Решение от 11 ноября 2019 г. по делу № А21-10020/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-10020/2019

“11”

ноября

2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 05 ноября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236040, <...>, дело по исковому заявлению:

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

К ООО «Янтарный берег» (ОГРН <***> ИНН <***>)

О взыскании задолженности,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности, удостоверению,

от ответчиков: ФИО3 по доверенности, паспорту,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее –Администрация, Арендодатель, Истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» (далее – Общество, Арендатор, Ответчик) о взыскании задолженности по Договору № 010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011 года за период с 01.01.2017 по 30.06.2018 в размере 344 569, 43 рублей.

Определением суда от 26.07.2019г. исковое заявление принято к производству с рассмотрением в порядке упрощенного производства.

09.08.2019г. в материалы дела поступило ходатайство Общества о рассмотрении дела по общим правилам искового производства в связи с наличием возражений по существу требований.

Определением от 03.09.2019г. дело назначено для рассмотрения по общим правилам искового производства.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель Администрации поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении и пояснениям в рамках настоящего дела.

Представитель Ответчика, ссылаясь на доводы отзыва, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22 марта 2011 года между Администрацией (арендодатель) и ООО «Карт-Траст» (арендатор) заключен договор № 010182 на передачу в аренду городских земель, по условиям которого в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24 площадью 11133 кв.м. по набережной Генерала Карбышева в Московском районе города Калининграда «под строительство выставочного центра».

На основании дополнительного соглашения № 010182-1 от 26.04.2011 права арендатора земельного участка переданы ООО «Янтарный берег».

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 17 сентября 2012 года, при этом стороны договора определили, что после истечения срока его действия и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.

02.12.2016г. ООО «Янтарный берег» и Администрация во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-2667/2016 подписали Соглашение № 010182-4 от 02.12.2016г. о внесении изменений и дополнений к Договору аренды от 22.03.2011 года, в котором право аренды Общества было установлено сроком до 18.07.2018г.

Договор, а так же дополнительные соглашения к нему №010182-1 от 26.04.2011г., №010182-2 от 24.12.2012г., №010182-3 от 08.04.2013г., №010182-4 от 02.12.2016г., зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 4.1 и 4.3. Договора Арендатор обязан в течение всего срока аренды земельного участка оплачивать аренду и ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года) вносить арендную плату за землю.

Истец, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017г. по 30.06.2018г. в размере 344 569, 43 рублей, обратился в суд с настоящим иском.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований исхода из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями Договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по Договору аренды (имущественного найма) Арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора и назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено и следует из обстоятельств, установленных по делу №А21-2667/2016, в 2013 году на основании действовавших на тот момент положений Земельного кодекса РФ, Общество обратилось в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» с заявлением о продлении срока аренды на 3 года, на данное заявление был получен ответ (исх. №И-КМИ-08/32524 от 14.10.2013г.), согласно которому в связи с включением земельного участка в перечень участков, расположенных в границах резервируемых земель для государственных нужд на основании Постановления Правительства Калининградской области от 16.07.2013г. № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области», в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде», Комитетом принято решение не оформлять документы о продлении срока аренды земельного участка.

При этом арендатору были разъяснены положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, о том, что если арендатор надлежащим образом исполняет предусмотренные договором обязанности и продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соглашение о расторжении договора на передачу в аренду городских земель №010182 (в редакции заключенных дополнительных соглашений) от 22.03.2011г., сторонами не заключалось.

По делу №А21-2667/2016 также установлено, что в феврале 2016 года Обществу при ознакомлении с материалами дела №А21-10213/2015 стало известно о внесении 10.09.2015 в ЕГРП записи о прекращении действия Договора №010182 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24.

Решением суда от 13.07.2016 по делу №А21-2667/2016 действия Администрации по прекращению действия Договора № 010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г. признаны незаконными, в связи с тем, что Арендодателем не был соблюден предусмотренный законом досудебьный уведомительный порядок. Договор аренды признан действующим до 18.07.2018 года.

Позднее, во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области по Делу №А21-2667/2016, между Администрацией и Обществом заключено Соглашение № 010182-4 от 02.12.2016 года о продлении срока аренды земельного участка до 18.07.2018 года.

Таким образом, довод представителя Администрации о том, что Общество, добровольно заключая Соглашение № 010182-4 от 02.12.2016 года о продлении срока действия договора аренды, должно было знать о правовых последствиях государственного резервирования и изъятия арендуемого земельного участка, в связи с чем, несет риск последствий осуществления предпринимательской деятельности, суд находит несостоятельным, так как Соглашение № 010182-4 от 02.12.2016 года заключалось Обществом во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, устанавливающего незаконность действий Администрации по прекращению Договора № 010182 аренды земельного участка.

Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017 года по делу № А21-681/2017 также установлено, что Общество лишилось фактической возможности использовать земельный участок в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении Договора аренды.

По делу № А21-681/2017 судом было установлено, что пунктом 2 Постановления Правительства Калининградской области №477 от 16.07.2013г. «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области», опубликованного 18.07.2013г. в газете Калининградская правда и на сайте Правительства Калининградской области, в отношении зарезервированных сроком на 5 лет земельных участках, к которым относится арендуемый Обществом земельный участок с кадастровым номером 39:15:140502:24 площадью 11 133 кв.м., установлены ограничения прав правообладателей земельных участков в соответствии со ст.56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Судом по делу №А21-681/2017 были отклонены доводы Администрации о возможности использования арендатором арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, несмотря на его резервирование, при этом суд руководствовался положениями п. 8 ст. 31 ЗК РФ (в редакции от 28.12.2013г., действующей в спорный период), согласно которому, в случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017г. по делу № А21-681/2017 Администрации было отказано в исковых требованиях в полном объеме о взыскании с Общества арендной за период с 10.09.2015. по 31.12.2016 в размере 700 954, 67 рублей по Договору № 010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011 отказано, т.к. суд пришел к выводу о невозможности использования арендатором спорного земельного учкастка.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству Общества в материалы дела приобщено вступившее в законную силу решение Московского районного суда города Калининграда от 04.07.2019г. по делу № 12-192/2019.

