражены в выписках из ЕГРН), являются ничтожными, поскольку сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024 признаны недействительными (ничтожными) п.п.1.4, 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2023 №7, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Арктикэкострой». Признано недействительным (ничтожным) соглашение о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ208-21, заключенного между ООО «Арктикэкострой» и индивидуальным предпринимателем ФИО2. Применены последствия недействительности сделки - исключить из ЕГРН сведения о соглашениях о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21: от 19.04.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/025/2023-6; от 20.06.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/051/2023-3; возложена обязанность на ООО «Арктикэкострой», индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок общей площадью 20729 кв.м, с кадастровым номером 89:11:030102:74, расположенный по адресу ЯНАО, г.Новый Уренгой, Восточная промзона.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2024 постановление Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 23.05.2024 оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Доводы ответчика о ничтожности договора аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21 судом отклонены. Поскольку данные доводы нашли свое отражение в судебном акте по делу №А81-4577/2023.

Кроме того, Апелляционной судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.12.2024 отменено, принято новое решение. Согласно которому в удовлетворении исковых требований ФИО1 к департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой о признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка ничтожным, применении последствий недействительности аукциона и сделки, - отказано.

Также суд считает, что встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 06.09.2021 №НУ-208-21 прекратившим действие с 04.10.2021, удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 04.10.2021 обратился в Департамент с заявлением №93 о расторжении договора, в связи окончанием строительства нежилого здания - холодного склада, и предоставлении в аренду земельного участка для эксплуатации объекта со дня регистрации права собственности на него. В ответном письме от 29.10.2021 №89-176-03/01-07/8271 Департамент отказал предпринимателю в расторжении Договора и заключении нового договора со ссылкой на то, что объект не обладает признаками недвижимой вещи.

Обжалуя данный отказ, ФИО1 просил суд признать договор прекратившим свое действие с даты подачи заявления о предоставлении земельного участка (04.10.2021), обязать Департамент направить в его адрес проект договора аренды земельного участка, распространив при этом действие такого договора с даты подачи заявления о предоставлении земельного участка (04.10.2021).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.04.2022 по делу №А81-13494/2021 отказ Департамента в предоставлении земельного участка, занятого объектом капитального строительства, выраженный в письме от 29.10.2021 №89-176-03/01-07/8271, признан недействительным. Арбитражный суд обязал Департамент повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 04.10.2021 №93 в установленные законом сроки и принять соответствующее решение с учетом выводов суда, изложенных в решении.

Исполняя решение суда, Департамент повторно рассмотрев заявление ФИО1, письмом от 06.05.2022 №89-176-03/01-07/4151 отказав в заключении договора аренды на земельный участок в порядке пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, в связи с тем, что площадь земельного участка (20729 кв.м) несоразмерна площади объекта (8,1 кв.м), что влечет за собой несоответствие целям разрешенного использования земельного участка (пп.14 ст.39.16 ЗК РФ).

Также Департамент в письме от 06.05.2022 указал, что предоставление земельного участка для эксплуатации холодного склада возможно после проведения кадастровых работ по разделению испрашиваемого земельного участка. Оснований, предусмотренных ст.11.9 ЗК РФ препятствующих разделу земельного участка, заявителем не указано.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17.10.2022 по делу №А81-8884/2022 вышеуказанный отказ Департамента признан судом законным и обоснованным.

Таким образом, довод предпринимателя о том, что до настоящего времени заявление от 04.10.2021 №93 не рассмотрено, несостоятелен.

Отклоняя доводы ФИО1 о том, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность заявителя предоставлять обоснование размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, суды указали, что обращение в порядке ст.39.20 ЗК РФ с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду для эксплуатации находящегося на этом земельном участке объекта недвижимости в силу указанной нормы определяет необходимость обоснования соразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади расположенной на нем недвижимости, поскольку исключительно в связи с необходимостью эксплуатации данной недвижимости и подается заявление на основании ст.39.20 ЗК РФ.