Судом общей юрисдикции установлено, что 02.12.2016г. между ООО «Янтарный берег» и Администрацией ГО «Город Калининград» заключено соглашение № 010182-4 о внесении изменений и дополнений к Договору аренды от 22.03.2011г. земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24, в котором право аренды Общества определено до 18.07.2018г. При этом, Правительством Калининградской области на земельный участок было наложено обременение в виде резервировании для государственных нужд, что подтверждено записью в ЕГРП под номером 39-39-01/232/2013-510 от 06.08.2013г.

Так же судом общей юрисдикции установлено, что 31.07.2017, т.е. в пределах срока аренды ООО «Янтарный берег» земельного участка, Администрация ГО «Город Калининград» обратилась к ООО «Янтарный берег» с письмом № И-КМИ-06М8344 о предоставлении указанного выше земельного участка под организацию досмотра и пропуска автотранспорта, задействованного на строительстве стадиона к ЧМ 2018 года. Земельный участок Администрацией был предоставлен в фактическое пользование ЗАО «АБЗ-Дорстрой».

По окончании срока государственного резервирования - 18.07.2018г., Администрация ГО «Город Калининград» в пользование ООО «Янтарный берег» земельный участок не возвратила. На указанном земельном участке находилось имущество третьих лиц - строительные бытовки, ограждения, а также строительный мусор, образовавшийся от их деятельности.

В связи с нарушением прав ООО «Янтарный берег», как арендатора, по данному факту Общество обращалось в Прокуратуру Калининградской области и Администрацию ГО «Город Калининград».

Судом общей юрисдикции установлено, что по итогам обращений факт использования земельного участка ЗАО «АБЗ-Дорстрой» был установлен, а сам земельный участок освобожден от строительной техники и строительного мусора лишь 07.11.2018г.

Кроме того, из ответов на обращения ООО «Янтарный берег», данных Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» от 26.10.2018г. и Прокурора Московского района г. Калининграда от 07.11.2018г. следует, что еще по состоянию на 12.10.2018г. на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:24 находилось имущество, принадлежащее ЗАО «АБЗ-Дорстрой» в виде строительных бытовок, фрагментов металлических ограждений, заскладированных строительных материалов.

Решением Московского районного суда города Калининграда от 04.07.2019г. по делу № 12-192/2019 Постановление № 04-12702018 по делу об административном правонарушении от 30.08.2018 года, вынесенное должностным лицом Управления Росприроднадзора по Калининградской области о привлечении ООО «Янтарный берег» к административной ответственности по ч.2 ст. 8.7 КоАП РФ, отменено, производство по делу об административном правонарушении прекращено по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст. 24.5 КоАП РФ - в связи с отсутствием в действиях ООО «Янтарный берег» состава административного правонарушения.

Таким образом, обстоятельства невозможности использования земельного участка в период с начала срока резервирования земель вплоть до 07.11.2018 года являлись предметом рассмотрения арбитражных судов и суда общей юрисдикции. В силу статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение в рамках рассмотрения настоящего дела.

По делу № А21-12381/2018 Общество обращалось в Арбитражный суд с исковыми требованиями об исключении из расчёта начислений по Договору на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011 № 010182 суммы в размере 1 354 182, 20 рублей за период резервирования земельного участка для государственных нужд - за период с 16.07.2013г. по 16.07.2018г.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.12.2018г. по делу № А21-12381/2018 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.12.2018 по делу № А21-12381/2018 отменено. Отменяя решение, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что Общество, заявляя требования о признании спорной задолженности безнадежной ко взысканию и исключению её из начисления, неосновательно предрешает исход событий, которые не наступили, поскольку Администрация с иском о взыскании спорной задолженности к ООО «Янтарный берег» не обращалась.

Кроме всего, суд апелляционной инстанции отметил, что Администрация не обращалась с иском о взыскании с ООО «Янтарный берег» 1 354 182, 20 рублей долга. В том случае если арендодатель обратится в суд с целью взыскания указанной задолженности, арендатор вправе, реализуя принцип состязательности сторон, ссылаться на доказательства и приводить доводы об отсутствии у Администрации права на взыскание спорной задолженности. То есть доказывать необоснованность предъявленного требования так, как это было реализовано арендатором при рассмотрении Дела №А21-681/2017, где Администрации было отказано во взыскании 700 954, 67 рублей арендной платы за период с 10.09.2015г. по 31.12.2016г.

По настоящему делу Администрация обратилась с требованием о взыскании задолженности за период с 01.01.2017 по 30.06.2018 года.

Поскольку в рамках рассмотрения настоящего требования суд пришел к выводу, что Общество было лишено возможности использования земельного участка по своему целевому назначению в период с 01.01.2017 по 30.06.2018 года, требование о взыскании арендной платы за спорный период является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Иной подход означал бы возложение на Арендатора обязанности уплачивать арендную плату по Договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, поскольку фактически земельный участок в спорный период был передан арендодателем третьим лицам; и возложение на Арендатора риска несения затрат и убытков в связи с проведением мероприятий по строительству выставочного центра на земельном участке, зарезервированном и подлежащем изъятию для государственных нужд.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

(подпись, фамилия)