Также судами указано, что предприниматель не обосновал, что для эксплуатации объекта площадью 8,1 кв.м необходим земельный участок площадью 20729 кв.м.

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного кадастрового учета названной части не допускается (абз.6 п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

В соответствии с п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Законом ограничен круг оснований, по которым сторона договора, в данном случае арендатор, вправе заявить о его расторжении.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (п.2 ст.450 ГК РФ).

Статья 620 ГК РФ также предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, однако какое - либо из таких случаев ФИО1 не указано.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Суд, считает, что встречные исковые требования по существу являются требованиями о досрочном расторжении договора, оснований, для удовлетворения которых не имеется.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 19129981,20 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме.

Материалами дела установлена просрочка внесения арендных платежей.

Из буквального толкования ст.ст.329, 330 ГК РФ следует, что при установлении ответственности в виде начисления неустойки за нарушение гражданско-правового обязательства, сторона должна представить относимые, допустимые доказательства, позволяющие установить состав гражданского правонарушения.

Ответчик ходатайств о снижении неустойки не заявил.

Проверив расчет истца суммы договорной неустойки, суд находит его составленным неверно, принимая во внимание действия в указанный период моратория на штрафные санкции, установленного Правительством РФ от 28.03.2022 №497.

Так, постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году» с 28.02.2022 до 01.01.2023 зафиксирована ключевая ставка Центрального байка Российской Федерации для целей исчисления неустоек (штрафов, пени) в жилищных правоотношениях на уровне 9,5% годовых (действовавшей по состоянию на 27.02.2022).

Затем постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В силу п.2 постановления №497 мораторий не распространяется только на неисправных застройщиков, чьи объекты строительства включены в реестр проблемных обеих» на дату введения моратория, то есть в отношении всех остальных субъектов гражданского оборота мораторий действует

Поскольку последствия введение моратория установлены ст.9.1 Закона о банкротстве, порядок применения которой рассмотрен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федеральною закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве» толкование Постановлений №474 и №497 должно осуществляться согласно указанным последствиям.

Так, в соответствии с п.7 постановления Пленума №44 мораторий презюмируемо не позволяет начислять финансовые санкции (например, начисленные по ст.ст.330, 395 ГК РФ или ст.75 Налогового кодекса Российской Федерации) только по требованиям возникшим до введения моратория (пп.2 п.3 ст.9.1, абз.10 п.1 ст.63 Закона о банкротстве).

При этом, в исключение из общего правила финансовые санкции не заменяются классическим «мораторными» процентами, предусмотренными п.4 ст.63, п.2 ст.213.19 Закона о банкроте и п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 №88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве».

Согласно п.11 постановления Пленума №44 по смыслу пп.2 п.4 ст.9.1 Закона о банкротстве требования, возникшие после начала действия моратория подлежат квалификации как текущие. Закон о банкротстве не запрещает начислять финансовые санкции в связи с просрочкой исполнения должником обязательств, относящихся к текущим платежам.

Требования о примирении мер ответственности за нарушение денежных обязательств относящихся к текущим платежам следуют судьбе указанных обязательств.

Из изложенного следует вывод, что в соответствии с Постановлением №494 в период действия моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) не начисляются санкции только за просрочку исполнения тех обязательств, которые возникли до 01.04.2022 года.

Проверив справочный расчет истца с учетом моратория, суд находит его составленным арифметически верно.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца за период с 11.10.2021 по 31.03.2025 подлежит взысканию неустойка в размере 5609614,79  рублей.

При подаче встречного иска ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 15000,00 рублей. Исходя из заявленных требований, государственная пошлина подлежала оплате в размере 12000,00 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлина составляет 3000,00 рублей.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

При цене иска 24739595,99 рублей государственная пошлина подлежит уплате в размере 146698,00 рублей.

В соответствии со ст.110 АПК РФ с учетом излишне уплаченной государственной пошлины в размере 3000,00 рублей с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 143698,00 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой 19129981,20 рублей долга, 5609614,79 рублей пени.

В остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 143698,00 рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.


 Судья


Маркова Н.Л.